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Vends appartement F2

Bien expiré
VilleAuxerre (89)
Surface53m²
Coût Total95 300€
Loyer Annuel8 064€
Rentabilité8.46%
Cashflow/mois+61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 226,42 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends F2 proche gare SNCF, lumineux. fenêtre, 2 grands vélux dont 1 à ouverture électrique. 2 volets roulant électrique. Superficie environ 58m2, retenu 53 en loi carrez. Taxe foncière: 620 € Charges syndic: 650 €

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.796200, 3.581630
Total : 95 300€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 25 100€
Valeur du bien : 90 100€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 12.68€/m²/mois
Fourchette : 10.42€ - 15.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 672€/mois
Loyer annuel estimé : 8064€/an
Fourchette totale : 552€ - 818€/mois
Fourchette annuelle : 6627€ - 9814€/an
Rentabilité brute :8.46%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :478,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :27,00€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 505,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 135,13€
Coût de l'assurance :8 100,50€
Taxe foncière : 620,00€/an
Soit par mois : 51,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 54,17€/mois
Soit par an : 650,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 672,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 610,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'entrée/couloir
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - espace nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 100 €(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Entrée - Peinture:800€
    Peinture murs: 10 m² × 80€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 672 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 064 €/an
Calcul : 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 313 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 300 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 620 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 007 €
Revenus locatifs : +8 064 €
Charges déductibles : -30 007 €
Résultat foncier Année 1 : -21 942 €(Déficit de 21 942 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 542 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 907 €/an
Revenus locatifs : +8 064 €
Charges déductibles : -4 907 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 158 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 542.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 064 €30 010 €3 316 €-21 945 €21 400 €545 €545 €
28 226 €4 823 €3 229 €3 403 €---
38 390 €4 733 €3 139 €3 657 €---
48 558 €4 640 €3 046 €3 918 €---
58 729 €4 544 €2 950 €4 185 €---
68 904 €4 445 €2 850 €4 459 €---
79 082 €4 341 €2 747 €4 741 €---
89 264 €4 234 €2 640 €5 029 €---
99 449 €4 123 €2 529 €5 325 €---
109 638 €4 009 €2 415 €5 629 €---
119 831 €3 890 €2 296 €5 941 €---
1210 027 €3 767 €2 173 €6 260 €---
1310 228 €3 639 €2 045 €6 588 €---
1410 432 €3 507 €1 913 €6 925 €---
1510 641 €3 370 €1 776 €7 271 €---
1610 854 €3 229 €1 635 €7 625 €---
1711 071 €3 082 €1 488 €7 989 €---
1811 292 €2 930 €1 336 €8 362 €---
1911 518 €2 772 €1 178 €8 746 €---
2011 748 €2 609 €1 015 €9 139 €---
2111 983 €2 440 €846 €9 543 €---
2212 223 €2 265 €671 €9 958 €---
2312 468 €2 084 €490 €10 383 €---
2412 717 €1 896 €302 €10 820 €---
2512 971 €1 702 €108 €11 269 €---
TOTAL258 307 €113 087 €48 135 €145 221 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 221 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 064 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 694 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 694 €-6 420 €+8 114 €
2+1 694 €+857 €+837 €
3+1 694 €+1 097 €+597 €
4+1 694 €+1 175 €+519 €
5+1 694 €+1 256 €+438 €
6+1 694 €+1 338 €+356 €
7+1 694 €+1 422 €+272 €
8+1 694 €+1 509 €+185 €
9+1 694 €+1 598 €+96 €
10+1 694 €+1 689 €+5 €
11+1 694 €+1 782 €-88 €
12+1 694 €+1 878 €-184 €
13+1 694 €+1 977 €-283 €
14+1 694 €+2 078 €-384 €
15+1 694 €+2 181 €-487 €
16+1 694 €+2 288 €-594 €
17+1 694 €+2 397 €-703 €
18+1 694 €+2 509 €-815 €
19+1 694 €+2 624 €-930 €
20+1 694 €+2 742 €-1 048 €
21+1 694 €+2 863 €-1 169 €
22+1 694 €+2 987 €-1 293 €
23+1 694 €+3 115 €-1 421 €
24+1 694 €+3 246 €-1 552 €
25+1 694 €+3 381 €-1 687 €
Total+42 350 €+43 566 €+-1 216 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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