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Maison 7 pièces 161 m²

Bien expiré
VilleOrmes (89)
Surface161m²
Coût Total244 761€
Loyer Annuel14 422€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-199€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 200 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 1 063,35 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 161 m²

Exclusivité AVM2 Immobilier. Située sur la commune des Ormes, découvrez cette charmante maison d'environ 161 m2, alliant le cachet de l'ancien et le confort d'une rénovation plus récente. Le bien se compose de deux parties, une première bâtisse ancienne comprenant une entrée, cuisine, salon, une pièce pouvant servir de chambre ou de bureau, salle d'eau. Une deuxième partie, une ancienne dépendance entièrement aménagée et rénovée offrant un espace plus moderne. Vous y trouverez un grand salon lumineux, une chambre en rez-de-chaussée, à l'étage 3 chambres. Cour privative, environnement calme. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à nous contacter.

Surface : 161 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/06/2025

Consommation énergie primaire : 241 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Ormes
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89110
Coordonnées : 47.848824, 3.270494
Total : 244 761€
Prix d'acquisition : 171 200€
Travaux : 59 865€
Valeur du bien : 231 065€
Frais de notaire : 13 696€
Coût estimé : 13 696€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1202€/mois
Loyer annuel estimé : 14422€/an
Fourchette totale : 953€ - 1516€/mois
Fourchette annuelle : 11436€ - 18187€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 761€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 209,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :71,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 281,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 129,67€
Coût de l'assurance :21 416,59€
Taxe foncière : 1 442,18€/an
Soit par mois : 120,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 201,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 401,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-199,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 161 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 161 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 865 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 965€
    Isolation des combles: 161 m² × 65€/m² = 10465€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 200€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 600€
    Remplacement fenêtres: 20 fenêtres × 780€/fenêtre = 15600€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 8500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ormes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 765€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 202 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 422 €/an
Calcul : 1 202 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 167 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 761 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 857 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 442 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 865 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 331 €
Revenus locatifs : +14 422 €
Charges déductibles : -70 331 €
Résultat foncier Année 1 : -55 909 €(Déficit de 55 909 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 509 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 466 €/an
Revenus locatifs : +14 422 €
Charges déductibles : -10 466 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 956 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34509.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 171 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 280 €(65% de 171 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 047 €/an
Calcul : 111 280 € × 3,636% = 4 047 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 422 €70 339 €8 175 €-55 917 €21 400 €34 517 €34 517 €
214 710 €10 256 €7 958 €4 454 €--30 064 €
315 004 €10 031 €7 733 €4 973 €--25 091 €
415 304 €9 799 €7 500 €5 506 €--19 585 €
515 611 €9 558 €7 259 €6 053 €--13 532 €
615 923 €9 309 €7 010 €6 614 €--6 917 €
716 241 €9 051 €6 752 €7 190 €---
816 566 €8 784 €6 486 €7 782 €---
916 897 €8 509 €6 210 €8 389 €---
1017 235 €8 224 €5 925 €9 012 €---
1117 580 €7 929 €5 630 €9 651 €---
1217 932 €7 624 €5 325 €10 308 €---
1318 290 €7 308 €5 009 €10 982 €---
1418 656 €6 982 €4 683 €11 674 €---
1519 029 €6 644 €4 345 €12 385 €---
1619 410 €6 295 €3 996 €13 115 €---
1719 798 €5 934 €3 635 €13 864 €---
1820 194 €5 560 €3 262 €14 633 €---
1920 598 €5 174 €2 875 €15 424 €---
2021 010 €4 775 €2 476 €16 235 €---
2121 430 €4 361 €2 062 €17 069 €---
2221 859 €3 934 €1 635 €17 925 €---
2322 296 €3 492 €1 193 €18 804 €---
2422 742 €3 034 €735 €19 707 €---
2523 196 €2 561 €262 €20 635 €---
TOTAL461 933 €235 466 €118 130 €226 468 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 468 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 422 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 029 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 029 €-6 420 €+9 449 €
2+3 029 €0 €+3 029 €
3+3 029 €0 €+3 029 €
4+3 029 €0 €+3 029 €
5+3 029 €0 €+3 029 €
6+3 029 €0 €+3 029 €
7+3 029 €+82 €+2 947 €
8+3 029 €+2 335 €+694 €
9+3 029 €+2 517 €+512 €
10+3 029 €+2 704 €+325 €
11+3 029 €+2 895 €+134 €
12+3 029 €+3 092 €-63 €
13+3 029 €+3 295 €-266 €
14+3 029 €+3 502 €-473 €
15+3 029 €+3 715 €-686 €
16+3 029 €+3 934 €-905 €
17+3 029 €+4 159 €-1 130 €
18+3 029 €+4 390 €-1 361 €
19+3 029 €+4 627 €-1 598 €
20+3 029 €+4 871 €-1 842 €
21+3 029 €+5 121 €-2 092 €
22+3 029 €+5 377 €-2 348 €
23+3 029 €+5 641 €-2 612 €
24+3 029 €+5 912 €-2 883 €
25+3 029 €+6 191 €-3 162 €
Total+75 725 €+67 940 €+7 785 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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