Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 31 m² à Evreux

VilleÉvreux (27)
Surface31
Coût Total83 000
Loyer Annuel5 270
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-190
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 31 m²
Prix au m² : 1 290,32 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

EVREUX, Découvrez ce lumineux studio vendu avec locataire en place depuis 2016 sans incident de paiement. Situé au 3eme étage d'une residence avec ascenseur, il est composé d'une entrée, d'une cuisine aménagée, d'une salle de bains et d'un lumineux séjour ouvert sur un balcon offrant une vue dégagée sur la verdure et disposant également d'un coin nuit. Une cave complètent ce bien destiné aux investisseurs.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 150 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 1 728 €/an. Aucune procédure n'est en cours. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 799.00 et 1082.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Ce bien vous est proposé par un agent commercial (Entreprise individuelle).

Votre conseiller Ensemble Immobilier : Nathan BAILLON Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 818662124 RCP VERLINGUE

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Total : 83 000
Prix d'acquisition : 40 000
Travaux : 39 800
Valeur du bien : 79 800
Frais de notaire : 3 200
Coût estimé : 3 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31
Loyer prédit : 14.17€/m²/mois
Fourchette : 11.79€ - 17.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 439€/mois
Loyer annuel estimé : 5270€/an
Fourchette totale : 365€ - 528€/mois
Fourchette annuelle : 4385€ - 6333€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 783,49 €/m²
Basé sur :194 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 288
Prix d'achat :40 000
Décote à l'achat :-15 288 (-27.7%)
Marge achat-revente :-27 712€ (-50.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :416,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :24,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 441,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 056,25
Coût de l'assurance :7 262,50
Taxe foncière : 526,96€/an
Soit par mois : 43,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 144,00€/mois
Soit par an : 1 728,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 439,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 628,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 31 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le coin nuit
Quantité: coin nuit (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 800(1 284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 400
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:2 400
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€ = 2100€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:500
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 439 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 270 €/an
Calcul : 439 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 893 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 000 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 290 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 527 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 728 €/an
Calcul : 144 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 239
Revenus locatifs : +5 270
Charges déductibles : -45 239
Résultat foncier Année 1 : -39 969(Déficit de 39 969 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 569
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 439 €/an
Revenus locatifs : +5 270
Charges déductibles : -5 439
Résultat foncier Années 2+ : -169 €/an(Déficit de 169 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18569.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 27045 2422 896-39 97221 400 €18 572 €18 572 €
25 3755 3662 8209--18 563 €
35 4835 2882 742195--18 368 €
45 5925 2072 661386--17 982 €
55 7045 1232 577581--17 401 €
65 8185 0362 490783--16 618 €
75 9344 9452 400989--15 629 €
86 0534 8522 3071 201--14 428 €
96 1744 7552 2101 419--13 009 €
106 2984 6552 1101 643--11 367 €
116 4244 5512 0061 872--9 495 €
126 5524 4441 8982 108---
136 6834 3331 7872 351---
146 8174 2171 6722 600---
156 9534 0981 5522 855---
167 0923 9741 4293 118---
177 2343 8461 3003 388---
187 3793 7131 1673 666---
197 5263 5751 0303 951---
207 6773 4338874 244---
217 8303 2857404 545---
227 9873 1325874 855---
238 1472 9744285 173---
248 3102 8102645 500---
258 4762 640945 836---
TOTAL168 788145 49342 05623 29521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 23 295
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 270 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 107 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 107-6 420+7 527
2+1 1070+1 107
3+1 1070+1 107
4+1 1070+1 107
5+1 1070+1 107
6+1 1070+1 107
7+1 1070+1 107
8+1 1070+1 107
9+1 1070+1 107
10+1 1070+1 107
11+1 1070+1 107
12+1 107+632+475
13+1 107+705+402
14+1 107+780+327
15+1 107+857+250
16+1 107+935+172
17+1 107+1 017+90
18+1 107+1 100+7
19+1 107+1 185-78
20+1 107+1 273-166
21+1 107+1 364-257
22+1 107+1 456-349
23+1 107+1 552-445
24+1 107+1 650-543
25+1 107+1 751-644
Total+27 675+9 837+17 838
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →