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Maison à vendre

VilleCloyes-sur-le-Loir (28)
Surface157.9m²
Coût Total221 470€
Loyer Annuel14 662€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 157.9 m²
Prix au m² : 943,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

À deux pas du centre-ville et de toutes les commodités, découvrez cette maison qui allie espace et confort de vie.

Au rez-de-chaussée, une agréable véranda vous invite à profiter de la lumière naturelle. Vous trouverez également un salon/séjour convivial idéale pour recevoir famille et amis, une cuisine, une chambre, une salle d'eau, un WC séparé ainsi qu'une arrière-cuisine avec chaufferie.

À l'étage, deux chambres supplémentaires, un WC et un comble aménageable de 22 m² offrant de belles possibilités pour créer de nouveaux espaces adaptés à vos besoins.

À l'extérieur, un jardin clos et arboré d'environ 1 160 m² constitue un véritable havre de paix où petits et grands pourront partager de bons moments en toute tranquillité.

Un garage indépendant d'environ 25m², vous facilitera le stationnement !

Une maison pleine de potentiel qui n'attend plus que votre famille pour écrire une nouvelle histoire ! Prix : 149000.0 euros, Honoraires charge vendeur.

Ville : Cloyes-sur-le-Loir
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28220
Coordonnées : 48.003894, 1.293838
Total : 221 470€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 60 550€
Valeur du bien : 209 550€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157.9m²
Loyer prédit : 7.74€/m²/mois
Fourchette : 6.26€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1222€/mois
Loyer annuel estimé : 14662€/an
Fourchette totale : 989€ - 1509€/mois
Fourchette annuelle : 11870€ - 18111€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 102,72 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :174 119 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-25 119€ (-14.4%)
Marge achat-revente :-47 351€ (-27.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 096,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :64,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 161,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 596,64€
Coût de l'assurance :19 378,62€
Taxe foncière : 1 466,20€/an
Soit par mois : 122,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 221,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 283,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 327 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 157.9 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 157.9 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 - Entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 550 €(383 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 850€
    Isolation combles: 157.9 m² × 50€/m² = 7895€, Main d'œuvre: 955€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 7000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€/chambre = 300€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 75€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 80€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Cloyes-sur-le-Loir (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 222 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 662 €/an
Calcul : 1 222 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 434 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 470 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 775 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 466 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 226 €
Revenus locatifs : +14 662 €
Charges déductibles : -70 226 €
Résultat foncier Année 1 : -55 564 €(Déficit de 55 564 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 164 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 676 €/an
Revenus locatifs : +14 662 €
Charges déductibles : -9 676 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 986 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34163.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 662 €70 233 €7 441 €-55 571 €21 400 €34 171 €34 171 €
214 955 €9 485 €7 244 €5 470 €--28 701 €
315 254 €9 281 €7 039 €5 974 €--22 727 €
415 559 €9 069 €6 828 €6 490 €--16 237 €
515 871 €8 850 €6 609 €7 020 €--9 217 €
616 188 €8 624 €6 383 €7 564 €--1 653 €
716 512 €8 390 €6 149 €8 122 €---
816 842 €8 148 €5 906 €8 694 €---
917 179 €7 897 €5 656 €9 282 €---
1017 522 €7 638 €5 397 €9 885 €---
1117 873 €7 370 €5 128 €10 503 €---
1218 230 €7 092 €4 851 €11 138 €---
1318 595 €6 805 €4 564 €11 790 €---
1418 967 €6 508 €4 267 €12 459 €---
1519 346 €6 201 €3 960 €13 145 €---
1619 733 €5 883 €3 642 €13 850 €---
1720 128 €5 554 €3 313 €14 573 €---
1820 530 €5 214 €2 973 €15 316 €---
1920 941 €4 862 €2 621 €16 079 €---
2021 360 €4 498 €2 257 €16 861 €---
2121 787 €4 122 €1 880 €17 665 €---
2222 223 €3 732 €1 491 €18 491 €---
2322 667 €3 329 €1 088 €19 338 €---
2423 121 €2 912 €671 €20 209 €---
2523 583 €2 481 €239 €21 102 €---
TOTAL469 629 €224 180 €107 597 €245 449 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 449 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 662 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 079 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 079 €-6 420 €+9 499 €
2+3 079 €0 €+3 079 €
3+3 079 €0 €+3 079 €
4+3 079 €0 €+3 079 €
5+3 079 €0 €+3 079 €
6+3 079 €0 €+3 079 €
7+3 079 €+1 941 €+1 138 €
8+3 079 €+2 608 €+471 €
9+3 079 €+2 785 €+294 €
10+3 079 €+2 965 €+114 €
11+3 079 €+3 151 €-72 €
12+3 079 €+3 341 €-262 €
13+3 079 €+3 537 €-458 €
14+3 079 €+3 738 €-659 €
15+3 079 €+3 944 €-865 €
16+3 079 €+4 155 €-1 076 €
17+3 079 €+4 372 €-1 293 €
18+3 079 €+4 595 €-1 516 €
19+3 079 €+4 824 €-1 745 €
20+3 079 €+5 058 €-1 979 €
21+3 079 €+5 300 €-2 221 €
22+3 079 €+5 547 €-2 468 €
23+3 079 €+5 801 €-2 722 €
24+3 079 €+6 063 €-2 984 €
25+3 079 €+6 331 €-3 252 €
Total+76 975 €+73 635 €+3 340 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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