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Maison - 4 pièce(s) - 138 m²

VilleSaint-Romain (86)
Surface138
Coût Total157 160
Loyer Annuel10 142
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-53
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 739,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Albino Machado vous propose: Charmante Maison de Campagne à Saint-Romain avec Jardin Spacieux Nichée dans un écrin de verdure à Saint-Romain, cette magnifique maison de campagne offre un cadre de vie paisible et authentique, idéal pour les amoureux de la nature et de la tranquillité. Avec une surface habitable de 165m² sur un terrain de 2746m², cette propriété est un véritable havre de paix.

Description des pièces :

  • 3 chambres spacieuses offrant confort et intimité.
  • 1 salle de bain pour des moments de détente et de bien-être.
  • 1 cuisine séparée, idéale pour concocter de délicieux repas en famille.
  • 1 WC pour plus de praticité au quotidien.

Avantages : La maison est en bon état général, offrant un espace de vie chaleureux et convivial. Les différentes pièces sont lumineuses et bien entretenues, créant une ambiance accueillante et apaisante. Le jardin spacieux vous permettra de profiter des beaux jours en toute tranquillité, entouré de verdure et de calme.

L'environnement calme et serein de Saint-Romain vous garantit un quotidien loin du tumulte de la ville, tout en bénéficiant des commodités essentielles à proximité. Le caractère authentique de cette maison de campagne saura séduire les amateurs de lieux de vie uniques et préservés.

Des travaux sont à prévoir comme la fosse septique non conforme et travaux de finissions a reprendre .

Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir ce havre de paix à Saint-Romain.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Albino Machado mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de poitiers sous le numéro 489782466, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 138
  • Surface totale : 138
  • Superficie terrain : 2746
  • Nbre. de chambres : 3
  • Nb. de pièces : 4
  • Nb. de salles de bain : 1
  • Nb. de WC : 1
Ville : Saint-Romain
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86250
Coordonnées : 46.227951, 0.387671
Total : 157 160
Prix d'acquisition : 102 000
Travaux : 47 000
Valeur du bien : 149 000
Frais de notaire : 8 160
Coût estimé : 8 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138
Loyer prédit : 6.12€/m²/mois
Fourchette : 4.76€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 845€/mois
Loyer annuel estimé : 10142€/an
Fourchette totale : 658€ - 1086€/mois
Fourchette annuelle : 7890€ - 13036€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :814,64 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :112 420
Prix d'achat :102 000
Décote à l'achat :-10 420 (-9.3%)
Marge achat-revente :-44 740€ (-39.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :39,29€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 813,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 098,11
Coût de l'assurance :11 787,00
Taxe foncière : 1 014,17€/an
Soit par mois : 84,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 845,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 898,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine nécessite des travaux de finition
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec nouveaux sanitaires, carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite des travaux de finition
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 000(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Romain (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 845 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 142 €/an
Calcul : 845 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 160 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 014 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 683
Revenus locatifs : +10 142
Charges déductibles : -53 683
Résultat foncier Année 1 : -43 541(Déficit de 43 541 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 141
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 683 €/an
Revenus locatifs : +10 142
Charges déductibles : -6 683
Résultat foncier Années 2+ : 3 459 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22141.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 300(65% de 102 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 411 €/an
Calcul : 66 300 € × 3,636% = 2 411
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 14253 6885 202-43 54621 400 €22 146 €22 146 €
210 3456 5495 0633 796--18 351 €
310 5516 4054 9204 146--14 205 €
410 7626 2574 7714 506--9 699 €
510 9786 1034 6174 875--4 824 €
611 1975 9444 4585 253---
711 4215 7794 2945 642---
811 6505 6094 1246 040---
911 8835 4343 9486 449---
1012 1205 2523 7666 868---
1112 3635 0643 5787 299---
1212 6104 8703 3847 740---
1312 8624 6693 1838 193---
1413 1194 4612 9758 658---
1513 3824 2462 7619 136---
1613 6494 0242 5389 625---
1713 9223 7942 30910 128---
1814 2013 5572 07110 644---
1914 4853 3111 82611 174---
2014 7753 0571 57211 717---
2115 0702 7951 30912 275---
2215 3712 5231 03812 848---
2315 6792 24375713 436---
2415 9921 95246714 040---
2516 3121 65216614 660---
TOTAL324 843159 23975 098165 60321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 603
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 142 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 130 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 130-6 420+8 550
2+2 1300+2 130
3+2 1300+2 130
4+2 1300+2 130
5+2 1300+2 130
6+2 130+129+2 001
7+2 130+1 693+437
8+2 130+1 812+318
9+2 130+1 935+195
10+2 130+2 060+70
11+2 130+2 190-60
12+2 130+2 322-192
13+2 130+2 458-328
14+2 130+2 598-468
15+2 130+2 741-611
16+2 130+2 888-758
17+2 130+3 038-908
18+2 130+3 193-1 063
19+2 130+3 352-1 222
20+2 130+3 515-1 385
21+2 130+3 683-1 553
22+2 130+3 854-1 724
23+2 130+4 031-1 901
24+2 130+4 212-2 082
25+2 130+4 398-2 268
Total+53 250+49 681+3 569
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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