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Maison - 3 pièce(s) - 60 m²

Bien expiré
VilleBuzançais (36)
Surface60m²
Coût Total103 288€
Loyer Annuel4 924€
Rentabilité4.77%
Cashflow/mois-180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 600 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 726,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BUZANCAIS (36500), une maison d''habitation d''une superficie de 60m²environ, avec : séjour-salon (disposant de la climatisation réversible), cuisine (avec débarras), WC, salle d''eau (douche italienne) - A l''étage : 2 chambres (parquet en chêne) avec WC sanibroyeur - Cave dessous - Cour avec hangar et jardin à la suite 831m² avec puits - Chauffage électrique (convecteurs + clim réversible dans séjour) - Fenêtres PVC double vitrage avec volets électriques 43 600 euros. 40 000 euros + Honoraires de négo. : 3 600 euros (soit 9% à la charge de l''acquéreur)

Type de chauffage : electricite,climReversible. Date diagnostic de performance énergétique (DPE) : 19/07/2025.

Plus d'informations :

  • climatisation
  • nombre de salle d'eau : 1
  • cave
  • jardin
Ville : Buzançais
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36500
Total : 103 288€
Prix d'acquisition : 43 600€
Travaux : 56 200€
Valeur du bien : 99 800€
Frais de notaire : 3 488€
Coût estimé : 3 488€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 8.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 410€/mois
Loyer annuel estimé : 4924€/an
Fourchette totale : 322€ - 524€/mois
Fourchette annuelle : 3859€ - 6283€/an
Rentabilité brute :4.77%
Fourchette de rentabilité :3.74% - 6.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :980,62 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 837 €
Prix d'achat :43 600 €
Décote à l'achat :-15 237€ (-25.9%)
Marge achat-revente :-44 451€ (-75.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 288€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :518,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 548,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 336,22€
Coût de l'assurance :9 037,70€
Taxe foncière : 492,38€/an
Soit par mois : 41,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 410,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 589,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-179,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau ou un système de chauffage plus performant.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur retour sur investissement pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes.
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état nécessitant une rénovation.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon en mauvais état nécessitant une rénovation.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises de courant.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement.
Quantité: 60 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon état des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 200 €(937 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:4 200€
    Isolation combles: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:2 400€
    Mise aux normes plomberie: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Buzançais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 410 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 924 €/an
Calcul : 410 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 601 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 288 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 492 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 654 €
Revenus locatifs : +4 924 €
Charges déductibles : -60 654 €
Résultat foncier Année 1 : -55 731 €(Déficit de 55 731 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 331 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 454 €/an
Revenus locatifs : +4 924 €
Charges déductibles : -4 454 €
Résultat foncier Années 2+ : 469 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34330.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 340 €(65% de 43 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 031 €/an
Calcul : 28 340 € × 3,636% = 1 031 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 924 €60 658 €3 604 €-55 734 €21 400 €34 334 €34 334 €
25 022 €4 364 €3 510 €658 €--33 676 €
35 123 €4 266 €3 412 €856 €--32 819 €
45 225 €4 165 €3 312 €1 060 €--31 760 €
55 330 €4 061 €3 207 €1 269 €--30 491 €
65 436 €3 953 €3 099 €1 484 €--29 007 €
75 545 €3 841 €2 987 €1 704 €--27 303 €
85 656 €3 724 €2 870 €1 932 €--25 371 €
95 769 €3 604 €2 750 €2 165 €--23 206 €
105 884 €3 479 €2 625 €2 405 €--20 801 €
116 002 €3 350 €2 496 €2 652 €--18 149 €
126 122 €3 216 €2 363 €2 906 €---
136 245 €3 078 €2 224 €3 167 €---
146 369 €2 934 €2 080 €3 435 €---
156 497 €2 786 €1 932 €3 711 €---
166 627 €2 632 €1 778 €3 995 €---
176 759 €2 472 €1 618 €4 287 €---
186 894 €2 307 €1 453 €4 588 €---
197 032 €2 136 €1 282 €4 897 €---
207 173 €1 958 €1 104 €5 215 €---
217 316 €1 774 €921 €5 542 €---
227 463 €1 584 €730 €5 879 €---
237 612 €1 387 €533 €6 225 €---
247 764 €1 183 €329 €6 581 €---
257 920 €971 €117 €6 948 €---
TOTAL157 710 €129 883 €52 336 €27 827 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 27 827 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 924 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 034 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 034 €-6 420 €+7 454 €
2+1 034 €0 €+1 034 €
3+1 034 €0 €+1 034 €
4+1 034 €0 €+1 034 €
5+1 034 €0 €+1 034 €
6+1 034 €0 €+1 034 €
7+1 034 €0 €+1 034 €
8+1 034 €0 €+1 034 €
9+1 034 €0 €+1 034 €
10+1 034 €0 €+1 034 €
11+1 034 €0 €+1 034 €
12+1 034 €+872 €+162 €
13+1 034 €+950 €+84 €
14+1 034 €+1 031 €+3 €
15+1 034 €+1 113 €-79 €
16+1 034 €+1 199 €-165 €
17+1 034 €+1 286 €-252 €
18+1 034 €+1 376 €-342 €
19+1 034 €+1 469 €-435 €
20+1 034 €+1 564 €-530 €
21+1 034 €+1 663 €-629 €
22+1 034 €+1 764 €-730 €
23+1 034 €+1 868 €-834 €
24+1 034 €+1 974 €-940 €
25+1 034 €+2 084 €-1 050 €
Total+25 850 €+13 793 €+12 057 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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