Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleMontélimar (26)
Surface225m²
Coût Total384 710€
Loyer Annuel29 300€
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 284 500 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 1 264,44 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Salon (total 25 m²), 6 chambres, Terrasse, Exposition est

Montélimar, à proximité immédiate des commodités, Spacieuse Maison Familiale d'environ 225 m2 hab offrant également la possibilité de 2 logements indépendants . En RDC , elle se compose d une cuisine ouverte ouvrant sur salon, 2 chambres, salle d'eau, buanderie, wc . A l'étage , vous bénéficierez d un salon , cuisine indépendante équipée, 2 chambres, salle d'eau , wc, salle à manger avec grande mezzanine faisant office de chambre actuellement menant sur une deuxième spacieuse suite parentale avec sa salle d'eau et wc .Cette maison béneficie de 438 m2 de terrain avec car port 2 voitures . A VISITER !

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.574419, 4.741654
Total : 384 710€
Prix d'acquisition : 284 500€
Travaux : 77 450€
Valeur du bien : 361 950€
Frais de notaire : 22 760€
Coût estimé : 22 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.44€ - 13.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 2442€/mois
Loyer annuel estimé : 29300€/an
Fourchette totale : 1900€ - 3138€/mois
Fourchette annuelle : 22796€ - 37658€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 193,2 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :493 470 €
Prix d'achat :284 500 €
Décote à l'achat :-208 970€ (-42.3%)
Marge achat-revente :108 760€ (22.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :384 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 905,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :112,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 017,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 903,44€
Coût de l'assurance :33 662,13€
Taxe foncière : 2 929,97€/an
Soit par mois : 244,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 441,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 261,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :179,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans toute la maison
Quantité: 1 installation pour 225 m²
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 450 €(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 750€
    Isolation toiture/combles: 225 m² × 70€/m² = 15750€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:19 600€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 700€ = 19600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:4 500€
    Parquet flottant: 90 m² × 50€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Mise aux normes électricité:4 500€
    Mise aux normes électricité: 225 m² × 20€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 442 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 300 €/an
Calcul : 2 442 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 914 €/an
Base de calcul : Emprunt de 384 710 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 346 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 930 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 640 €
Revenus locatifs : +29 300 €
Charges déductibles : -94 640 €
Résultat foncier Année 1 : -65 341 €(Déficit de 65 341 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 941 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 190 €/an
Revenus locatifs : +29 300 €
Charges déductibles : -17 190 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 109 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43940.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 284 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 184 925 €(65% de 284 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 725 €/an
Calcul : 184 925 € × 3,636% = 6 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 300 €94 653 €12 926 €-65 353 €21 400 €43 953 €43 953 €
229 886 €16 859 €12 583 €13 026 €--30 927 €
330 483 €16 504 €12 228 €13 979 €--16 948 €
431 093 €16 137 €11 861 €14 956 €--1 992 €
531 715 €15 757 €11 481 €15 958 €---
632 349 €15 364 €11 087 €16 985 €---
732 996 €14 957 €10 681 €18 039 €---
833 656 €14 536 €10 260 €19 120 €---
934 329 €14 101 €9 825 €20 228 €---
1035 016 €13 651 €9 374 €21 365 €---
1135 716 €13 185 €8 908 €22 531 €---
1236 430 €12 703 €8 426 €23 728 €---
1337 159 €12 204 €7 928 €24 955 €---
1437 902 €11 688 €7 412 €26 214 €---
1538 660 €11 155 €6 878 €27 505 €---
1639 433 €10 603 €6 326 €28 831 €---
1740 222 €10 032 €5 755 €30 191 €---
1841 027 €9 441 €5 164 €31 586 €---
1941 847 €8 829 €4 553 €33 018 €---
2042 684 €8 197 €3 921 €34 487 €---
2143 538 €7 543 €3 266 €35 995 €---
2244 409 €6 866 €2 590 €37 543 €---
2345 297 €6 166 €1 889 €39 131 €---
2446 203 €5 441 €1 165 €40 761 €---
2547 127 €4 692 €416 €42 435 €---
TOTAL938 477 €371 265 €186 903 €567 212 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 567 212 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 153 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 153 €-6 420 €+12 573 €
2+6 153 €0 €+6 153 €
3+6 153 €0 €+6 153 €
4+6 153 €0 €+6 153 €
5+6 153 €+4 190 €+1 963 €
6+6 153 €+5 096 €+1 057 €
7+6 153 €+5 412 €+741 €
8+6 153 €+5 736 €+417 €
9+6 153 €+6 068 €+85 €
10+6 153 €+6 410 €-257 €
11+6 153 €+6 759 €-606 €
12+6 153 €+7 118 €-965 €
13+6 153 €+7 486 €-1 333 €
14+6 153 €+7 864 €-1 711 €
15+6 153 €+8 252 €-2 099 €
16+6 153 €+8 649 €-2 496 €
17+6 153 €+9 057 €-2 904 €
18+6 153 €+9 476 €-3 323 €
19+6 153 €+9 905 €-3 752 €
20+6 153 €+10 346 €-4 193 €
21+6 153 €+10 798 €-4 645 €
22+6 153 €+11 263 €-5 110 €
23+6 153 €+11 739 €-5 586 €
24+6 153 €+12 228 €-6 075 €
25+6 153 €+12 730 €-6 577 €
Total+153 825 €+170 164 €+-16 339 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →