Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Herblain (44)
Surface82.4m²
Coût Total203 400€
Loyer Annuel12 115€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 82.4 m²
Prix au m² : 1 808,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif, Balcon

L'agence FONCIA SAINT-HERBLAIN vous propose en exclusivité : – VILLAGE EXPO – Ce magnifique appartement T4 situé au 3 € et dernier étage d'une petite copropriété, au cœur du très recherché quartier du Village Expo à Saint-Herblain. Vous serez séduit par son environnement calme et résidentiel, composé de maisons et de petites résidences, ainsi que par sa luminosité et ses volumes. Il se compose d'une entrée, d'un spacieux salon-séjour ouvrant sur un balcon, d'une cuisine ouverte conviviale, de deux belles chambres dont une avec accès à un second balcon, d'un grand espace pouvant accueillir un bureau, une salle de jeux ou autre selon vos besoins, ainsi que d'une salle de bains avec fenêtre. Le parking est privatif à la copropriété et cave individuelle. Un appartement plein de charme, fonctionnel et idéalement situé, à proximité des commerces, des transports (bus et tramway), des écoles et des principaux axes. Une belle opportunité à découvrir sans tarder !

Julie. FOURRIER Agent commercial

RSAC n°809 467 459 à NANTES FONCIA Saint-Herblain 39 Rue d'Aquitaine - 44800 Saint-Herblain - CPI74012016000012160

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.213700, -1.616914
Total : 203 400€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 42 480€
Valeur du bien : 191 480€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.4m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1010€/mois
Loyer annuel estimé : 12115€/an
Fourchette totale : 854€ - 1194€/mois
Fourchette annuelle : 10245€ - 14326€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 887,78 €/m²
Basé sur :268 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 553 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-6 553€ (-4.2%)
Marge achat-revente :-47 847€ (-30.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :996,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :59,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 055,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 574,55€
Coût de l'assurance :17 797,50€
Taxe foncière : 1 211,50€/an
Soit par mois : 100,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 009,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 156,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 82.4 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 82.4 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'une classe énergétique par l'amélioration de l'isolation.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique pour une meilleure efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude sanitaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais un rafraîchissement du sol est recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 480 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 010 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 115 €/an
Calcul : 1 010 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 626 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 400 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 712 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 212 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 029 €
Revenus locatifs : +12 115 €
Charges déductibles : -51 029 €
Résultat foncier Année 1 : -38 914 €(Déficit de 38 914 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 514 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 549 €/an
Revenus locatifs : +12 115 €
Charges déductibles : -8 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 566 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17514.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 115 €51 036 €6 632 €-38 920 €21 400 €17 520 €17 520 €
212 357 €8 377 €6 454 €3 980 €--13 540 €
312 604 €8 193 €6 269 €4 412 €--9 128 €
412 857 €8 002 €6 079 €4 855 €--4 274 €
513 114 €7 805 €5 882 €5 309 €---
613 376 €7 601 €5 678 €5 775 €---
713 643 €7 391 €5 467 €6 253 €---
813 916 €7 173 €5 250 €6 743 €---
914 195 €6 949 €5 025 €7 246 €---
1014 479 €6 716 €4 793 €7 762 €---
1114 768 €6 476 €4 553 €8 292 €---
1215 063 €6 228 €4 305 €8 835 €---
1315 365 €5 972 €4 048 €9 393 €---
1415 672 €5 707 €3 783 €9 965 €---
1515 986 €5 433 €3 509 €10 553 €---
1616 305 €5 150 €3 226 €11 156 €---
1716 631 €4 857 €2 934 €11 774 €---
1816 964 €4 555 €2 631 €12 409 €---
1917 303 €4 242 €2 319 €13 061 €---
2017 649 €3 919 €1 996 €13 730 €---
2118 002 €3 585 €1 662 €14 417 €---
2218 362 €3 240 €1 317 €15 122 €---
2318 730 €2 884 €960 €15 846 €---
2419 104 €2 515 €592 €16 589 €---
2519 486 €2 134 €211 €17 352 €---
TOTAL388 048 €186 140 €95 575 €201 908 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 908 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 115 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 544 €-6 420 €+8 964 €
2+2 544 €0 €+2 544 €
3+2 544 €0 €+2 544 €
4+2 544 €0 €+2 544 €
5+2 544 €+310 €+2 234 €
6+2 544 €+1 732 €+812 €
7+2 544 €+1 876 €+668 €
8+2 544 €+2 023 €+521 €
9+2 544 €+2 174 €+370 €
10+2 544 €+2 329 €+215 €
11+2 544 €+2 488 €+56 €
12+2 544 €+2 651 €-107 €
13+2 544 €+2 818 €-274 €
14+2 544 €+2 990 €-446 €
15+2 544 €+3 166 €-622 €
16+2 544 €+3 347 €-803 €
17+2 544 €+3 532 €-988 €
18+2 544 €+3 723 €-1 179 €
19+2 544 €+3 918 €-1 374 €
20+2 544 €+4 119 €-1 575 €
21+2 544 €+4 325 €-1 781 €
22+2 544 €+4 537 €-1 993 €
23+2 544 €+4 754 €-2 210 €
24+2 544 €+4 977 €-2 433 €
25+2 544 €+5 206 €-2 662 €
Total+63 600 €+60 572 €+3 028 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →