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Maison à vendre

VilleEstissac (10)
Surface154m²
Coût Total153 270€
Loyer Annuel15 482€
Rentabilité10.10%
Cashflow/mois+369€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 642,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, Jardin

En exclusivité ! À vendre, maison de campagne à rénover, offrant un fort potentiel grâce à ses grands volumes et ses nombreuses possibilités d'aménagement.

D'une surface de 154 m², elle se compose d'une grande entrée donnant sur une cuisine, d'une vaste pièce de vie de plus de 40 m² . Le couloir dessert deux chambres, un wc séparé, un bureau, une chambre parentale avec salle de bain et dressing.

Le terrain de 535 m2 comprend une dépendance afin d'offrir un espace de stockage.

Des travaux partiels de toitures sont à prévoir. Rafraichissement intérieur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : "".

Sixième Avenue, l'immobilier par M6 54 bd du 14 juillet 10000 TROYES

Ville : Estissac
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10190
Coordonnées : 48.250575, 3.810808
Total : 153 270€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 46 350€
Valeur du bien : 145 350€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154m²
Loyer prédit : 8.38€/m²/mois
Fourchette : 6.45€ - 10.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1290€/mois
Loyer annuel estimé : 15482€/an
Fourchette totale : 993€ - 1676€/mois
Fourchette annuelle : 11920€ - 20108€/an
Rentabilité brute :10.10%
Fourchette de rentabilité :7.78% - 13.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 041,67 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 417 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-61 417€ (-38.3%)
Marge achat-revente :7 147€ (4.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :748,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,43€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 791,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 288,97€
Coût de l'assurance :13 027,95€
Taxe foncière : 1 548,19€/an
Soit par mois : 129,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 290,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 920,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :369,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 154 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 154 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3.5/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation partielle de la toiture
Quantité: surface à définir
Raison: Des travaux partiels de toitures sont à prévoir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 350 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:7 700€
    Isolation combles: 154 m² × 50€/m² = 7700€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€/fenêtre = 11400€ (pose incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:800€
    Peinture et petits travaux cosmétiques: 10 m² × 80€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Gros œuvre - Réparation toiture:1 950€
    Réparation toiture: 15 m² × 130€/m² = 1950€ (main d'œuvre incluse, estimation pour réparation partielle)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Estissac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 290 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 482 €/an
Calcul : 1 290 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 947 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 270 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 548 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 366 €
Revenus locatifs : +15 482 €
Charges déductibles : -53 366 €
Résultat foncier Année 1 : -37 884 €(Déficit de 37 884 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 484 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 016 €/an
Revenus locatifs : +15 482 €
Charges déductibles : -7 016 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 466 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16484.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 482 €53 371 €4 952 €-37 889 €21 400 €16 489 €16 489 €
215 792 €6 887 €4 818 €8 904 €--7 585 €
316 107 €6 749 €4 680 €9 358 €---
416 430 €6 606 €4 537 €9 823 €---
516 758 €6 459 €4 389 €10 299 €---
617 093 €6 306 €4 237 €10 787 €---
717 435 €6 149 €4 079 €11 286 €---
817 784 €5 986 €3 917 €11 798 €---
918 140 €5 818 €3 749 €12 322 €---
1018 502 €5 644 €3 575 €12 858 €---
1118 872 €5 465 €3 395 €13 408 €---
1219 250 €5 279 €3 210 €13 971 €---
1319 635 €5 088 €3 018 €14 547 €---
1420 028 €4 890 €2 820 €15 138 €---
1520 428 €4 685 €2 616 €15 743 €---
1620 837 €4 474 €2 404 €16 363 €---
1721 253 €4 255 €2 186 €16 998 €---
1821 678 €4 030 €1 960 €17 649 €---
1922 112 €3 797 €1 727 €18 315 €---
2022 554 €3 556 €1 487 €18 998 €---
2123 005 €3 307 €1 238 €19 698 €---
2223 465 €3 050 €981 €20 415 €---
2323 935 €2 784 €715 €21 150 €---
2424 413 €2 510 €441 €21 904 €---
2524 902 €2 226 €157 €22 675 €---
TOTAL495 891 €169 372 €71 289 €326 520 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 326 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 482 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 251 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 251 €-6 420 €+9 671 €
2+3 251 €0 €+3 251 €
3+3 251 €+532 €+2 719 €
4+3 251 €+2 947 €+304 €
5+3 251 €+3 090 €+161 €
6+3 251 €+3 236 €+15 €
7+3 251 €+3 386 €-135 €
8+3 251 €+3 539 €-288 €
9+3 251 €+3 696 €-445 €
10+3 251 €+3 857 €-606 €
11+3 251 €+4 022 €-771 €
12+3 251 €+4 191 €-940 €
13+3 251 €+4 364 €-1 113 €
14+3 251 €+4 541 €-1 290 €
15+3 251 €+4 723 €-1 472 €
16+3 251 €+4 909 €-1 658 €
17+3 251 €+5 099 €-1 848 €
18+3 251 €+5 295 €-2 044 €
19+3 251 €+5 495 €-2 244 €
20+3 251 €+5 700 €-2 449 €
21+3 251 €+5 909 €-2 658 €
22+3 251 €+6 125 €-2 874 €
23+3 251 €+6 345 €-3 094 €
24+3 251 €+6 571 €-3 320 €
25+3 251 €+6 803 €-3 552 €
Total+81 275 €+97 956 €+-16 681 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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