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Achat : Maison Saint-Maurice (94410)

Bien expiré
VilleSaint-Maurice (94)
Surface128m²
Coût Total204 000€
Loyer Annuel29 848€
Rentabilité14.63%
Cashflow/mois+1 158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 406,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 128 m², 4 pièces, 3 chambres, 1572 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Sur l'axe Salins Les Bains/Champagnole une maison d'habitation de 1977 à rénover comprenant: -Au Rdc: Garage, cave, chaufferie, une pièce, hall d'entrée. -Au 1er étage: Dégagement, cuisine, salon-séjour, trois chambres, salle de bains, WC. -Au 2ème étage: Grenier aménageable. Le tout édifié sur un terrain de 1572m². Chauffage central fioul . Mise au norme assainissement à prévoir.

Ville : Saint-Maurice
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94410
Coordonnées : 48.815571, 2.459778
Total : 204 000€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 189 600€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 19.43€/m²/mois
Fourchette : 13.36€ - 28.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 2487€/mois
Loyer annuel estimé : 29848€/an
Fourchette totale : 1710€ - 3617€/mois
Fourchette annuelle : 20524€ - 43407€/an
Rentabilité brute :14.63%
Fourchette de rentabilité :10.06% - 21.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :7 200 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :921 600 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-741 600€ (-80.5%)
Marge achat-revente :717 600€ (77.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 019,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :61,20€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 080,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 725,57€
Coût de l'assurance :18 360,00€
Taxe foncière : 2 984,82€/an
Soit par mois : 248,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 487,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 329,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 158,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central fioul
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et plusieurs prises
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: entière maison
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 128 m² × 75€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 600€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 848 €/an
Calcul : 2 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 010 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 000 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 734 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 329 €
Revenus locatifs : +29 848 €
Charges déductibles : -20 329 €
Résultat foncier Année 1 : 9 519 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 729 €/an
Revenus locatifs : +29 848 €
Charges déductibles : -10 729 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 119 €/an
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 848 €20 336 €7 017 €9 512 €---
230 445 €10 551 €6 832 €19 894 €---
331 054 €10 361 €6 641 €20 693 €---
431 675 €10 163 €6 444 €21 512 €---
532 309 €9 959 €6 239 €22 350 €---
632 955 €9 747 €6 027 €23 208 €---
733 614 €9 527 €5 808 €24 086 €---
834 286 €9 300 €5 581 €24 986 €---
934 972 €9 065 €5 346 €25 907 €---
1035 671 €8 822 €5 103 €26 849 €---
1136 385 €8 570 €4 851 €27 815 €---
1237 112 €8 309 €4 590 €28 803 €---
1337 855 €8 039 €4 320 €29 816 €---
1438 612 €7 759 €4 040 €30 853 €---
1539 384 €7 470 €3 750 €31 914 €---
1640 172 €7 170 €3 451 €33 002 €---
1740 975 €6 859 €3 140 €34 116 €---
1841 795 €6 538 €2 819 €35 257 €---
1942 631 €6 205 €2 486 €36 425 €---
2043 483 €5 861 €2 142 €37 622 €---
2144 353 €5 504 €1 785 €38 849 €---
2245 240 €5 135 €1 416 €40 105 €---
2346 145 €4 752 €1 033 €41 392 €---
2447 068 €4 357 €637 €42 711 €---
2548 009 €3 947 €227 €44 062 €---
TOTAL956 046 €204 306 €101 726 €751 740 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 751 740 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 848 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 268 €+2 854 €+3 414 €
2+6 268 €+5 968 €+300 €
3+6 268 €+6 208 €+60 €
4+6 268 €+6 454 €-186 €
5+6 268 €+6 705 €-437 €
6+6 268 €+6 962 €-694 €
7+6 268 €+7 226 €-958 €
8+6 268 €+7 496 €-1 228 €
9+6 268 €+7 772 €-1 504 €
10+6 268 €+8 055 €-1 787 €
11+6 268 €+8 344 €-2 076 €
12+6 268 €+8 641 €-2 373 €
13+6 268 €+8 945 €-2 677 €
14+6 268 €+9 256 €-2 988 €
15+6 268 €+9 574 €-3 306 €
16+6 268 €+9 901 €-3 633 €
17+6 268 €+10 235 €-3 967 €
18+6 268 €+10 577 €-4 309 €
19+6 268 €+10 928 €-4 660 €
20+6 268 €+11 287 €-5 019 €
21+6 268 €+11 655 €-5 387 €
22+6 268 €+12 032 €-5 764 €
23+6 268 €+12 418 €-6 150 €
24+6 268 €+12 813 €-6 545 €
25+6 268 €+13 219 €-6 951 €
Total+156 700 €+225 522 €+-68 822 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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