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Immeuble 3 pièces 218 m²

VilleSaint-Avold (57)
Surface218m²
Coût Total206 992€
Loyer Annuel25 463€
Rentabilité12.30%
Cashflow/mois+773€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 166 900 €
Surface : 218 m²
Prix au m² : 765,6 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal investisseur, l'agence La Résidence vous propose cet immeuble de rapport à usage mixte de 218 m², offrant une combinaison attractive entre local commercial et logements.

🔹 Rez-de-chaussée

Un local commercial de 107 m²,anciennement loué à 650 euros hors taxe comprenant deux toilettes ainsi qu'une petite pièce indépendante pouvant servir de bureau, offrant une belle fonctionnalité pour une activité professionnelle ou commerciale.

🔹 1er étage

Un appartement T3 meublé de 70 m², à rafraîchir.

💰 Anciennement loué 630 € par mois, dont 20 € de charges.

🔹 2e étage

Un grand studio de 40,63 m², bien agencé.

💰 Anciennement loué 360 € par mois + 20 € de charges.

📈 Immeuble présentant un bon historique locatif et un potentiel de valorisation après travaux légers.

📞 Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez La . Référence annonce : 86702784 Date de réalisation du diagnostic : 07/02/2026 Prix hors honoraires : 160 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 880 € et 5 320 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Avold
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57500
Coordonnées : 49.105030, 6.704285
Total : 206 992€
Prix d'acquisition : 166 900€
Travaux : 26 740€
Valeur du bien : 193 640€
Frais de notaire : 13 352€
Coût estimé : 13 352€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 218m²
Loyer prédit : 9.73€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 2122€/mois
Loyer annuel estimé : 25463€/an
Fourchette totale : 1689€ - 2666€/mois
Fourchette annuelle : 20266€ - 31994€/an
Rentabilité brute :12.30%
Fourchette de rentabilité :9.79% - 15.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 992€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 036,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :60,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 096,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 883,22€
Coût de l'assurance :18 111,80€
Taxe foncière : 2 546,35€/an
Soit par mois : 212,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 121,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 348,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :773,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 740 €(123 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Avold (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 122 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 463 €/an
Calcul : 2 122 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 992 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 724 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 546 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 645 €
Revenus locatifs : +25 463 €
Charges déductibles : -37 645 €
Résultat foncier Année 1 : -12 181 €(Déficit de 12 181 €)
Imputable sur revenu global : 12 181 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 905 €/an
Revenus locatifs : +25 463 €
Charges déductibles : -10 905 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 559 €/an
Prix d'achat du bien : 166 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 485 €(65% de 166 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 945 €/an
Calcul : 108 485 € × 3,636% = 3 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 463 €37 651 €7 161 €-12 188 €12 188 €--
225 973 €10 724 €6 973 €15 249 €---
326 492 €10 530 €6 779 €15 963 €---
427 022 €10 328 €6 578 €16 694 €---
527 562 €10 120 €6 369 €17 442 €---
628 114 €9 904 €6 154 €18 209 €---
728 676 €9 681 €5 930 €18 995 €---
829 250 €9 450 €5 699 €19 800 €---
929 835 €9 210 €5 459 €20 625 €---
1030 431 €8 962 €5 211 €21 469 €---
1131 040 €8 705 €4 954 €22 335 €---
1231 661 €8 439 €4 688 €23 222 €---
1332 294 €8 163 €4 413 €24 130 €---
1432 940 €7 878 €4 127 €25 062 €---
1533 599 €7 583 €3 832 €26 016 €---
1634 270 €7 277 €3 526 €26 994 €---
1734 956 €6 960 €3 209 €27 996 €---
1835 655 €6 632 €2 881 €29 023 €---
1936 368 €6 292 €2 541 €30 076 €---
2037 095 €5 940 €2 189 €31 156 €---
2137 837 €5 575 €1 825 €32 262 €---
2238 594 €5 198 €1 447 €33 396 €---
2339 366 €4 807 €1 056 €34 559 €---
2440 153 €4 402 €652 €35 751 €---
2540 956 €3 983 €233 €36 973 €---
TOTAL815 603 €224 394 €103 883 €591 209 €12 188 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 656 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 591 209 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 347 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 347 €-3 656 €+9 003 €
2+5 347 €+4 575 €+772 €
3+5 347 €+4 789 €+558 €
4+5 347 €+5 008 €+339 €
5+5 347 €+5 233 €+114 €
6+5 347 €+5 463 €-116 €
7+5 347 €+5 699 €-352 €
8+5 347 €+5 940 €-593 €
9+5 347 €+6 187 €-840 €
10+5 347 €+6 441 €-1 094 €
11+5 347 €+6 700 €-1 353 €
12+5 347 €+6 967 €-1 620 €
13+5 347 €+7 239 €-1 892 €
14+5 347 €+7 519 €-2 172 €
15+5 347 €+7 805 €-2 458 €
16+5 347 €+8 098 €-2 751 €
17+5 347 €+8 399 €-3 052 €
18+5 347 €+8 707 €-3 360 €
19+5 347 €+9 023 €-3 676 €
20+5 347 €+9 347 €-4 000 €
21+5 347 €+9 679 €-4 332 €
22+5 347 €+10 019 €-4 672 €
23+5 347 €+10 368 €-5 021 €
24+5 347 €+10 725 €-5 378 €
25+5 347 €+11 092 €-5 745 €
Total+133 675 €+177 363 €+-43 688 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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