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Lubersac Logement 6 pièces avec place de parking

VilleLubersac (19)
Surface150m²
Coût Total160 172€
Loyer Annuel12 567€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois+102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 900 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 572,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 150 m², 6 pièces, Placards, 1 garage, 1 place de parking

Proximité du centre, logement lumineux et fonctionnel, cuisine à équiper, grand séjour, grande entrée avec placards, 4 chambres dont une avec dressing, grande salle d'eau à équiper, buanderie. 2 lots pour stationnement en sous-sol.

Ville : Lubersac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19210
Coordonnées : 45.444320, 1.403820
Total : 160 172€
Prix d'acquisition : 85 900€
Travaux : 67 400€
Valeur du bien : 153 300€
Frais de notaire : 6 872€
Coût estimé : 6 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 6.98€/m²/mois
Fourchette : 5.60€ - 8.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1047€/mois
Loyer annuel estimé : 12567€/an
Fourchette totale : 840€ - 1306€/mois
Fourchette annuelle : 10075€ - 15676€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :807,49 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :121 124 €
Prix d'achat :85 900 €
Décote à l'achat :-35 224€ (-29.1%)
Marge achat-revente :-39 048€ (-32.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 172€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :800,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :40,04€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 840,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 870,53€
Coût de l'assurance :12 012,90€
Taxe foncière : 1 256,74€/an
Soit par mois : 104,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 047,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 944,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur 150 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Amélioration de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite améliorations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 400 €(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 750€ = 14250€, Main d'œuvre: 750€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation), Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 400€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€ = 3600€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€ = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lubersac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 34 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 047 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 567 €/an
Calcul : 1 047 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 504 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 172 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 257 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 641 €
Revenus locatifs : +12 567 €
Charges déductibles : -74 641 €
Résultat foncier Année 1 : -62 074 €(Déficit de 62 074 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 674 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 241 €/an
Revenus locatifs : +12 567 €
Charges déductibles : -7 241 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 326 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40673.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 835 €(65% de 85 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 030 €/an
Calcul : 55 835 € × 3,636% = 2 030 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 567 €74 646 €5 509 €-62 079 €21 400 €40 679 €40 679 €
212 819 €7 102 €5 364 €5 717 €--34 962 €
313 075 €6 952 €5 215 €6 123 €--28 839 €
413 337 €6 797 €5 059 €6 540 €--22 299 €
513 603 €6 636 €4 899 €6 967 €--15 332 €
613 875 €6 470 €4 733 €7 406 €--7 926 €
714 153 €6 298 €4 560 €7 855 €--71 €
814 436 €6 119 €4 382 €8 317 €---
914 725 €5 935 €4 198 €8 790 €---
1015 019 €5 744 €4 006 €9 275 €---
1115 320 €5 546 €3 809 €9 774 €---
1215 626 €5 341 €3 604 €10 285 €---
1315 938 €5 129 €3 392 €10 810 €---
1416 257 €4 909 €3 172 €11 348 €---
1516 582 €4 682 €2 945 €11 900 €---
1616 914 €4 447 €2 709 €12 467 €---
1717 252 €4 203 €2 466 €13 049 €---
1817 597 €3 950 €2 213 €13 647 €---
1917 949 €3 689 €1 952 €14 260 €---
2018 308 €3 419 €1 681 €14 890 €---
2118 674 €3 139 €1 401 €15 536 €---
2219 048 €2 849 €1 111 €16 199 €---
2319 429 €2 548 €811 €16 880 €---
2419 817 €2 238 €500 €17 580 €---
2520 214 €1 916 €179 €18 298 €---
TOTAL402 537 €190 702 €79 871 €211 835 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 835 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 567 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 639 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 639 €-6 420 €+9 059 €
2+2 639 €0 €+2 639 €
3+2 639 €0 €+2 639 €
4+2 639 €0 €+2 639 €
5+2 639 €0 €+2 639 €
6+2 639 €0 €+2 639 €
7+2 639 €0 €+2 639 €
8+2 639 €+2 474 €+165 €
9+2 639 €+2 637 €+2 €
10+2 639 €+2 783 €-144 €
11+2 639 €+2 932 €-293 €
12+2 639 €+3 085 €-446 €
13+2 639 €+3 243 €-604 €
14+2 639 €+3 404 €-765 €
15+2 639 €+3 570 €-931 €
16+2 639 €+3 740 €-1 101 €
17+2 639 €+3 915 €-1 276 €
18+2 639 €+4 094 €-1 455 €
19+2 639 €+4 278 €-1 639 €
20+2 639 €+4 467 €-1 828 €
21+2 639 €+4 661 €-2 022 €
22+2 639 €+4 860 €-2 221 €
23+2 639 €+5 064 €-2 425 €
24+2 639 €+5 274 €-2 635 €
25+2 639 €+5 489 €-2 850 €
Total+65 975 €+63 550 €+2 425 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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