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vente - ferme

VilleMégevette (74)
Surface220
Coût Total582 300
Loyer Annuel36 302
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-291
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 490 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 2 227,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Parking, Salle de bain, Salle d eau, Petit prix

MEGEVETTE - 45mn GENEVE - MATERIAUX NOBLES et BEAUCOUP DE CACHET pour cette ANCIENNE FERME RENOVEE de 220m2 hab. L'entrée sur la cuisine indépendante vous donne le ton avant de découvrir un premier salon avec salle à manger attenante. WC, salle de bain et cellier/Buanderie complètent parfaitement cette partie en rez de jardin. Le 1er dévoile un second salon cathédrale avec poêle à bois qui vient en complément du chauffage par géothermie, 3 chambres dont 1 avec sde, wc. Le dernier niveau isolé également vous offre une vue plongeante sur le salon et salle de jeux, salle de sport, dortoir ou bureaux vous laissent le choix de créer cet espace à votre image ! Un GROS COUP DE COEUR pour cette maison implantée sur 2200m2 de terrain plat ... Et si vous me contactiez au 06 13 06 50 06 pour visiter ?

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Nathalie BRUNEL inscrite au RSAC d'ANNECY n° 979 656 519 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mégevette
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74490
Coordonnées : 46.200000, 6.500000
Total : 582 300
Prix d'acquisition : 490 000
Travaux : 53 100
Valeur du bien : 543 100
Frais de notaire : 39 200
Coût estimé : 39 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220
Loyer prédit : 13.75€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 19.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 3025€/mois
Loyer annuel estimé : 36302€/an
Fourchette totale : 2125€ - 4306€/mois
Fourchette annuelle : 25505€ - 51668€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 778,65 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :831 303
Prix d'achat :490 000
Décote à l'achat :-341 303 (-41.1%)
Marge achat-revente :249 003€ (29.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :582 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 843,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :169,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 013,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :270 839,48
Coût de l'assurance :50 951,25
Taxe foncière : 3 630,17€/an
Soit par mois : 302,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 025,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 316,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-291,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage géothermique existant
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 100(241 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 600
    Isolation toiture/combles: 220 m² × 80€/m² = 17600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture murs/plafonds: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mégevette (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 025 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 302 €/an
Calcul : 3 025 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 795 €/an
Base de calcul : Emprunt de 582 300 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 038 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 563
Revenus locatifs : +36 302
Charges déductibles : -77 563
Résultat foncier Année 1 : -41 261(Déficit de 41 261 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 861
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 463 €/an
Revenus locatifs : +36 302
Charges déductibles : -24 463
Résultat foncier Années 2+ : 11 839 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19861.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 490 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 318 500(65% de 490 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 582 €/an
Calcul : 318 500 € × 3,636% = 11 582
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 30277 58118 813-41 28021 400 €19 880 €19 880 €
237 02823 97318 30513 055--6 825 €
337 76823 44817 78014 320---
438 52422 90517 23715 618---
539 29422 34516 67616 949---
640 08021 76516 09718 315---
740 88221 16715 49919 715---
841 69920 54914 88021 151---
942 53319 91014 24222 623---
1043 38419 25013 58224 134---
1144 25218 56812 90025 684---
1245 13717 86312 19527 273---
1346 03917 13511 46728 904---
1446 96016 38310 71530 577---
1547 89915 6069 93832 293---
1648 85714 8039 13534 054---
1749 83413 9748 30535 861---
1850 83113 1167 44837 715---
1951 84812 2316 56339 617---
2052 88511 3165 64841 569---
2153 94210 3714 70243 572---
2255 0219 3943 72645 627---
2356 1228 3852 71747 737---
2457 2447 3421 67449 902---
2558 3896 26559752 124---
TOTAL1 162 753465 645270 839697 10821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 697 108
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 623 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 623-6 420+14 043
2+7 6230+7 623
3+7 623+2 249+5 374
4+7 623+4 686+2 937
5+7 623+5 085+2 538
6+7 623+5 494+2 129
7+7 623+5 914+1 709
8+7 623+6 345+1 278
9+7 623+6 787+836
10+7 623+7 240+383
11+7 623+7 705-82
12+7 623+8 182-559
13+7 623+8 671-1 048
14+7 623+9 173-1 550
15+7 623+9 688-2 065
16+7 623+10 216-2 593
17+7 623+10 758-3 135
18+7 623+11 314-3 691
19+7 623+11 885-4 262
20+7 623+12 471-4 848
21+7 623+13 072-5 449
22+7 623+13 688-6 065
23+7 623+14 321-6 698
24+7 623+14 971-7 348
25+7 623+15 637-8 014
Total+190 575+209 132+-18 557
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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