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vente - appartement

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface58m²
Coût Total189 320€
Loyer Annuel12 469€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 2 224,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle d eau, Terrasse, Petit prix

L'agence immobilière N2G vous met à disposition ce superbe bâtiment historique, avec trois appartements autonomes incluant deux studios et un duplex de deux pièces accompagné d'une terrasse, totalisant sept pièces. C'est une opportunité parfaite pour un projet d'investissement locatif. Il est important de noter que cette propriété doit être entièrement rénovée avec une redistribution des espaces afin de maximiser le potentiel de location. Idéalement situé au coeur du vieux Grasse, à proximité de la bibliothèque municipale et de la place aux herbes. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à nous appeler au 04.93.40.44.87.

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.659286, 6.925330
Total : 189 320€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 50 000€
Valeur du bien : 179 000€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 17.92€/m²/mois
Fourchette : 13.68€ - 23.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1039€/mois
Loyer annuel estimé : 12469€/an
Fourchette totale : 793€ - 1361€/mois
Fourchette annuelle : 9521€ - 16330€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 550 €/m²
Basé sur :633 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 900 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-18 900€ (-12.8%)
Marge achat-revente :-41 420€ (-28.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :950,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 006,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 928,80€
Coût de l'assurance :16 565,50€
Taxe foncière : 1 246,89€/an
Soit par mois : 103,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 039,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 109,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 311 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager et la plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 2 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état supposé très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000 €(862 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 1200€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 2 m² × 1000€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 100€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 039 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 469 €/an
Calcul : 1 039 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 600 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 320 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 663 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 247 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 509 €
Revenus locatifs : +12 469 €
Charges déductibles : -58 509 €
Résultat foncier Année 1 : -46 040 €(Déficit de 46 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 640 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 509 €/an
Revenus locatifs : +12 469 €
Charges déductibles : -8 509 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 960 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24640.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 469 €58 515 €6 606 €-46 046 €21 400 €24 646 €24 646 €
212 718 €8 343 €6 433 €4 375 €--20 271 €
312 973 €8 164 €6 255 €4 808 €--15 463 €
413 232 €7 979 €6 070 €5 253 €--10 210 €
513 497 €7 788 €5 878 €5 709 €--4 501 €
613 767 €7 589 €5 680 €6 177 €---
714 042 €7 384 €5 474 €6 658 €---
814 323 €7 171 €5 261 €7 152 €---
914 609 €6 950 €5 041 €7 659 €---
1014 901 €6 722 €4 812 €8 180 €---
1115 199 €6 485 €4 576 €8 714 €---
1215 503 €6 240 €4 330 €9 264 €---
1315 814 €5 986 €4 076 €9 828 €---
1416 130 €5 723 €3 813 €10 407 €---
1516 452 €5 450 €3 541 €11 002 €---
1616 781 €5 168 €3 258 €11 614 €---
1717 117 €4 875 €2 966 €12 242 €---
1817 459 €4 572 €2 663 €12 887 €---
1917 809 €4 259 €2 349 €13 550 €---
2018 165 €3 934 €2 024 €14 231 €---
2118 528 €3 597 €1 687 €14 931 €---
2218 899 €3 248 €1 339 €15 651 €---
2319 277 €2 887 €977 €16 390 €---
2419 662 €2 512 €603 €17 150 €---
2520 055 €2 125 €215 €17 931 €---
TOTAL399 382 €193 666 €95 929 €205 715 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 715 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 469 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 618 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 618 €-6 420 €+9 038 €
2+2 618 €0 €+2 618 €
3+2 618 €0 €+2 618 €
4+2 618 €0 €+2 618 €
5+2 618 €0 €+2 618 €
6+2 618 €+503 €+2 115 €
7+2 618 €+1 997 €+621 €
8+2 618 €+2 146 €+472 €
9+2 618 €+2 298 €+320 €
10+2 618 €+2 454 €+164 €
11+2 618 €+2 614 €+4 €
12+2 618 €+2 779 €-161 €
13+2 618 €+2 948 €-330 €
14+2 618 €+3 122 €-504 €
15+2 618 €+3 301 €-683 €
16+2 618 €+3 484 €-866 €
17+2 618 €+3 672 €-1 054 €
18+2 618 €+3 866 €-1 248 €
19+2 618 €+4 065 €-1 447 €
20+2 618 €+4 269 €-1 651 €
21+2 618 €+4 479 €-1 861 €
22+2 618 €+4 695 €-2 077 €
23+2 618 €+4 917 €-2 299 €
24+2 618 €+5 145 €-2 527 €
25+2 618 €+5 379 €-2 761 €
Total+65 450 €+61 715 €+3 735 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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