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Maison - 4 pièce(s) - 138 m²

Bien expiré
VilleSaint-Romain (86)
Surface138m²
Coût Total157 160€
Loyer Annuel10 142€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 739,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Albino Machado vous propose: Charmante Maison de Campagne à Saint-Romain avec Jardin Spacieux Nichée dans un écrin de verdure à Saint-Romain, cette magnifique maison de campagne offre un cadre de vie paisible et authentique, idéal pour les amoureux de la nature et de la tranquillité. Avec une surface habitable de 165m² sur un terrain de 2746m², cette propriété est un véritable havre de paix.

Description des pièces :

  • 3 chambres spacieuses offrant confort et intimité.
  • 1 salle de bain pour des moments de détente et de bien-être.
  • 1 cuisine séparée, idéale pour concocter de délicieux repas en famille.
  • 1 WC pour plus de praticité au quotidien.

Avantages : La maison est en bon état général, offrant un espace de vie chaleureux et convivial. Les différentes pièces sont lumineuses et bien entretenues, créant une ambiance accueillante et apaisante. Le jardin spacieux vous permettra de profiter des beaux jours en toute tranquillité, entouré de verdure et de calme.

L'environnement calme et serein de Saint-Romain vous garantit un quotidien loin du tumulte de la ville, tout en bénéficiant des commodités essentielles à proximité. Le caractère authentique de cette maison de campagne saura séduire les amateurs de lieux de vie uniques et préservés.

Des travaux sont à prévoir comme la fosse septique non conforme et travaux de finissions a reprendre .

Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir ce havre de paix à Saint-Romain.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Albino Machado mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de poitiers sous le numéro 489782466, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 138
  • Surface totale : 138
  • Superficie terrain : 2746
  • Nbre. de chambres : 3
  • Nb. de pièces : 4
  • Nb. de salles de bain : 1
  • Nb. de WC : 1
Ville : Saint-Romain
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86250
Coordonnées : 46.227951, 0.387671
Total : 157 160€
Prix d'acquisition : 102 000€
Travaux : 47 000€
Valeur du bien : 149 000€
Frais de notaire : 8 160€
Coût estimé : 8 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 6.12€/m²/mois
Fourchette : 4.76€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 845€/mois
Loyer annuel estimé : 10142€/an
Fourchette totale : 658€ - 1086€/mois
Fourchette annuelle : 7890€ - 13036€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :814,64 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :112 420 €
Prix d'achat :102 000 €
Décote à l'achat :-10 420€ (-9.3%)
Marge achat-revente :-44 740€ (-39.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :39,29€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 813,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 098,11€
Coût de l'assurance :11 787,00€
Taxe foncière : 1 014,17€/an
Soit par mois : 84,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 845,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 898,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine nécessite des travaux de finition
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec nouveaux sanitaires, carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite des travaux de finition
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 000 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Romain (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 845 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 142 €/an
Calcul : 845 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 160 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 014 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 683 €
Revenus locatifs : +10 142 €
Charges déductibles : -53 683 €
Résultat foncier Année 1 : -43 541 €(Déficit de 43 541 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 141 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 683 €/an
Revenus locatifs : +10 142 €
Charges déductibles : -6 683 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 459 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22141.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 300 €(65% de 102 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 411 €/an
Calcul : 66 300 € × 3,636% = 2 411 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 142 €53 688 €5 202 €-43 546 €21 400 €22 146 €22 146 €
210 345 €6 549 €5 063 €3 796 €--18 351 €
310 551 €6 405 €4 920 €4 146 €--14 205 €
410 762 €6 257 €4 771 €4 506 €--9 699 €
510 978 €6 103 €4 617 €4 875 €--4 824 €
611 197 €5 944 €4 458 €5 253 €---
711 421 €5 779 €4 294 €5 642 €---
811 650 €5 609 €4 124 €6 040 €---
911 883 €5 434 €3 948 €6 449 €---
1012 120 €5 252 €3 766 €6 868 €---
1112 363 €5 064 €3 578 €7 299 €---
1212 610 €4 870 €3 384 €7 740 €---
1312 862 €4 669 €3 183 €8 193 €---
1413 119 €4 461 €2 975 €8 658 €---
1513 382 €4 246 €2 761 €9 136 €---
1613 649 €4 024 €2 538 €9 625 €---
1713 922 €3 794 €2 309 €10 128 €---
1814 201 €3 557 €2 071 €10 644 €---
1914 485 €3 311 €1 826 €11 174 €---
2014 775 €3 057 €1 572 €11 717 €---
2115 070 €2 795 €1 309 €12 275 €---
2215 371 €2 523 €1 038 €12 848 €---
2315 679 €2 243 €757 €13 436 €---
2415 992 €1 952 €467 €14 040 €---
2516 312 €1 652 €166 €14 660 €---
TOTAL324 843 €159 239 €75 098 €165 603 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 603 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 142 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 130 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 130 €-6 420 €+8 550 €
2+2 130 €0 €+2 130 €
3+2 130 €0 €+2 130 €
4+2 130 €0 €+2 130 €
5+2 130 €0 €+2 130 €
6+2 130 €+129 €+2 001 €
7+2 130 €+1 693 €+437 €
8+2 130 €+1 812 €+318 €
9+2 130 €+1 935 €+195 €
10+2 130 €+2 060 €+70 €
11+2 130 €+2 190 €-60 €
12+2 130 €+2 322 €-192 €
13+2 130 €+2 458 €-328 €
14+2 130 €+2 598 €-468 €
15+2 130 €+2 741 €-611 €
16+2 130 €+2 888 €-758 €
17+2 130 €+3 038 €-908 €
18+2 130 €+3 193 €-1 063 €
19+2 130 €+3 352 €-1 222 €
20+2 130 €+3 515 €-1 385 €
21+2 130 €+3 683 €-1 553 €
22+2 130 €+3 854 €-1 724 €
23+2 130 €+4 031 €-1 901 €
24+2 130 €+4 212 €-2 082 €
25+2 130 €+4 398 €-2 268 €
Total+53 250 €+49 681 €+3 569 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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