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Appartement à vendre

VilleVesoul (70)
Surface45m²
Coût Total102 300€
Loyer Annuel6 370€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Balcon

A vendre : Charmant T2 idéal pour jeunes actifs !

Neolia vous propose ce superbe appartement de 45 m² situé au 3ème et dernier étage du 6 bis Rue de Verdun à Vesoul. Parfait pour un primo-accédant, cet appartement se trouve à deux pas du centre-ville et bénéficie de stationnements à proximité.

L'appartement se compose d'un hall d'entrée, d'une lumineuse pièce à vivre avec accès à un balcon, d'une cuisine indépendante facilement ouvrable sur le salon, d'une chambre avec placard, d'une salle de bain équipée d'une baignoire, et d'une cave pratique.

Le chauffage est individuel électrique avec des panneaux rayonnants, installés en 2019, garantissant un confort optimal.

Charges de copropriété : 80€/mois Taxe foncière : environ 880€/an Possibilité d'acquérir une place de stationnement pour 7500€ (hors frais de notaire) Résidence et logement fibré

Aucun frais d'agence à prévoir! Ne manquez pas cette opportunité !

REF;60572399

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.629864, 6.149528
Total : 102 300€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 37 500€
Valeur du bien : 97 500€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 11.80€/m²/mois
Fourchette : 9.51€ - 14.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 531€/mois
Loyer annuel estimé : 6370€/an
Fourchette totale : 428€ - 659€/mois
Fourchette annuelle : 5134€ - 7902€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :950,82 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :42 787 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :+17 213€ (+40.2%)
Marge achat-revente :-59 513€ (-139.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :501,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :29,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 531,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 069,20€
Coût de l'assurance :8 951,25€
Taxe foncière : 880,00€/an
Soit par mois : 73,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 530,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des panneaux rayonnants par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine avec des matériaux modernes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour des fixtures
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol et peinture des murs
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500 €(833 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1 200€ = 6 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:1 200€
    Revêtement sol chambre: 12 m² × 100€/m² = 1 200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 370 €/an
Calcul : 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 332 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 300 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 358 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 030 €
Revenus locatifs : +6 370 €
Charges déductibles : -43 030 €
Résultat foncier Année 1 : -36 661 €(Déficit de 36 661 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 261 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 530 €/an
Revenus locatifs : +6 370 €
Charges déductibles : -5 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 839 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15260.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 370 €43 034 €3 336 €-36 664 €21 400 €15 264 €15 264 €
26 497 €5 444 €3 246 €1 053 €--14 211 €
36 627 €5 351 €3 153 €1 276 €--12 935 €
46 759 €5 255 €3 057 €1 504 €--11 431 €
56 895 €5 156 €2 958 €1 738 €--9 693 €
67 033 €5 054 €2 856 €1 979 €--7 714 €
77 173 €4 948 €2 750 €2 225 €--5 488 €
87 317 €4 839 €2 640 €2 478 €--3 010 €
97 463 €4 725 €2 527 €2 738 €--273 €
107 612 €4 609 €2 411 €3 004 €---
117 764 €4 488 €2 290 €3 277 €---
127 920 €4 363 €2 165 €3 557 €---
138 078 €4 234 €2 036 €3 844 €---
148 240 €4 101 €1 903 €4 139 €---
158 405 €3 963 €1 765 €4 441 €---
168 573 €3 821 €1 623 €4 752 €---
178 744 €3 674 €1 475 €5 071 €---
188 919 €3 521 €1 323 €5 398 €---
199 097 €3 364 €1 166 €5 733 €---
209 279 €3 202 €1 004 €6 077 €---
219 465 €3 034 €836 €6 431 €---
229 654 €2 860 €662 €6 794 €---
239 847 €2 681 €483 €7 166 €---
2410 044 €2 496 €298 €7 548 €---
2510 245 €2 304 €106 €7 941 €---
TOTAL204 020 €140 520 €48 069 €63 500 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 500 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 370 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 338 €-6 420 €+7 758 €
2+1 338 €0 €+1 338 €
3+1 338 €0 €+1 338 €
4+1 338 €0 €+1 338 €
5+1 338 €0 €+1 338 €
6+1 338 €0 €+1 338 €
7+1 338 €0 €+1 338 €
8+1 338 €0 €+1 338 €
9+1 338 €0 €+1 338 €
10+1 338 €+819 €+519 €
11+1 338 €+983 €+355 €
12+1 338 €+1 067 €+271 €
13+1 338 €+1 153 €+185 €
14+1 338 €+1 242 €+96 €
15+1 338 €+1 332 €+6 €
16+1 338 €+1 426 €-88 €
17+1 338 €+1 521 €-183 €
18+1 338 €+1 619 €-281 €
19+1 338 €+1 720 €-382 €
20+1 338 €+1 823 €-485 €
21+1 338 €+1 929 €-591 €
22+1 338 €+2 038 €-700 €
23+1 338 €+2 150 €-812 €
24+1 338 €+2 265 €-927 €
25+1 338 €+2 382 €-1 044 €
Total+33 450 €+19 050 €+14 400 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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