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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMontélimar (26)
Surface225
Coût Total384 710
Loyer Annuel29 300
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+180
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 284 500 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 1 264,44 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Salon (total 25 m²), 6 chambres, Terrasse, Exposition est

Montélimar, à proximité immédiate des commodités, Spacieuse Maison Familiale d'environ 225 m2 hab offrant également la possibilité de 2 logements indépendants . En RDC , elle se compose d une cuisine ouverte ouvrant sur salon, 2 chambres, salle d'eau, buanderie, wc . A l'étage , vous bénéficierez d un salon , cuisine indépendante équipée, 2 chambres, salle d'eau , wc, salle à manger avec grande mezzanine faisant office de chambre actuellement menant sur une deuxième spacieuse suite parentale avec sa salle d'eau et wc .Cette maison béneficie de 438 m2 de terrain avec car port 2 voitures . A VISITER !

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.574419, 4.741654
Total : 384 710
Prix d'acquisition : 284 500
Travaux : 77 450
Valeur du bien : 361 950
Frais de notaire : 22 760
Coût estimé : 22 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.44€ - 13.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 2442€/mois
Loyer annuel estimé : 29300€/an
Fourchette totale : 1900€ - 3138€/mois
Fourchette annuelle : 22796€ - 37658€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 193,2 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :493 470
Prix d'achat :284 500
Décote à l'achat :-208 970 (-42.3%)
Marge achat-revente :108 760€ (22.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :384 710
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 905,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :112,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 017,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 903,44
Coût de l'assurance :33 662,13
Taxe foncière : 2 929,97€/an
Soit par mois : 244,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 441,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 261,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :179,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans toute la maison
Quantité: 1 installation pour 225 m²
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 450(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 750
    Isolation toiture/combles: 225 m² × 70€/m² = 15750€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:19 600
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 700€ = 19600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:4 500
    Parquet flottant: 90 m² × 50€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:3 600
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Mise aux normes électricité:4 500
    Mise aux normes électricité: 225 m² × 20€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 850✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 442 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 300 €/an
Calcul : 2 442 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 914 €/an
Base de calcul : Emprunt de 384 710 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 346 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 930 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 640
Revenus locatifs : +29 300
Charges déductibles : -94 640
Résultat foncier Année 1 : -65 341(Déficit de 65 341 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 941
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 190 €/an
Revenus locatifs : +29 300
Charges déductibles : -17 190
Résultat foncier Années 2+ : 12 109 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43940.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 284 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 184 925(65% de 284 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 725 €/an
Calcul : 184 925 € × 3,636% = 6 725
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 30094 65312 926-65 35321 400 €43 953 €43 953 €
229 88616 85912 58313 026--30 927 €
330 48316 50412 22813 979--16 948 €
431 09316 13711 86114 956--1 992 €
531 71515 75711 48115 958---
632 34915 36411 08716 985---
732 99614 95710 68118 039---
833 65614 53610 26019 120---
934 32914 1019 82520 228---
1035 01613 6519 37421 365---
1135 71613 1858 90822 531---
1236 43012 7038 42623 728---
1337 15912 2047 92824 955---
1437 90211 6887 41226 214---
1538 66011 1556 87827 505---
1639 43310 6036 32628 831---
1740 22210 0325 75530 191---
1841 0279 4415 16431 586---
1941 8478 8294 55333 018---
2042 6848 1973 92134 487---
2143 5387 5433 26635 995---
2244 4096 8662 59037 543---
2345 2976 1661 88939 131---
2446 2035 4411 16540 761---
2547 1274 69241642 435---
TOTAL938 477371 265186 903567 21221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 567 212
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 153 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 153-6 420+12 573
2+6 1530+6 153
3+6 1530+6 153
4+6 1530+6 153
5+6 153+4 190+1 963
6+6 153+5 096+1 057
7+6 153+5 412+741
8+6 153+5 736+417
9+6 153+6 068+85
10+6 153+6 410-257
11+6 153+6 759-606
12+6 153+7 118-965
13+6 153+7 486-1 333
14+6 153+7 864-1 711
15+6 153+8 252-2 099
16+6 153+8 649-2 496
17+6 153+9 057-2 904
18+6 153+9 476-3 323
19+6 153+9 905-3 752
20+6 153+10 346-4 193
21+6 153+10 798-4 645
22+6 153+11 263-5 110
23+6 153+11 739-5 586
24+6 153+12 228-6 075
25+6 153+12 730-6 577
Total+153 825+170 164+-16 339
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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