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Maison de village de caractère 248 m² avec deux grandes terrasses

Bien expiré
VillePont-d'Ain (01)
Surface248m²
Coût Total294 630€
Loyer Annuel26 031€
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+391€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 246 000 €
Surface : 248 m²
Prix au m² : 991,94 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans un environnement calme, sur la commune du Blanchon, cette spacieuse maison de village de 248m² habitables se développe sur 3 niveaux offrant de très beaux volumes ainsi qu'un fort potentiel d'aménagement.

Au premier étage, on entre directement sur une grande cuisine indépendante de 27m² donnant sur une terrasse de 27m², desservant ensuite un salon de plus de 40m² avec cheminée. Ce niveau comprend également une suite parentale de 32m² avec salle de douche, WC indépendant son espace dressing à aménager, le tout donnant sur la terrasse.

Au deuxième étage, un vaste plateau de plus de 80m² à aménager selon vos envies et besoins : chambres supplémentaires, bureau, atelier... avec accès direct à une autre terrasse de 30m². A noter que le plafond n'est pas isolé.

Enfin au-rez-de-chaussée la maison dispose d'un autre espace de vie de 30m², d'une chambre de 15m² et d'une autre pièce de 15m² pouvant servir de chambre après aménagement. Une salle de bain et un WC faisant office de buanderie complètent cet espace.

La maison s'accompagne d'un garage et d'une cave.

Les +: 👍248m² habitable 👍2 grandes terrasses 👍Fenêtres double vitrage PVC 👍Volets roulants électriques 👍Très beaux volumes 👍Ideal grande famille, projet mixte habitation/activité professionnelle

Pour plus d'informations, de photos, organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter.

Professionnels de l'immobilier : je ne signerai pas de mandat mais vous êtes les bienvenus en mandat de recherche.

Ville : Pont-d'Ain
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01160
Coordonnées : 46.043370, 5.346440
Total : 294 630€
Prix d'acquisition : 246 000€
Travaux : 28 950€
Valeur du bien : 274 950€
Frais de notaire : 19 680€
Coût estimé : 19 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 248m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 11.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 2169€/mois
Loyer annuel estimé : 26031€/an
Fourchette totale : 1624€ - 2897€/mois
Fourchette annuelle : 19489€ - 34769€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 11.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 142,86 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :531 429 €
Prix d'achat :246 000 €
Décote à l'achat :-285 429€ (-53.7%)
Marge achat-revente :236 799€ (44.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :294 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 474,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :85,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 560,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 866,17€
Coût de l'assurance :25 780,12€
Taxe foncière : 2 603,06€/an
Soit par mois : 216,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 169,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 777,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :391,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 248 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles non isolés pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: surface des combles à isoler (environ 80 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement éventuel des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 950 €(117 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:8 000€
    Isolation combles: 80 m² × 100€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-d'Ain (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 169 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 031 €/an
Calcul : 2 169 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 294 630 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 031 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 603 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 767 €
Revenus locatifs : +26 031 €
Charges déductibles : -42 767 €
Résultat foncier Année 1 : -16 736 €(Déficit de 16 736 €)
Imputable sur revenu global : 16 736 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 817 €/an
Revenus locatifs : +26 031 €
Charges déductibles : -13 817 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 214 €/an
Prix d'achat du bien : 246 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 900 €(65% de 246 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 815 €/an
Calcul : 159 900 € × 3,636% = 5 815 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 031 €42 777 €10 192 €-16 746 €16 746 €--
226 551 €13 560 €9 925 €12 992 €---
327 082 €13 283 €9 649 €13 799 €---
427 624 €12 997 €9 362 €14 627 €---
528 176 €12 700 €9 066 €15 476 €---
628 740 €12 393 €8 759 €16 347 €---
729 315 €12 075 €8 441 €17 240 €---
829 901 €11 746 €8 112 €18 155 €---
930 499 €11 405 €7 771 €19 094 €---
1031 109 €11 052 €7 417 €20 057 €---
1131 731 €10 686 €7 052 €21 045 €---
1232 366 €10 307 €6 673 €22 059 €---
1333 013 €9 915 €6 281 €23 098 €---
1433 673 €9 509 €5 875 €24 164 €---
1534 347 €9 088 €5 454 €25 259 €---
1635 034 €8 653 €5 018 €26 381 €---
1735 734 €8 202 €4 567 €27 533 €---
1836 449 €7 735 €4 100 €28 715 €---
1937 178 €7 251 €3 617 €29 927 €---
2037 922 €6 750 €3 116 €31 172 €---
2138 680 €6 231 €2 597 €32 449 €---
2239 454 €5 694 €2 060 €33 760 €---
2340 243 €5 138 €1 504 €35 105 €---
2441 048 €4 562 €928 €36 486 €---
2541 869 €3 965 €331 €37 903 €---
TOTAL833 768 €267 673 €147 866 €566 095 €16 746 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 024 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 566 095 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 031 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 466 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 466 €-5 024 €+10 490 €
2+5 466 €+3 897 €+1 569 €
3+5 466 €+4 140 €+1 326 €
4+5 466 €+4 388 €+1 078 €
5+5 466 €+4 643 €+823 €
6+5 466 €+4 904 €+562 €
7+5 466 €+5 172 €+294 €
8+5 466 €+5 447 €+19 €
9+5 466 €+5 728 €-262 €
10+5 466 €+6 017 €-551 €
11+5 466 €+6 314 €-848 €
12+5 466 €+6 618 €-1 152 €
13+5 466 €+6 929 €-1 463 €
14+5 466 €+7 249 €-1 783 €
15+5 466 €+7 578 €-2 112 €
16+5 466 €+7 914 €-2 448 €
17+5 466 €+8 260 €-2 794 €
18+5 466 €+8 614 €-3 148 €
19+5 466 €+8 978 €-3 512 €
20+5 466 €+9 351 €-3 885 €
21+5 466 €+9 735 €-4 269 €
22+5 466 €+10 128 €-4 662 €
23+5 466 €+10 531 €-5 065 €
24+5 466 €+10 946 €-5 480 €
25+5 466 €+11 371 €-5 905 €
Total+136 650 €+169 829 €+-33 179 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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