Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleChartres (28)
Surface88m²
Coût Total177 750€
Loyer Annuel11 712€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 352,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, 3 chambres, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Pas de balcon

Située à 10 minutes à l'Est de Chartres sur la commune de Houville la branche, J2T Immobilier vous propose cette maison ancienne à rénover composée :

  • Au rez de chaussée : d'une grande pièce d'entrée, un séjour, une cuisine, des wc et un accès à un grand garage traversant de 35 m².
  • Au premier étage, vous disposerez de trois chambres dont deux en enfilade, une salle d'eau avec wc et un grenier (au dessus du garage). Côté exterieur, sur une parcelle de 1500 m², vous pourrez exploiter une grange de 59 m² ainsi qu'une autre dépendance de 40 m² au sol environ. N'hesitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou organiser une visite. Plus d'informations sur demande. Retrouvez nos toutes offres de ventes ou de locations sur le site internet de l'Agence J2T Immobilier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.
Ville : Chartres
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28000
Coordonnées : 48.446164, 1.501057
Total : 177 750€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 49 230€
Valeur du bien : 168 230€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 11.09€/m²/mois
Fourchette : 9.10€ - 13.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 976€/mois
Loyer annuel estimé : 11712€/an
Fourchette totale : 801€ - 1190€/mois
Fourchette annuelle : 9607€ - 14278€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 401,79 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 358 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-92 358€ (-43.7%)
Marge achat-revente :33 608€ (15.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :51,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 944,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 066,26€
Coût de l'assurance :15 553,12€
Taxe foncière : 1 171,21€/an
Soit par mois : 97,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 976,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 042,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 404 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 230 €(559 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 280€
    Isolation combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 150€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Parquet flottant salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres:12 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 400€/m² = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chartres (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 712 €/an
Calcul : 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 196 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 750 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 622 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 171 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 220 €
Revenus locatifs : +11 712 €
Charges déductibles : -57 220 €
Résultat foncier Année 1 : -45 507 €(Déficit de 45 507 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 107 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 990 €/an
Revenus locatifs : +11 712 €
Charges déductibles : -7 990 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 723 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24107.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 712 €57 225 €6 202 €-45 513 €21 400 €24 113 €24 113 €
211 946 €7 834 €6 040 €4 113 €--20 000 €
312 185 €7 666 €5 873 €4 519 €--15 481 €
412 429 €7 492 €5 699 €4 937 €--10 544 €
512 678 €7 312 €5 519 €5 365 €--5 179 €
612 931 €7 126 €5 333 €5 805 €---
713 190 €6 933 €5 140 €6 257 €---
813 454 €6 733 €4 940 €6 720 €---
913 723 €6 526 €4 733 €7 197 €---
1013 997 €6 311 €4 518 €7 686 €---
1114 277 €6 089 €4 296 €8 188 €---
1214 563 €5 859 €4 066 €8 704 €---
1314 854 €5 621 €3 827 €9 233 €---
1415 151 €5 374 €3 580 €9 777 €---
1515 454 €5 118 €3 324 €10 336 €---
1615 763 €4 853 €3 059 €10 910 €---
1716 078 €4 578 €2 785 €11 500 €---
1816 400 €4 294 €2 500 €12 106 €---
1916 728 €3 999 €2 206 €12 729 €---
2017 062 €3 694 €1 900 €13 369 €---
2117 404 €3 378 €1 584 €14 026 €---
2217 752 €3 050 €1 257 €14 702 €---
2318 107 €2 711 €917 €15 396 €---
2418 469 €2 359 €566 €16 109 €---
2518 838 €1 995 €202 €16 843 €---
TOTAL375 144 €184 130 €90 066 €191 014 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 014 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 712 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 460 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 460 €-6 420 €+8 880 €
2+2 460 €0 €+2 460 €
3+2 460 €0 €+2 460 €
4+2 460 €0 €+2 460 €
5+2 460 €0 €+2 460 €
6+2 460 €+188 €+2 272 €
7+2 460 €+1 877 €+583 €
8+2 460 €+2 016 €+444 €
9+2 460 €+2 159 €+301 €
10+2 460 €+2 306 €+154 €
11+2 460 €+2 456 €+4 €
12+2 460 €+2 611 €-151 €
13+2 460 €+2 770 €-310 €
14+2 460 €+2 933 €-473 €
15+2 460 €+3 101 €-641 €
16+2 460 €+3 273 €-813 €
17+2 460 €+3 450 €-990 €
18+2 460 €+3 632 €-1 172 €
19+2 460 €+3 819 €-1 359 €
20+2 460 €+4 011 €-1 551 €
21+2 460 €+4 208 €-1 748 €
22+2 460 €+4 410 €-1 950 €
23+2 460 €+4 619 €-2 159 €
24+2 460 €+4 833 €-2 373 €
25+2 460 €+5 053 €-2 593 €
Total+61 500 €+57 304 €+4 196 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →