Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement Limoges (87000)

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface74
Coût Total130 742
Loyer Annuel7 663
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-100
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 944,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 74 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 garage

"L'essentiel" Découvrez cet appartement de 63 m² situé à Limoges, idéalement situé à proximité des commodités et services de la ville. Dès l'entrée, vous serez séduit par un agencement fonctionnel et bien pensé. L'espace de vie se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, ainsi que de trois chambres, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos besoins (famille, bureau, investissement locatif). Une salle de bains, des Wc séparés et un cellier viennent compléter ce bien et apportent un confort de rangement appréciable. Vous disposez également d'un garage. L'appartement est à rafraîchir, laissant libre cours à votre imagination pour le personnaliser à votre goût et en faire un véritable cocon ! Un bien à fort potentiel, parfait pour un premier achat, un projet familial ou un investissement dans un secteur recherché. N'hésitez pas à nous pour organiser une visite ! Ce bien est à découvrir, très rapidement, dans votre agence Century 21 Atrium Immobilier ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1782.0 € et 2412.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Elina Limousin Ei, agent commercial (Rsac ) Référence : 488

Prix affiché : 69 900 € Ttc

Numéro du lot : N.C. Nombre de lots : 72 Charges de copropriété : 2 147 483 647,00 € Ttc / mois Pas de procédure en cours

Barême des honoraires : N.C.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.828520, 1.261750
Total : 130 742
Prix d'acquisition : 69 900
Travaux : 55 250
Valeur du bien : 125 150
Frais de notaire : 5 592
Coût estimé : 5 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7663€/an
Fourchette totale : 509€ - 801€/mois
Fourchette annuelle : 6107€ - 9615€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 742
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :37,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 674,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 603,35
Coût de l'assurance :11 113,07
Taxe foncière : 766,30€/an
Soit par mois : 63,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 638,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 738,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état nécessitant léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 250(747 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 250
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 37 m² × 80€/m² = 2960€, Main d'œuvre: 40€ = 3000€
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 37 m² × 40€/m² = 1480€, Main d'œuvre: 20€ = 1500€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 663 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 742 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 766 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 668
Revenus locatifs : +7 663
Charges déductibles : -60 668
Résultat foncier Année 1 : -53 005(Déficit de 53 005 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 605
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 418 €/an
Revenus locatifs : +7 663
Charges déductibles : -5 418
Résultat foncier Années 2+ : 2 245 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31604.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 66360 6724 211-53 00921 400 €31 609 €31 609 €
27 8165 3084 0972 508--29 101 €
37 9735 1903 9792 782--26 318 €
48 1325 0693 8583 063--23 255 €
58 2954 9433 7323 352--19 903 €
68 4614 8133 6023 647--16 256 €
78 6304 6793 4683 951--12 306 €
88 8024 5413 3304 262--8 044 €
98 9784 3983 1874 581--3 463 €
109 1584 2503 0394 908---
119 3414 0972 8865 244---
129 5283 9392 7285 589---
139 7183 7762 5665 942---
149 9133 6082 3976 305---
1510 1113 4342 2236 677---
1610 3133 2542 0437 059---
1710 5203 0691 8587 451---
1810 7302 8771 6667 853---
1910 9452 6791 4688 266---
2011 1632 4741 2638 689---
2111 3872 2631 0529 124---
2211 6142 0448339 570---
2311 8471 81860810 028---
2412 0841 58537410 499---
2512 3251 34413310 981---
TOTAL245 447146 12460 60399 32321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 323
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 663 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 609 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 609-6 420+8 029
2+1 6090+1 609
3+1 6090+1 609
4+1 6090+1 609
5+1 6090+1 609
6+1 6090+1 609
7+1 6090+1 609
8+1 6090+1 609
9+1 6090+1 609
10+1 609+433+1 176
11+1 609+1 573+36
12+1 609+1 677-68
13+1 609+1 783-174
14+1 609+1 891-282
15+1 609+2 003-394
16+1 609+2 118-509
17+1 609+2 235-626
18+1 609+2 356-747
19+1 609+2 480-871
20+1 609+2 607-998
21+1 609+2 737-1 128
22+1 609+2 871-1 262
23+1 609+3 009-1 400
24+1 609+3 150-1 541
25+1 609+3 294-1 685
Total+40 225+29 797+10 428
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →