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Maison de village de caractère 248 m² avec deux grandes terrasses

VillePont-d'Ain (01)
Surface248
Coût Total294 630
Loyer Annuel26 031
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+391
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 246 000 €
Surface : 248 m²
Prix au m² : 991,94 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans un environnement calme, sur la commune du Blanchon, cette spacieuse maison de village de 248m² habitables se développe sur 3 niveaux offrant de très beaux volumes ainsi qu'un fort potentiel d'aménagement.

Au premier étage, on entre directement sur une grande cuisine indépendante de 27m² donnant sur une terrasse de 27m², desservant ensuite un salon de plus de 40m² avec cheminée. Ce niveau comprend également une suite parentale de 32m² avec salle de douche, WC indépendant son espace dressing à aménager, le tout donnant sur la terrasse.

Au deuxième étage, un vaste plateau de plus de 80m² à aménager selon vos envies et besoins : chambres supplémentaires, bureau, atelier... avec accès direct à une autre terrasse de 30m². A noter que le plafond n'est pas isolé.

Enfin au-rez-de-chaussée la maison dispose d'un autre espace de vie de 30m², d'une chambre de 15m² et d'une autre pièce de 15m² pouvant servir de chambre après aménagement. Une salle de bain et un WC faisant office de buanderie complètent cet espace.

La maison s'accompagne d'un garage et d'une cave.

Les +: 👍248m² habitable 👍2 grandes terrasses 👍Fenêtres double vitrage PVC 👍Volets roulants électriques 👍Très beaux volumes 👍Ideal grande famille, projet mixte habitation/activité professionnelle

Pour plus d'informations, de photos, organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter.

Professionnels de l'immobilier : je ne signerai pas de mandat mais vous êtes les bienvenus en mandat de recherche.

Ville : Pont-d'Ain
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01160
Coordonnées : 46.043370, 5.346440
Total : 294 630
Prix d'acquisition : 246 000
Travaux : 28 950
Valeur du bien : 274 950
Frais de notaire : 19 680
Coût estimé : 19 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 248
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 11.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 2169€/mois
Loyer annuel estimé : 26031€/an
Fourchette totale : 1624€ - 2897€/mois
Fourchette annuelle : 19489€ - 34769€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 11.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 142,86 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :531 429
Prix d'achat :246 000
Décote à l'achat :-285 429 (-53.7%)
Marge achat-revente :236 799€ (44.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :294 630
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 474,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :85,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 560,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 866,17
Coût de l'assurance :25 780,12
Taxe foncière : 2 603,06€/an
Soit par mois : 216,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 169,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 777,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :391,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 248 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles non isolés pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: surface des combles à isoler (environ 80 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement éventuel des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 950(117 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:8 000
    Isolation combles: 80 m² × 100€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 350
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-d'Ain (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 169 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 031 €/an
Calcul : 2 169 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 294 630 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 031 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 603 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 950
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 767
Revenus locatifs : +26 031
Charges déductibles : -42 767
Résultat foncier Année 1 : -16 736(Déficit de 16 736 €)
Imputable sur revenu global : 16 736
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 817 €/an
Revenus locatifs : +26 031
Charges déductibles : -13 817
Résultat foncier Années 2+ : 12 214 €/an
Prix d'achat du bien : 246 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 900(65% de 246 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 815 €/an
Calcul : 159 900 € × 3,636% = 5 815
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 03142 77710 192-16 74616 746 €--
226 55113 5609 92512 992---
327 08213 2839 64913 799---
427 62412 9979 36214 627---
528 17612 7009 06615 476---
628 74012 3938 75916 347---
729 31512 0758 44117 240---
829 90111 7468 11218 155---
930 49911 4057 77119 094---
1031 10911 0527 41720 057---
1131 73110 6867 05221 045---
1232 36610 3076 67322 059---
1333 0139 9156 28123 098---
1433 6739 5095 87524 164---
1534 3479 0885 45425 259---
1635 0348 6535 01826 381---
1735 7348 2024 56727 533---
1836 4497 7354 10028 715---
1937 1787 2513 61729 927---
2037 9226 7503 11631 172---
2138 6806 2312 59732 449---
2239 4545 6942 06033 760---
2340 2435 1381 50435 105---
2441 0484 56292836 486---
2541 8693 96533137 903---
TOTAL833 768267 673147 866566 09516 746Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 024
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 566 095
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 031 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 466 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 466-5 024+10 490
2+5 466+3 897+1 569
3+5 466+4 140+1 326
4+5 466+4 388+1 078
5+5 466+4 643+823
6+5 466+4 904+562
7+5 466+5 172+294
8+5 466+5 447+19
9+5 466+5 728-262
10+5 466+6 017-551
11+5 466+6 314-848
12+5 466+6 618-1 152
13+5 466+6 929-1 463
14+5 466+7 249-1 783
15+5 466+7 578-2 112
16+5 466+7 914-2 448
17+5 466+8 260-2 794
18+5 466+8 614-3 148
19+5 466+8 978-3 512
20+5 466+9 351-3 885
21+5 466+9 735-4 269
22+5 466+10 128-4 662
23+5 466+10 531-5 065
24+5 466+10 946-5 480
25+5 466+11 371-5 905
Total+136 650+169 829+-33 179
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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