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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRoquefort (40)
Surface143m²
Coût Total212 964€
Loyer Annuel11 668€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 800 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 1 019,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cheminée, 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Pas de cave

Charmante longère de la fin du XVIIIIeS rénovée, à 10 minutes de Roquefort. Cette maison propose trois chambres, une agréable pièce à vivre avec sa cheminée. Aucun travaux à prévoir, vous n'avez plus qu'à poser vos valises !

Ville : Roquefort
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40120
Coordonnées : 44.187700, -0.247140
Total : 212 964€
Prix d'acquisition : 145 800€
Travaux : 55 500€
Valeur du bien : 201 300€
Frais de notaire : 11 664€
Coût estimé : 11 664€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 6.80€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 972€/mois
Loyer annuel estimé : 11668€/an
Fourchette totale : 748€ - 1263€/mois
Fourchette annuelle : 8982€ - 15158€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 728,84 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :247 223 €
Prix d'achat :145 800 €
Décote à l'achat :-101 423€ (-41.0%)
Marge achat-revente :34 259€ (13.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 964€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 054,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 116,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 464,18€
Coût de l'assurance :18 634,35€
Taxe foncière : 1 166,83€/an
Soit par mois : 97,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 972,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 214,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-241,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 500 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 720€
    Isolation combles: 143 m² × 40€/m² = 5720€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement important:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roquefort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 972 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 668 €/an
Calcul : 972 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 149 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 964 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 745 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 167 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 561 €
Revenus locatifs : +11 668 €
Charges déductibles : -64 561 €
Résultat foncier Année 1 : -52 893 €(Déficit de 52 893 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 493 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 061 €/an
Revenus locatifs : +11 668 €
Charges déductibles : -9 061 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 607 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31492.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 770 €(65% de 145 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 446 €/an
Calcul : 94 770 € × 3,636% = 3 446 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 668 €64 568 €7 156 €-52 900 €21 400 €31 500 €31 500 €
211 902 €8 878 €6 966 €3 024 €--28 476 €
312 140 €8 681 €6 769 €3 458 €--25 017 €
412 382 €8 478 €6 566 €3 905 €--21 113 €
512 630 €8 268 €6 355 €4 363 €--16 750 €
612 883 €8 050 €6 138 €4 833 €--11 917 €
713 140 €7 825 €5 913 €5 316 €--6 602 €
813 403 €7 592 €5 680 €5 811 €--790 €
913 671 €7 351 €5 439 €6 320 €---
1013 945 €7 102 €5 189 €6 843 €---
1114 224 €6 844 €4 931 €7 380 €---
1214 508 €6 577 €4 665 €7 931 €---
1314 798 €6 301 €4 389 €8 497 €---
1415 094 €6 015 €4 103 €9 079 €---
1515 396 €5 720 €3 808 €9 676 €---
1615 704 €5 414 €3 502 €10 290 €---
1716 018 €5 098 €3 186 €10 920 €---
1816 338 €4 771 €2 859 €11 567 €---
1916 665 €4 433 €2 520 €12 233 €---
2016 998 €4 083 €2 170 €12 916 €---
2117 338 €3 720 €1 808 €13 618 €---
2217 685 €3 346 €1 433 €14 340 €---
2318 039 €2 958 €1 046 €15 081 €---
2418 400 €2 557 €645 €15 843 €---
2518 768 €2 142 €230 €16 625 €---
TOTAL373 738 €206 769 €103 464 €166 969 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 969 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 450 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 450 €-6 420 €+8 870 €
2+2 450 €0 €+2 450 €
3+2 450 €0 €+2 450 €
4+2 450 €0 €+2 450 €
5+2 450 €0 €+2 450 €
6+2 450 €0 €+2 450 €
7+2 450 €0 €+2 450 €
8+2 450 €0 €+2 450 €
9+2 450 €+1 659 €+791 €
10+2 450 €+2 053 €+397 €
11+2 450 €+2 214 €+236 €
12+2 450 €+2 379 €+71 €
13+2 450 €+2 549 €-99 €
14+2 450 €+2 724 €-274 €
15+2 450 €+2 903 €-453 €
16+2 450 €+3 087 €-637 €
17+2 450 €+3 276 €-826 €
18+2 450 €+3 470 €-1 020 €
19+2 450 €+3 670 €-1 220 €
20+2 450 €+3 875 €-1 425 €
21+2 450 €+4 085 €-1 635 €
22+2 450 €+4 302 €-1 852 €
23+2 450 €+4 524 €-2 074 €
24+2 450 €+4 753 €-2 303 €
25+2 450 €+4 988 €-2 538 €
Total+61 250 €+50 091 €+11 159 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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