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Duplex à vendre

VilleMirecourt (88)
Surface43.8m²
Coût Total47 040€
Loyer Annuel3 424€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 000 €
Surface : 43.8 m²
Prix au m² : 867,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, 2 chambres, 1 parking: Parking, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Pas de cave

Idéal investissement locatif ou projet de rénovation ! Situé à Mirecourt, au sein d'une petite copropriété, cet appartement en duplex à rénover offre un fort potentiel d'aménagement. Il se compose :

d'un salon / séjour avec cuisine ouverte, d'une petite chambre d'enfant ou bureau, d'une salle d'eau.

À l'étage, sous combles mansardés :

deux espaces pouvant faire office de chambres ou de bureaux, selon vos besoins. Chauffage central Gaz

Atout investissement : Valeur locative estimée à 370 € hors charges, idéal pour optimiser la rentabilité après rénovation. Possibilité d'acquérir également l'appartement du bas, actuellement en vente, pour un projet global ou un investissement groupé. Un bien à fort potentiel, parfait pour investisseurs ou amateurs de rénovation. Contactez notre agence Immo Expert de Mirecourt pour plus de renseignements.

Ville : Mirecourt
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88500
Coordonnées : 48.293896, 6.116742
Total : 47 040€
Prix d'acquisition : 38 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 44 000€
Frais de notaire : 3 040€
Coût estimé : 3 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43.8m²
Loyer prédit : 6.52€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 7.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 285€/mois
Loyer annuel estimé : 3424€/an
Fourchette totale : 233€ - 350€/mois
Fourchette annuelle : 2795€ - 4196€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :614,29 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :26 906 €
Prix d'achat :38 000 €
Décote à l'achat :+11 094€ (+41.2%)
Marge achat-revente :-20 134€ (-74.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :47 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :230,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :13,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 244,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :22 103,38€
Coût de l'assurance :4 116,00€
Taxe foncière : 342,44€/an
Soit par mois : 28,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 285,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 272,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage central au gaz pour garantir son efficacité et conformité
Quantité: 1 système pour 43.8 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 4 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine obsolète nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant peu de travaux
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(137 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage central gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 285 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 424 €/an
Calcul : 285 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 532 €/an
Base de calcul : Emprunt de 47 040 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 165 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 342 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 039 €
Revenus locatifs : +3 424 €
Charges déductibles : -8 039 €
Résultat foncier Année 1 : -4 615 €(Déficit de 4 615 €)
Imputable sur revenu global : 4 615 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 039 €/an
Revenus locatifs : +3 424 €
Charges déductibles : -2 039 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 385 €/an
Prix d'achat du bien : 38 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700 €(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 424 €8 041 €1 534 €-4 616 €4 616 €--
23 493 €2 000 €1 493 €1 493 €---
33 563 €1 957 €1 450 €1 606 €---
43 634 €1 913 €1 406 €1 721 €---
53 707 €1 867 €1 360 €1 839 €---
63 781 €1 820 €1 313 €1 961 €---
73 856 €1 772 €1 264 €2 085 €---
83 934 €1 721 €1 214 €2 212 €---
94 012 €1 669 €1 162 €2 343 €---
104 092 €1 616 €1 108 €2 477 €---
114 174 €1 560 €1 053 €2 614 €---
124 258 €1 503 €996 €2 755 €---
134 343 €1 443 €936 €2 900 €---
144 430 €1 382 €875 €3 048 €---
154 518 €1 319 €812 €3 200 €---
164 609 €1 253 €746 €3 356 €---
174 701 €1 186 €678 €3 515 €---
184 795 €1 116 €609 €3 679 €---
194 891 €1 043 €536 €3 848 €---
204 989 €969 €462 €4 020 €---
215 088 €891 €384 €4 197 €---
225 190 €812 €305 €4 379 €---
235 294 €729 €222 €4 565 €---
245 400 €644 €137 €4 756 €---
255 508 €556 €49 €4 952 €---
TOTAL109 685 €40 780 €22 103 €68 904 €4 616 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 385 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 904 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 424 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+719 €-1 385 €+2 104 €
2+719 €+448 €+271 €
3+719 €+482 €+237 €
4+719 €+516 €+203 €
5+719 €+552 €+167 €
6+719 €+588 €+131 €
7+719 €+625 €+94 €
8+719 €+664 €+55 €
9+719 €+703 €+16 €
10+719 €+743 €-24 €
11+719 €+784 €-65 €
12+719 €+827 €-108 €
13+719 €+870 €-151 €
14+719 €+914 €-195 €
15+719 €+960 €-241 €
16+719 €+1 007 €-288 €
17+719 €+1 055 €-336 €
18+719 €+1 104 €-385 €
19+719 €+1 154 €-435 €
20+719 €+1 206 €-487 €
21+719 €+1 259 €-540 €
22+719 €+1 314 €-595 €
23+719 €+1 369 €-650 €
24+719 €+1 427 €-708 €
25+719 €+1 486 €-767 €
Total+17 975 €+20 671 €+-2 696 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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