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Appartement 4 pièces 80 m²

VilleMeaux (77)
Surface80m²
Coût Total236 520€
Loyer Annuel14 169€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-321€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 237,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Meaux, Venez découvrir ce bel appartement de type F4, dans une résidence sécurisée, proche des écoles et commodités et à proximité immédiate de la gare de Meaux (moins de 5 minutes à pied). Idéalement situé au 4ème étage, ce bien de 80 m² se compose d'une entrée, de nombreux placards de rangement, d'une salle de bain, d'un WC indépendant, vous trouverez également trois chambres confortables, une cuisine aménagée ouverte sur un séjour spacieux et lumineux donnant accès à une loggia. Une place de parking privative en sous-sol fermé ainsi qu'une cave viennent compléter ce bien. Ne manquez pas cette opportunité rare ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1540.0 € et 2140.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Référence annonce : 2910 Consommation énergétique : 197 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 40 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 131 Charges prévisionnelles annuelles : 1875 €

Ville : Meaux
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77100
Coordonnées : 48.958008, 2.870610
Total : 236 520€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 43 200€
Valeur du bien : 222 200€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 14.76€/m²/mois
Fourchette : 12.39€ - 17.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1181€/mois
Loyer annuel estimé : 14169€/an
Fourchette totale : 991€ - 1407€/mois
Fourchette annuelle : 11894€ - 16879€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 243,35 €/m²
Basé sur :244 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :259 468 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-80 468€ (-31.0%)
Marge achat-revente :22 948€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 158,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :68,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 227,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 137,13€
Coût de l'assurance :20 695,50€
Taxe foncière : 1 416,91€/an
Soit par mois : 118,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 156,25€/mois
Soit par an : 1 875,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 180,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 502,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-321,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais un rafraîchissement serait bénéfique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 200 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafond: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meaux (coefficient 1.1 appliqué pour la proximité de l'Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 181 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 169 €/an
Calcul : 1 181 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 704 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 520 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 828 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 417 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 875 €/an
Calcul : 156 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 024 €
Revenus locatifs : +14 169 €
Charges déductibles : -55 024 €
Résultat foncier Année 1 : -40 855 €(Déficit de 40 855 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 455 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 824 €/an
Revenus locatifs : +14 169 €
Charges déductibles : -11 824 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 345 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19455.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 169 €55 032 €7 712 €-40 863 €21 400 €19 463 €19 463 €
214 452 €11 624 €7 504 €2 828 €--16 634 €
314 741 €11 410 €7 290 €3 332 €--13 303 €
415 036 €11 188 €7 068 €3 848 €--9 454 €
515 337 €10 959 €6 839 €4 378 €--5 076 €
615 644 €10 722 €6 602 €4 922 €--155 €
715 957 €10 477 €6 358 €5 479 €---
816 276 €10 225 €6 105 €6 051 €---
916 601 €9 963 €5 843 €6 638 €---
1016 933 €9 693 €5 573 €7 240 €---
1117 272 €9 414 €5 294 €7 858 €---
1217 617 €9 125 €5 006 €8 492 €---
1317 970 €8 827 €4 707 €9 143 €---
1418 329 €8 519 €4 399 €9 810 €---
1518 696 €8 200 €4 081 €10 495 €---
1619 070 €7 871 €3 752 €11 198 €---
1719 451 €7 531 €3 411 €11 920 €---
1819 840 €7 179 €3 060 €12 661 €---
1920 237 €6 816 €2 696 €13 421 €---
2020 642 €6 440 €2 321 €14 201 €---
2121 054 €6 052 €1 933 €15 002 €---
2221 476 €5 651 €1 531 €15 824 €---
2321 905 €5 236 €1 117 €16 669 €---
2422 343 €4 808 €688 €17 535 €---
2522 790 €4 365 €245 €18 425 €---
TOTAL453 839 €257 330 €111 137 €196 509 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 509 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 169 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 976 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 976 €-6 420 €+9 396 €
2+2 976 €0 €+2 976 €
3+2 976 €0 €+2 976 €
4+2 976 €0 €+2 976 €
5+2 976 €0 €+2 976 €
6+2 976 €0 €+2 976 €
7+2 976 €+1 597 €+1 379 €
8+2 976 €+1 815 €+1 161 €
9+2 976 €+1 991 €+985 €
10+2 976 €+2 172 €+804 €
11+2 976 €+2 357 €+619 €
12+2 976 €+2 548 €+428 €
13+2 976 €+2 743 €+233 €
14+2 976 €+2 943 €+33 €
15+2 976 €+3 149 €-173 €
16+2 976 €+3 360 €-384 €
17+2 976 €+3 576 €-600 €
18+2 976 €+3 798 €-822 €
19+2 976 €+4 026 €-1 050 €
20+2 976 €+4 260 €-1 284 €
21+2 976 €+4 501 €-1 525 €
22+2 976 €+4 747 €-1 771 €
23+2 976 €+5 001 €-2 025 €
24+2 976 €+5 261 €-2 285 €
25+2 976 €+5 527 €-2 551 €
Total+74 400 €+58 953 €+15 447 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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