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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface60m²
Coût Total159 500€
Loyer Annuel8 885€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 800 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Exposition sud-est, Gardien, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Nous vous proposons cet appartement de type 3 à rénover, idéalement situé dans le quartier recherché d'Amouroux à Toulouse.

Le bien se compose de deux chambres lumineuses, parfaites pour accueillir une famille ou pour une collocation.

Il se compose d'une entrée, un grande cuisine séparée (possibilité de l'ouvrir sur le séjour), un dégagement, deux chambres, une salle de bains, un WC séparé et de nombreux rangements..

En complément, l'appartement dispose d'une cave, offrant un espace de stockage supplémentaire, et une place de parking privative.

Menuiseries PVC double vitrage.

A visiter sans tarder !

Diagnostics en cours de réalisation Surface CARREZ : 60.02 m²

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31500
Coordonnées : 43.625728, 1.465153
Total : 159 500€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 42 860€
Valeur du bien : 150 860€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 740€/mois
Loyer annuel estimé : 8885€/an
Fourchette totale : 580€ - 946€/mois
Fourchette annuelle : 6956€ - 11349€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 615,71 €/m²
Basé sur :506 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 942 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-48 942€ (-31.2%)
Marge achat-revente :-2 558€ (-1.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :778,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,80€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 842,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 186,67€
Coût de l'assurance :19 140,00€
Taxe foncière : 888,47€/an
Soit par mois : 74,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 740,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 916,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 400 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 860 €(714 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 885 €/an
Calcul : 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 148 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 766 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 888 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 662 €
Revenus locatifs : +8 885 €
Charges déductibles : -49 662 €
Résultat foncier Année 1 : -40 777 €(Déficit de 40 777 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 377 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 802 €/an
Revenus locatifs : +8 885 €
Charges déductibles : -6 802 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 083 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19377.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 885 €49 667 €5 153 €-40 783 €21 400 €19 383 €19 383 €
29 062 €6 668 €5 014 €2 394 €--16 988 €
39 244 €6 524 €4 870 €2 719 €--14 269 €
49 429 €6 376 €4 721 €3 053 €--11 216 €
59 617 €6 222 €4 568 €3 395 €--7 821 €
69 809 €6 063 €4 409 €3 746 €--4 074 €
710 006 €5 899 €4 245 €4 106 €---
810 206 €5 730 €4 076 €4 476 €---
910 410 €5 555 €3 901 €4 855 €---
1010 618 €5 374 €3 720 €5 244 €---
1110 830 €5 187 €3 533 €5 643 €---
1211 047 €4 994 €3 340 €6 053 €---
1311 268 €4 795 €3 141 €6 473 €---
1411 493 €4 589 €2 935 €6 904 €---
1511 723 €4 376 €2 722 €7 347 €---
1611 958 €4 156 €2 502 €7 801 €---
1712 197 €3 929 €2 275 €8 268 €---
1812 441 €3 694 €2 040 €8 746 €---
1912 690 €3 452 €1 798 €9 238 €---
2012 943 €3 201 €1 547 €9 742 €---
2113 202 €2 942 €1 288 €10 260 €---
2213 466 €2 675 €1 021 €10 792 €---
2313 736 €2 398 €744 €11 337 €---
2414 010 €2 113 €459 €11 898 €---
2514 290 €1 818 €163 €12 473 €---
TOTAL284 580 €158 398 €74 187 €126 181 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 181 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 885 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 866 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 866 €-6 420 €+8 286 €
2+1 866 €0 €+1 866 €
3+1 866 €0 €+1 866 €
4+1 866 €0 €+1 866 €
5+1 866 €0 €+1 866 €
6+1 866 €0 €+1 866 €
7+1 866 €+10 €+1 856 €
8+1 866 €+1 343 €+523 €
9+1 866 €+1 456 €+410 €
10+1 866 €+1 573 €+293 €
11+1 866 €+1 693 €+173 €
12+1 866 €+1 816 €+50 €
13+1 866 €+1 942 €-76 €
14+1 866 €+2 071 €-205 €
15+1 866 €+2 204 €-338 €
16+1 866 €+2 340 €-474 €
17+1 866 €+2 480 €-614 €
18+1 866 €+2 624 €-758 €
19+1 866 €+2 771 €-905 €
20+1 866 €+2 923 €-1 057 €
21+1 866 €+3 078 €-1 212 €
22+1 866 €+3 237 €-1 371 €
23+1 866 €+3 401 €-1 535 €
24+1 866 €+3 569 €-1 703 €
25+1 866 €+3 742 €-1 876 €
Total+46 650 €+37 854 €+8 796 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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