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Détails du bien

Bien expiré
VilleFerté-Macé (61)
Surface83
Coût Total140 620
Loyer Annuel7 433
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-180
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 903,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située à La Ferté-Macé (61600), cette charmante propriété bénéficie d'un environnement paisible et verdoyant, idéal pour les amoureux de la nature. La ville offre une qualité de vie agréable, avec ses commerces de proximité et ses espaces de loisirs, tout en étant à proximité de services essentiels tels que des écoles et des transports en commun.

Cette maison en pierre couverte d'ardoise, d'une surface habitable de 83 m², se compose de 4 pièces dont 3 chambres. Au rez-de-chaussée, vous trouverez une pièce de vie lumineuse, une cuisine équipée, une chambre, une salle d'eau et un wc. À l'étage, un palier dessert les 2 chambres supplémentaires. Le chauffage est assuré par une chaudière fioul (à remplacer) et l'eau chaude par un ballon électrique. La propriété est raccordée au tout à l'égout et comprend un lot de 6 garages (loués). Le tout est implanté sur un terrain de 980 m² avec un agréable jardin. TRAVAUX à PRÉVOIR

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 75 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Karine CHENEL - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ALENÇON sous le numéro 431 492 230

Ville : Ferté-Macé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61600
Total : 140 620
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 59 620
Valeur du bien : 134 620
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 619€/mois
Loyer annuel estimé : 7433€/an
Fourchette totale : 484€ - 792€/mois
Fourchette annuelle : 5814€ - 9504€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 000
Prix d'achat :75 000
Décote à l'achat :-8 000 (-9.6%)
Marge achat-revente :-57 620€ (-69.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :696,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 737,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 317,33
Coût de l'assurance :12 304,25
Taxe foncière : 743,34€/an
Soit par mois : 61,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 619,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-179,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 458 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fioul actuelle
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (83 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec électroménager obsolète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 620(718 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 320
    Isolation combles: 83 m² × 40€/m² = 3320€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:8 400
    Rénovation chambres: 42 m² × 200€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 400
    Rénovation salon: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Macé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 820✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 433 €/an
Calcul : 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 720 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 620 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 743 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 620
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 576
Revenus locatifs : +7 433
Charges déductibles : -65 576
Résultat foncier Année 1 : -58 142(Déficit de 58 142 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 742
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 956 €/an
Revenus locatifs : +7 433
Charges déductibles : -5 956
Résultat foncier Années 2+ : 1 478 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36742.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 43365 5804 725-58 14721 400 €36 747 €36 747 €
27 5825 8354 5991 747--35 000 €
37 7345 7054 4702 029--32 971 €
47 8885 5714 3352 318--30 654 €
58 0465 4324 1962 614--28 039 €
68 2075 2884 0532 919--25 121 €
78 3715 1403 9043 232--21 889 €
88 5394 9863 7503 553--18 336 €
98 7094 8273 5913 883--14 453 €
108 8844 6623 4274 222--10 232 €
119 0614 4923 2564 570--5 662 €
129 2424 3163 0804 927---
139 4274 1332 8985 294---
149 6163 9452 7095 671---
159 8083 7502 5146 058---
1610 0043 5482 3126 456---
1710 2043 3392 1046 865---
1810 4093 1231 8887 285---
1910 6172 9001 6647 717---
2010 8292 6691 4338 160---
2111 0462 4291 1948 616---
2211 2672 1829479 084---
2311 4921 9266919 566---
2411 7221 66142610 060---
2511 9561 38715210 569---
TOTAL238 093158 82568 31779 26821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 268
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 561 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 561-6 420+7 981
2+1 5610+1 561
3+1 5610+1 561
4+1 5610+1 561
5+1 5610+1 561
6+1 5610+1 561
7+1 5610+1 561
8+1 5610+1 561
9+1 5610+1 561
10+1 5610+1 561
11+1 5610+1 561
12+1 561+1 478+83
13+1 561+1 588-27
14+1 561+1 701-140
15+1 561+1 818-257
16+1 561+1 937-376
17+1 561+2 060-499
18+1 561+2 186-625
19+1 561+2 315-754
20+1 561+2 448-887
21+1 561+2 585-1 024
22+1 561+2 725-1 164
23+1 561+2 870-1 309
24+1 561+3 018-1 457
25+1 561+3 171-1 610
Total+39 025+25 479+13 546
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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