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maison vente 13 pieces saint benigne 251m2

VilleSaint-Bénigne (01)
Surface250.57
Coût Total341 900
Loyer Annuel22 705
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-64
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 250.57 m²
Prix au m² : 838,09 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Opportunité à saisir - Maison à Réformer à Saint Bénigne avec un Potentiel Incroyable Une maison pleine de potentiel à rénover de 250m² sur deux étages située à Saint Bénigne, cette propriété offre une occasion unique de créer la maison de vos rêves dans un cadre paisible et verdoyant. Construite en 1948 et nécessitant des travaux de rénovation, cette maison offre 13 pièces modulables qui peuvent être repensées selon vos besoins et vos envies.

À l'intérieur, il y a de nombreuses options de design possibles avec des espaces à aménager en fonction de votre imagination. Les possibilités sont infinies pour créer un espace de vie unique et personnalisé qui répond parfaitement à vos besoins.

Avec un grand jardin et la possibilité de créer des espaces extérieurs personnalisés, cette propriété offre un cadre de vie tranquille et idéal pour ceux qui recherchent un oasis de calme.

Située dans un quartier résidentiel calme de Saint Bénigne, cette maison offre la possibilité de créer votre propre refuge loin de l'agitation de la ville tout en restant à proximité des commodités essentielles. Les écoles, les commerces et les transports en commun sont facilement accessibles, offrant un équilibre parfait entre vie urbaine et tranquillité.

Si vous recherchez une propriété avec un potentiel énorme et la liberté de créer un espace de vie unique à votre image, ne manquez pas cette opportunité exceptionnelle à Saint Bénigne. Planifiez votre visite dès maintenant et laissez libre cours à votre imagination pour révéler le potentiel caché de cette maison pleine de possibilités.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 576 et classe CLIMAT C indice 18. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Dounia Smaoui mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Bourg en Bresse sous le numéro 989616628, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Bénigne
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01190
Total : 341 900
Prix d'acquisition : 210 000
Travaux : 115 100
Valeur du bien : 325 100
Frais de notaire : 16 800
Coût estimé : 16 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250.57
Loyer prédit : 7.55€/m²/mois
Fourchette : 5.86€ - 9.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1892€/mois
Loyer annuel estimé : 22705€/an
Fourchette totale : 1469€ - 2436€/mois
Fourchette annuelle : 17632€ - 29237€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 996,67 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :500 304
Prix d'achat :210 000
Décote à l'achat :-290 304 (-58.0%)
Marge achat-revente :158 404€ (31.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :341 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 669,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :96,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 766,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 024,59
Coût de l'assurance :29 061,50
Taxe foncière : 2 270,49€/an
Soit par mois : 189,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 892,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 955,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 576 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (estimation basée sur 13 pièces)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon
Raison: État 2/5 visible - salon en très mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, évacuations fonctionnelles
Quantité: 250 m²
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :115 100(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:22 500
    Isolation combles: 250 m² × 90€/m² = 22500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 600
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant matériaux, électroménager et main d'œuvre)
  • Chambres:20 000
    Rénovation lourde chambres: 5 chambres × 4000€ = 20000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:10 000
    Rénovation complète salon: 1 salon × 10000€ = 10000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000
    Vérification plomberie générale: 250 m² × 12€/m² = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 892 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 705 €/an
Calcul : 1 892 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 035 €/an
Base de calcul : Emprunt de 341 900 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 162 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 270 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 115 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 129 568
Revenus locatifs : +22 705
Charges déductibles : -129 568
Résultat foncier Année 1 : -106 863(Déficit de 106 863 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 85 463
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 468 €/an
Revenus locatifs : +22 705
Charges déductibles : -14 468
Résultat foncier Années 2+ : 8 237 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 85463.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 705129 57911 046-106 87421 400 €85 474 €85 474 €
223 15914 18110 7488 978--76 496 €
323 62213 87210 4399 750--66 746 €
424 09513 55410 12110 541--56 205 €
524 57613 2259 79211 352--44 853 €
625 06812 8849 45212 184--32 670 €
725 56912 5339 10013 036--19 634 €
826 08112 1708 73713 911--5 723 €
926 60211 7958 36214 807---
1027 13411 4077 97415 727---
1127 67711 0077 57416 670---
1228 23110 5937 16017 637---
1328 79510 1666 73318 629---
1429 3719 7246 29119 647---
1529 9599 2685 83520 691---
1630 5588 7975 36421 761---
1731 1698 3094 87722 859---
1831 7927 8064 37323 986---
1932 4287 2863 85325 142---
2033 0776 7493 31626 328---
2133 7386 1942 76127 544---
2234 4135 6212 18828 792---
2335 1015 0281 59530 073---
2435 8034 41698331 387---
2536 5193 78335032 736---
TOTAL727 244359 948159 025367 29521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 367 295
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 705 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 768 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 768-6 420+11 188
2+4 7680+4 768
3+4 7680+4 768
4+4 7680+4 768
5+4 7680+4 768
6+4 7680+4 768
7+4 7680+4 768
8+4 7680+4 768
9+4 768+2 725+2 043
10+4 768+4 718+50
11+4 768+5 001-233
12+4 768+5 291-523
13+4 768+5 589-821
14+4 768+5 894-1 126
15+4 768+6 207-1 439
16+4 768+6 528-1 760
17+4 768+6 858-2 090
18+4 768+7 196-2 428
19+4 768+7 543-2 775
20+4 768+7 898-3 130
21+4 768+8 263-3 495
22+4 768+8 638-3 870
23+4 768+9 022-4 254
24+4 768+9 416-4 648
25+4 768+9 821-5 053
Total+119 200+110 189+9 011
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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