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Maison 4 pièces 71 m²

Bien expiré
VilleSaint-Pierre-de-Rivière (09)
Surface71m²
Coût Total149 088€
Loyer Annuel6 090€
Rentabilité4.08%
Cashflow/mois-328€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 785 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 996,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 71 m² - Maison 4 pièces 71 m²

Investissement Locatif, maison de type 4 de 73 m² avec jardinet et garage de 15 m² non attenant, Entrée, cuisine indépendante, salon, toilettes, salle d'eau, 3 chambres, balcon. Chaudière Fuel récente, double vitrage, Actuellement Loué, avec un loyer mensuel de 460 euros.

DPE : classe E Prix de vente : 70 785 euros, soit 65 000 euros net vendeur + 8.9 % d'honoraires d'agence TTC charge acquéreur.

Surface : 71 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/02/2026

Consommation énergie primaire : 249 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 160 € et 2 970 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Pierre-de-Rivière
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09000
Coordonnées : 42.972794, 1.544645
Total : 149 088€
Prix d'acquisition : 70 785€
Travaux : 72 640€
Valeur du bien : 143 425€
Frais de notaire : 5 663€
Coût estimé : 5 663€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 507€/mois
Loyer annuel estimé : 6090€/an
Fourchette totale : 379€ - 680€/mois
Fourchette annuelle : 4543€ - 8163€/an
Rentabilité brute :4.08%
Fourchette de rentabilité :3.05% - 5.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 088€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :741,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :43,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 785,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 386,24€
Coût de l'assurance :13 045,20€
Taxe foncière : 608,99€/an
Soit par mois : 50,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 507,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 835,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-328,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fuel actuelle
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessité de remplacer le chauffage fuel
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 71 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en désordre avec équipements obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 640 €(1 023 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:3 340€
    Isolation combles: 71 m² × 40€/m² = 2840€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:12 300€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine - Rénovation complète:21 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (prix moyen 2025), Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Rénovation lourde:10 500€
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 1500€
  • Salon - Rénovation lourde:3 500€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (prix moyen 2025), Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-de-Rivière (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 507 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 090 €/an
Calcul : 507 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 064 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 088 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 609 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 835 €
Revenus locatifs : +6 090 €
Charges déductibles : -78 835 €
Résultat foncier Année 1 : -72 745 €(Déficit de 72 745 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 345 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 195 €/an
Revenus locatifs : +6 090 €
Charges déductibles : -6 195 €
Résultat foncier Années 2+ : -105 €/an(Déficit de 105 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51344.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 785 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 010 €(65% de 70 785 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 673 €/an
Calcul : 46 010 € × 3,636% = 1 673 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 090 €78 839 €5 069 €-72 749 €21 400 €51 349 €51 349 €
26 212 €6 066 €4 935 €146 €--51 203 €
36 336 €5 927 €4 796 €409 €--50 794 €
46 463 €5 784 €4 653 €679 €--50 115 €
56 592 €5 635 €4 504 €957 €--49 159 €
66 724 €5 482 €4 351 €1 242 €--47 916 €
76 858 €5 323 €4 192 €1 536 €--46 381 €
86 995 €5 158 €4 027 €1 837 €--44 544 €
97 135 €4 988 €3 857 €2 147 €--42 396 €
107 278 €4 812 €3 681 €2 466 €--39 930 €
117 424 €4 629 €3 499 €2 794 €--37 136 €
127 572 €4 441 €3 310 €3 131 €---
137 724 €4 245 €3 115 €3 478 €---
147 878 €4 043 €2 912 €3 835 €---
158 036 €3 834 €2 703 €4 202 €---
168 196 €3 617 €2 487 €4 579 €---
178 360 €3 393 €2 263 €4 967 €---
188 527 €3 161 €2 031 €5 366 €---
198 698 €2 921 €1 791 €5 777 €---
208 872 €2 673 €1 542 €6 199 €---
219 049 €2 416 €1 285 €6 633 €---
229 230 €2 150 €1 019 €7 081 €---
239 415 €1 874 €744 €7 541 €---
249 603 €1 589 €459 €8 014 €---
259 795 €1 294 €164 €8 501 €---
TOTAL195 062 €174 296 €73 386 €20 766 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 20 766 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 090 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 279 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 279 €-6 420 €+7 699 €
2+1 279 €0 €+1 279 €
3+1 279 €0 €+1 279 €
4+1 279 €0 €+1 279 €
5+1 279 €0 €+1 279 €
6+1 279 €0 €+1 279 €
7+1 279 €0 €+1 279 €
8+1 279 €0 €+1 279 €
9+1 279 €0 €+1 279 €
10+1 279 €0 €+1 279 €
11+1 279 €0 €+1 279 €
12+1 279 €+939 €+340 €
13+1 279 €+1 043 €+236 €
14+1 279 €+1 150 €+129 €
15+1 279 €+1 260 €+19 €
16+1 279 €+1 374 €-95 €
17+1 279 €+1 490 €-211 €
18+1 279 €+1 610 €-331 €
19+1 279 €+1 733 €-454 €
20+1 279 €+1 860 €-581 €
21+1 279 €+1 990 €-711 €
22+1 279 €+2 124 €-845 €
23+1 279 €+2 262 €-983 €
24+1 279 €+2 404 €-1 125 €
25+1 279 €+2 550 €-1 271 €
Total+31 975 €+17 371 €+14 604 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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