Détails du bien

Bien expiré

VilleLavelanet (09)

Surface67m²

Coût Total106 630€

Loyer Annuel6 217€

Rentabilité5.83%

Cashflow/mois-84€

Prix : 65 000 €

Surface : 67 m²

Prix au m² : 970,15 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 4

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Le village de L'Aiguillon est à 40 minutes de la station des Monts d'Olmes, à 30 minutes de Mirepoix, à 20 minutes du lac de Montbel et à 10 minutes du centre de Lavelanet où l'on trouve toutes les commodités: Commerces, Ecoles, Cinéma et Animations Culturelles.

Cette maison de village mitoyenne d'environ 100m² de surface totale, est composée:

Au Rez-de-chaussée, un séjour avec coin cuisine équipé et un cellier/buanderie
Au 1er étage, une chambre spacieuse et lumineuse avec un espace salon de lecture et une salle d'eau avec douche 'italienne' et wc.
Au 2ème étage, une autre grande chambre tout aussi lumineuse que la première.
Au 3ème étage, des combles aménageables avec isolation en laine de verre de 200mm posée au sol.

Double vitrage PVC / Radiateurs électriques / Chauffe-eau 250L / VMC / Toiture révisé en 2013 Pas de jardin ni de balcon

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Ville : Lavelanet

Département : Ariège

Région : Occitanie

Code postal : 09300

Total : 106 630€

Prix d'acquisition : 65 000€

Travaux : 36 430€

Valeur du bien : 101 430€

Frais de notaire : 5 200€

Coût estimé : 5 200€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 67m²

Loyer prédit : 7.73€/m²/mois

Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois

Loyer total estimé : 518€/mois

Loyer annuel estimé : 6217€/an

Fourchette totale : 392€ - 684€/mois

Fourchette annuelle : 4707€ - 8211€/an

Rentabilité brute :5.83%

Fourchette de rentabilité :4.41% - 7.70%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :106 630€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :520,19€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :30,21€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 550,40€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 426,62€

Coût de l'assurance :9 063,55€

Taxe foncière : 621,68€/an

Soit par mois : 51,81€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 518,06€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 602,21€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-84,14€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G

Consommation : 465 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 67 m²

Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 7 fenêtres

Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique

Quantité: 1 chauffe-eau pour 67 m²

Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Combles

Amélioration de l'isolation des combles aménageables

Quantité: 67 m²

Raison: DPE G - Maison - Isolation en laine de verre existante, nécessite vérification et amélioration

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)

Raison: État 3.5/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)

Raison: État 3.5/5 visible - murs un peu usés nécessitant rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 20 m²

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

Autres piècesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger

Quantité: 15 m²

Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 430 €(544 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:15 000€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 2000€
Menuiseries - Fenêtres double vitrage:5 000€
Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 800€
Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
Isolation - Combles:6 530€
Isolation combles: 67 m² × 90€/m² = 6030€, Main d'œuvre: 500€
Salle de bain - Rénovation complète:2 000€
Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1200€
Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):1 920€
Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 300€
Chambres - Peinture:1 280€
Peinture chambres: 27 m² × 40€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 200€
Salon - Peinture:1 600€
Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 200€
Autres pièces - Peinture:1 400€
Peinture salle à manger: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 27 030€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique, Isolation - Combles

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 518 €/mois

Revenus locatifs annuels : 6 217 €/an

Calcul : 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 431 €/an

Base de calcul : Emprunt de 106 630 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 363 €/an

Calcul : 30 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 622 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 430 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 845 €

Revenus locatifs : +6 217 €

Charges déductibles : -40 845 €

Résultat foncier Année 1 : -34 629 €(Déficit de 34 629 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 13 229 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 415 €/an

Revenus locatifs : +6 217 €

Charges déductibles : -4 415 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 801 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13228.50 € reporté.

Prix d'achat du bien : 65 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 536 €/an

Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	6 217 €	40 849 €	3 434 €	-34 632 €	21 400 €	13 232 €	13 232 €
2	6 341 €	4 326 €	3 342 €	2 015 €	-	-	11 217 €
3	6 468 €	4 230 €	3 246 €	2 238 €	-	-	8 978 €
4	6 597 €	4 131 €	3 146 €	2 467 €	-	-	6 512 €
5	6 729 €	4 028 €	3 044 €	2 701 €	-	-	3 811 €
6	6 864 €	3 922 €	2 938 €	2 942 €	-	-	869 €
7	7 001 €	3 813 €	2 829 €	3 188 €	-	-	-
8	7 141 €	3 700 €	2 716 €	3 441 €	-	-	-
9	7 284 €	3 583 €	2 599 €	3 701 €	-	-	-
10	7 430 €	3 463 €	2 479 €	3 967 €	-	-	-
11	7 578 €	3 338 €	2 354 €	4 240 €	-	-	-
12	7 730 €	3 210 €	2 225 €	4 520 €	-	-	-
13	7 884 €	3 077 €	2 092 €	4 808 €	-	-	-
14	8 042 €	2 939 €	1 955 €	5 103 €	-	-	-
15	8 203 €	2 797 €	1 813 €	5 405 €	-	-	-
16	8 367 €	2 651 €	1 667 €	5 716 €	-	-	-
17	8 534 €	2 499 €	1 515 €	6 035 €	-	-	-
18	8 705 €	2 343 €	1 359 €	6 362 €	-	-	-
19	8 879 €	2 181 €	1 197 €	6 698 €	-	-	-
20	9 057 €	2 014 €	1 030 €	7 042 €	-	-	-
21	9 238 €	1 842 €	858 €	7 396 €	-	-	-
22	9 423 €	1 664 €	680 €	7 759 €	-	-	-
23	9 611 €	1 480 €	495 €	8 131 €	-	-	-
24	9 803 €	1 290 €	305 €	8 514 €	-	-	-
25	9 999 €	1 093 €	109 €	8 906 €	-	-	-
TOTAL	199 125 €	110 462 €	49 427 €	88 663 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 663 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 217 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 306 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 306 €	-6 420 €	+7 726 €
2	+1 306 €	0 €	+1 306 €
3	+1 306 €	0 €	+1 306 €
4	+1 306 €	0 €	+1 306 €
5	+1 306 €	0 €	+1 306 €
6	+1 306 €	0 €	+1 306 €
7	+1 306 €	+696 €	+610 €
8	+1 306 €	+1 032 €	+274 €
9	+1 306 €	+1 110 €	+196 €
10	+1 306 €	+1 190 €	+116 €
11	+1 306 €	+1 272 €	+34 €
12	+1 306 €	+1 356 €	-50 €
13	+1 306 €	+1 442 €	-136 €
14	+1 306 €	+1 531 €	-225 €
15	+1 306 €	+1 622 €	-316 €
16	+1 306 €	+1 715 €	-409 €
17	+1 306 €	+1 810 €	-504 €
18	+1 306 €	+1 909 €	-603 €
19	+1 306 €	+2 009 €	-703 €
20	+1 306 €	+2 113 €	-807 €
21	+1 306 €	+2 219 €	-913 €
22	+1 306 €	+2 328 €	-1 022 €
23	+1 306 €	+2 439 €	-1 133 €
24	+1 306 €	+2 554 €	-1 248 €
25	+1 306 €	+2 672 €	-1 366 €
Total	+32 650 €	+26 599 €	+6 051 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Détails du bien

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Détails du bien

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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