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Maison de village à rénover

Bien expiré
VilleCavalerie, Couvertoirade, Hospitalet-du-larzac, Lapanouse-de-cernon, Nant, Saint-jean-du-bruel, Sainte-eulalie-de-cernon, Sauclières (12)
Surface90m²
Coût Total124 160€
Loyer Annuel8 394€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village à rénover - Vente maison individuelle de particulier à particulier. Exposée plein Sud, située au coeur du village de l'Hospitalet du Larzac, superficie de 90m², 4 pièces dont 3 chambres. TRAVAUX A PREVOIR Suites aux modifications de "Ma Prime Rénov" nous vendons cette maison, avec dossier de Rénovation d'architecte, permis de travaux, et devis complets.

  • RDC : Pièce à vivre de 30m² avec cheminée
  • 1er étage 30m² avec 2 chambres dont 1 avec balcon + salle d'eau et toilette
  • 2éme étage pièce unique de 30m² avec belle hauteur sous rampants
  • Extérieur : 10m² non clôturés avec barbecue
  • Citerne
  • Classe G
  • Tout à l'égout
  • Plus de photos sur demande
Ville : Cavalerie, Couvertoirade, Hospitalet-du-larzac, Lapanouse-de-cernon, Nant, Saint-jean-du-bruel, Sainte-eulalie-de-cernon, Sauclières
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12230
Coordonnées : 43.973420, 3.195390
Total : 124 160€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 59 360€
Valeur du bien : 119 360€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 5.68€ - 10.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 699€/mois
Loyer annuel estimé : 8394€/an
Fourchette totale : 511€ - 957€/mois
Fourchette annuelle : 6133€ - 11488€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :612,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :37,25€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 650,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 725,41€
Coût de l'assurance :11 174,40€
Taxe foncière : 560,00€/an
Soit par mois : 46,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 699,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 696,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de la classe G dans toutes les descriptions.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 360 €(660 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 860€
    Isolation toiture: 90 m² × 54€/m² = 4860€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€/fenêtre = 11000€ (incluant pose)
  • Chambres:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant électroménager, plomberie et électricité)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Cavalerie, Couvertoirade, etc.) avec un coefficient de 0.8 appliqué. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 699 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 394 €/an
Calcul : 699 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 131 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 160 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 560 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 498 €
Revenus locatifs : +8 394 €
Charges déductibles : -64 498 €
Résultat foncier Année 1 : -56 104 €(Déficit de 56 104 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 704 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 138 €/an
Revenus locatifs : +8 394 €
Charges déductibles : -5 138 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 256 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34703.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 394 €64 502 €4 135 €-56 108 €21 400 €34 708 €34 708 €
28 562 €5 031 €4 025 €3 530 €--31 178 €
38 733 €4 917 €3 911 €3 815 €--27 362 €
48 908 €4 800 €3 793 €4 108 €--23 255 €
59 086 €4 678 €3 671 €4 408 €--18 847 €
69 267 €4 552 €3 545 €4 716 €--14 131 €
79 453 €4 421 €3 414 €5 032 €--9 099 €
89 642 €4 286 €3 279 €5 356 €--3 743 €
99 835 €4 147 €3 140 €5 688 €---
1010 031 €4 002 €2 995 €6 029 €---
1110 232 €3 853 €2 846 €6 379 €---
1210 437 €3 699 €2 692 €6 738 €---
1310 645 €3 539 €2 532 €7 106 €---
1410 858 €3 374 €2 367 €7 484 €---
1511 075 €3 203 €2 196 €7 872 €---
1611 297 €3 027 €2 020 €8 270 €---
1711 523 €2 844 €1 837 €8 679 €---
1811 753 €2 655 €1 648 €9 098 €---
1911 988 €2 460 €1 453 €9 528 €---
2012 228 €2 258 €1 251 €9 970 €---
2112 473 €2 049 €1 042 €10 423 €---
2212 722 €1 833 €826 €10 889 €---
2312 977 €1 610 €603 €11 367 €---
2413 236 €1 379 €372 €11 858 €---
2513 501 €1 140 €133 €12 361 €---
TOTAL268 855 €144 260 €59 725 €124 595 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 595 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 394 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 763 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 763 €-6 420 €+8 183 €
2+1 763 €0 €+1 763 €
3+1 763 €0 €+1 763 €
4+1 763 €0 €+1 763 €
5+1 763 €0 €+1 763 €
6+1 763 €0 €+1 763 €
7+1 763 €0 €+1 763 €
8+1 763 €0 €+1 763 €
9+1 763 €+583 €+1 180 €
10+1 763 €+1 809 €-46 €
11+1 763 €+1 914 €-151 €
12+1 763 €+2 021 €-258 €
13+1 763 €+2 132 €-369 €
14+1 763 €+2 245 €-482 €
15+1 763 €+2 362 €-599 €
16+1 763 €+2 481 €-718 €
17+1 763 €+2 604 €-841 €
18+1 763 €+2 729 €-966 €
19+1 763 €+2 858 €-1 095 €
20+1 763 €+2 991 €-1 228 €
21+1 763 €+3 127 €-1 364 €
22+1 763 €+3 267 €-1 504 €
23+1 763 €+3 410 €-1 647 €
24+1 763 €+3 557 €-1 794 €
25+1 763 €+3 708 €-1 945 €
Total+44 075 €+37 378 €+6 697 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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