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Appartement Local à vendre - 9 pièces - 340 m2 - Dax - 40 - AQUITAINE

Bien expiré
VilleDax (40)
Surface340m²
Coût Total529 300€
Loyer Annuel42 451€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois+414€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 415 000 €
Surface : 340 m²
Prix au m² : 1 220,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

DAX, CENTRE VILLE BUREAUX DE 340 M² EN TRES BON ETAT GENERAL, DANS UN BEL ENSEMBLE IMMOBILIER COSSU.Composé actuellement : 9 bureaux, salle de réunion de 46 m², grand hall d'entrée avec salle d'attente, entrée individuelle, 3 WC, 2 points d'eau, nombreux rangements, grande terrasse de 100 m². Aménagés avec baie de brassage informatique, climatisation, placards. Exploitable de suite pour votre activité.

Ville : Dax
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40100
Total : 529 300€
Prix d'acquisition : 415 000€
Travaux : 81 100€
Valeur du bien : 496 100€
Frais de notaire : 33 200€
Coût estimé : 33 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 340m²
Loyer prédit : 10.40€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 3538€/mois
Loyer annuel estimé : 42451€/an
Fourchette totale : 2800€ - 4469€/mois
Fourchette annuelle : 33603€ - 53629€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 10.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :529 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 615,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :154,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 770,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :255 457,51€
Coût de l'assurance :46 313,75€
Taxe foncière : 4 245,12€/an
Soit par mois : 353,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 537,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 124,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :413,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté aux bureaux, tel qu'une pompe à chaleur air/eau ou un système de chauffage électrique à faible consommation.
Quantité: 1 système pour 340 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur 340 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un système de production d'eau chaude obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 340 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec installation de nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 9 bureaux avec revêtement de sol, peinture, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures.
Quantité: 9 bureaux (environ 270 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes dans tous les bureaux.
Quantité: 1 tableau électrique pour 340 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour un usage professionnel
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale, y compris les points d'eau et les WC.
Quantité: 3 WC et 2 points d'eau
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 100 €(239 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 600€ = 20400€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:16 200€
    Rénovation bureaux: 9 bureaux × 1800€ = 16200€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Électricité:1 500€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Plomberie:4 500€
    Plomberie générale: 3 WC × 300€ = 900€, 2 points d'eau × 450€ = 900€, Total plomberie: 900€ + 900€ = 1800€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dax (zone rurale, coefficients appliqués). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 451 €/an
Calcul : 3 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 662 €/an
Base de calcul : Emprunt de 529 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 853 €/an
Calcul : 154 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 245 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 860 €
Revenus locatifs : +42 451 €
Charges déductibles : -104 860 €
Résultat foncier Année 1 : -62 409 €(Déficit de 62 409 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 009 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 760 €/an
Revenus locatifs : +42 451 €
Charges déductibles : -23 760 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 691 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41008.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 415 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 269 750 €(65% de 415 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 809 €/an
Calcul : 269 750 € × 3,636% = 9 809 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 451 €104 877 €17 679 €-62 426 €21 400 €41 026 €41 026 €
243 300 €23 306 €17 209 €19 994 €--21 032 €
344 166 €22 819 €16 722 €21 347 €---
445 050 €22 316 €16 218 €22 734 €---
545 951 €21 795 €15 697 €24 156 €---
646 870 €21 256 €15 159 €25 613 €---
747 807 €20 699 €14 601 €27 108 €---
848 763 €20 123 €14 025 €28 640 €---
949 738 €19 527 €13 429 €30 212 €---
1050 733 €18 910 €12 812 €31 823 €---
1151 748 €18 272 €12 175 €33 475 €---
1252 783 €17 613 €11 515 €35 170 €---
1353 838 €16 930 €10 833 €36 908 €---
1454 915 €16 225 €10 127 €38 691 €---
1556 013 €15 495 €9 397 €40 519 €---
1657 134 €14 740 €8 642 €42 394 €---
1758 276 €13 959 €7 861 €44 318 €---
1859 442 €13 151 €7 053 €46 291 €---
1960 631 €12 316 €6 218 €48 315 €---
2061 843 €11 451 €5 354 €50 392 €---
2163 080 €10 558 €4 460 €52 523 €---
2264 342 €9 633 €3 535 €54 709 €---
2365 629 €8 677 €2 579 €56 952 €---
2466 941 €7 688 €1 590 €59 253 €---
2568 280 €6 665 €567 €61 615 €---
TOTAL1 359 723 €488 999 €255 458 €870 724 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 870 724 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 451 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 915 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 915 €-6 420 €+15 335 €
2+8 915 €0 €+8 915 €
3+8 915 €+95 €+8 820 €
4+8 915 €+6 820 €+2 095 €
5+8 915 €+7 247 €+1 668 €
6+8 915 €+7 684 €+1 231 €
7+8 915 €+8 132 €+783 €
8+8 915 €+8 592 €+323 €
9+8 915 €+9 064 €-149 €
10+8 915 €+9 547 €-632 €
11+8 915 €+10 043 €-1 128 €
12+8 915 €+10 551 €-1 636 €
13+8 915 €+11 072 €-2 157 €
14+8 915 €+11 607 €-2 692 €
15+8 915 €+12 156 €-3 241 €
16+8 915 €+12 718 €-3 803 €
17+8 915 €+13 295 €-4 380 €
18+8 915 €+13 887 €-4 972 €
19+8 915 €+14 495 €-5 580 €
20+8 915 €+15 118 €-6 203 €
21+8 915 €+15 757 €-6 842 €
22+8 915 €+16 413 €-7 498 €
23+8 915 €+17 086 €-8 171 €
24+8 915 €+17 776 €-8 861 €
25+8 915 €+18 485 €-9 570 €
Total+222 875 €+261 217 €+-38 342 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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