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vente - ferme

Bien expiré
VilleMégevette (74)
Surface220m²
Coût Total582 300€
Loyer Annuel36 302€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-291€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 490 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 2 227,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Parking, Salle de bain, Salle d eau, Petit prix

MEGEVETTE - 45mn GENEVE - MATERIAUX NOBLES et BEAUCOUP DE CACHET pour cette ANCIENNE FERME RENOVEE de 220m2 hab. L'entrée sur la cuisine indépendante vous donne le ton avant de découvrir un premier salon avec salle à manger attenante. WC, salle de bain et cellier/Buanderie complètent parfaitement cette partie en rez de jardin. Le 1er dévoile un second salon cathédrale avec poêle à bois qui vient en complément du chauffage par géothermie, 3 chambres dont 1 avec sde, wc. Le dernier niveau isolé également vous offre une vue plongeante sur le salon et salle de jeux, salle de sport, dortoir ou bureaux vous laissent le choix de créer cet espace à votre image ! Un GROS COUP DE COEUR pour cette maison implantée sur 2200m2 de terrain plat ... Et si vous me contactiez au 06 13 06 50 06 pour visiter ?

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Nathalie BRUNEL inscrite au RSAC d'ANNECY n° 979 656 519 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mégevette
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74490
Coordonnées : 46.200000, 6.500000
Total : 582 300€
Prix d'acquisition : 490 000€
Travaux : 53 100€
Valeur du bien : 543 100€
Frais de notaire : 39 200€
Coût estimé : 39 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 13.75€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 19.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 3025€/mois
Loyer annuel estimé : 36302€/an
Fourchette totale : 2125€ - 4306€/mois
Fourchette annuelle : 25505€ - 51668€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 778,65 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :831 303 €
Prix d'achat :490 000 €
Décote à l'achat :-341 303€ (-41.1%)
Marge achat-revente :249 003€ (29.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :582 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 843,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :169,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 013,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :270 839,48€
Coût de l'assurance :50 951,25€
Taxe foncière : 3 630,17€/an
Soit par mois : 302,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 025,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 316,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-291,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage géothermique existant
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 100 €(241 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 600€
    Isolation toiture/combles: 220 m² × 80€/m² = 17600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs/plafonds: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mégevette (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 025 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 302 €/an
Calcul : 3 025 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 795 €/an
Base de calcul : Emprunt de 582 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 038 €/an
Calcul : 170 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 563 €
Revenus locatifs : +36 302 €
Charges déductibles : -77 563 €
Résultat foncier Année 1 : -41 261 €(Déficit de 41 261 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 861 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 463 €/an
Revenus locatifs : +36 302 €
Charges déductibles : -24 463 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 839 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19861.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 490 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 318 500 €(65% de 490 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 582 €/an
Calcul : 318 500 € × 3,636% = 11 582 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 302 €77 581 €18 813 €-41 280 €21 400 €19 880 €19 880 €
237 028 €23 973 €18 305 €13 055 €--6 825 €
337 768 €23 448 €17 780 €14 320 €---
438 524 €22 905 €17 237 €15 618 €---
539 294 €22 345 €16 676 €16 949 €---
640 080 €21 765 €16 097 €18 315 €---
740 882 €21 167 €15 499 €19 715 €---
841 699 €20 549 €14 880 €21 151 €---
942 533 €19 910 €14 242 €22 623 €---
1043 384 €19 250 €13 582 €24 134 €---
1144 252 €18 568 €12 900 €25 684 €---
1245 137 €17 863 €12 195 €27 273 €---
1346 039 €17 135 €11 467 €28 904 €---
1446 960 €16 383 €10 715 €30 577 €---
1547 899 €15 606 €9 938 €32 293 €---
1648 857 €14 803 €9 135 €34 054 €---
1749 834 €13 974 €8 305 €35 861 €---
1850 831 €13 116 €7 448 €37 715 €---
1951 848 €12 231 €6 563 €39 617 €---
2052 885 €11 316 €5 648 €41 569 €---
2153 942 €10 371 €4 702 €43 572 €---
2255 021 €9 394 €3 726 €45 627 €---
2356 122 €8 385 €2 717 €47 737 €---
2457 244 €7 342 €1 674 €49 902 €---
2558 389 €6 265 €597 €52 124 €---
TOTAL1 162 753 €465 645 €270 839 €697 108 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 697 108 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 623 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 623 €-6 420 €+14 043 €
2+7 623 €0 €+7 623 €
3+7 623 €+2 249 €+5 374 €
4+7 623 €+4 686 €+2 937 €
5+7 623 €+5 085 €+2 538 €
6+7 623 €+5 494 €+2 129 €
7+7 623 €+5 914 €+1 709 €
8+7 623 €+6 345 €+1 278 €
9+7 623 €+6 787 €+836 €
10+7 623 €+7 240 €+383 €
11+7 623 €+7 705 €-82 €
12+7 623 €+8 182 €-559 €
13+7 623 €+8 671 €-1 048 €
14+7 623 €+9 173 €-1 550 €
15+7 623 €+9 688 €-2 065 €
16+7 623 €+10 216 €-2 593 €
17+7 623 €+10 758 €-3 135 €
18+7 623 €+11 314 €-3 691 €
19+7 623 €+11 885 €-4 262 €
20+7 623 €+12 471 €-4 848 €
21+7 623 €+13 072 €-5 449 €
22+7 623 €+13 688 €-6 065 €
23+7 623 €+14 321 €-6 698 €
24+7 623 €+14 971 €-7 348 €
25+7 623 €+15 637 €-8 014 €
Total+190 575 €+209 132 €+-18 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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