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Maison 5 pièces 140 m²

VilleClergoux (19)
Surface140m²
Coût Total189 952€
Loyer Annuel10 500€
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 400 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 810 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 140 m²

Située en campagne, dans un bourg avec commodités, cette agréable maison des années 1970 vous offre en rez-de-jardin un couloir desservant une spacieuse pièce de vie, une cuisine indépendante, un wc séparé, une salle de bain, trois chambres de belles tailles dont une avec sa douche et son lavabo privatif et un accès au grenier. Le niveau sous sol se compose d'un garage avec chaufferie, d'une cave et d'un logement indépendant avec une cuisine indépendante, une chambre, une salle d'eau, un wc séparé et un cellier. Chauffage au fuel et bois. Assainissement collectif. Terrain attenant. N'hésitez pas à contacter votre agence de TULLE au [Coordonnées masquées] afin d'organiser une visite.

Surface : 140 m²

Consommation énergie primaire : 458 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 454 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 700 € et 10 550 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Clergoux
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19320
Coordonnées : 45.278717, 1.972178
Total : 189 952€
Prix d'acquisition : 113 400€
Travaux : 67 480€
Valeur du bien : 180 880€
Frais de notaire : 9 072€
Coût estimé : 9 072€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 6.25€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 875€/mois
Loyer annuel estimé : 10500€/an
Fourchette totale : 678€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 8137€ - 13550€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 7.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 068,96 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 654 €
Prix d'achat :113 400 €
Décote à l'achat :-36 254€ (-24.2%)
Marge achat-revente :-40 298€ (-26.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 952€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :935,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,49€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 983,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 767,61€
Coût de l'assurance :14 246,40€
Taxe foncière : 1 050,02€/an
Soit par mois : 87,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 875,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 070,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-195,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et réfection plomberie
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain datée et usée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, peinture et revêtement de sol
Quantité: 40 m² (20 m² par photo)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon usé et décoration datée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture et réfection électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en désordre avec mobilier ancien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 480 €(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 000€
    Isolation toiture: 140 m² × 100€/m² = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage × 60€/m² = 360€, 1 baignoire: 1500€, 1 lavabo: 500€, Plomberie: 3000€, Main d'œuvre: 1140€
  • Salon:6 000€
    Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Revêtement sol: 40 m² × 50€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 2800€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 080€
    Peinture murs: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Revêtement sol: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Électricité: 3 chambres × 1000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Clergoux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 875 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 500 €/an
Calcul : 875 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 282 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 952 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 570 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 050 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 382 €
Revenus locatifs : +10 500 €
Charges déductibles : -75 382 €
Résultat foncier Année 1 : -64 882 €(Déficit de 64 882 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 482 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 902 €/an
Revenus locatifs : +10 500 €
Charges déductibles : -7 902 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 598 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43481.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 710 €(65% de 113 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 680 €/an
Calcul : 73 710 € × 3,636% = 2 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 500 €75 388 €6 288 €-64 888 €21 400 €43 488 €43 488 €
210 710 €7 740 €6 120 €2 970 €--40 517 €
310 924 €7 566 €5 946 €3 358 €--37 159 €
411 143 €7 386 €5 766 €3 757 €--33 402 €
511 366 €7 200 €5 581 €4 165 €--29 237 €
611 593 €7 008 €5 388 €4 585 €--24 652 €
711 825 €6 810 €5 190 €5 015 €--19 637 €
812 061 €6 604 €4 984 €5 457 €--14 180 €
912 303 €6 392 €4 772 €5 911 €--8 269 €
1012 549 €6 172 €4 552 €6 377 €--1 892 €
1112 800 €5 945 €4 325 €6 855 €---
1213 056 €5 710 €4 090 €7 346 €---
1313 317 €5 467 €3 847 €7 850 €---
1413 583 €5 216 €3 596 €8 367 €---
1513 855 €4 956 €3 337 €8 898 €---
1614 132 €4 688 €3 068 €9 444 €---
1714 414 €4 410 €2 790 €10 004 €---
1814 703 €4 123 €2 503 €10 579 €---
1914 997 €3 826 €2 207 €11 170 €---
2015 297 €3 520 €1 900 €11 777 €---
2115 603 €3 202 €1 582 €12 401 €---
2215 915 €2 874 €1 254 €13 041 €---
2316 233 €2 535 €915 €13 698 €---
2416 558 €2 184 €564 €14 374 €---
2516 889 €1 821 €201 €15 068 €---
TOTAL336 323 €198 744 €90 768 €137 579 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 579 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 500 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 205 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 205 €-6 420 €+8 625 €
2+2 205 €0 €+2 205 €
3+2 205 €0 €+2 205 €
4+2 205 €0 €+2 205 €
5+2 205 €0 €+2 205 €
6+2 205 €0 €+2 205 €
7+2 205 €0 €+2 205 €
8+2 205 €0 €+2 205 €
9+2 205 €0 €+2 205 €
10+2 205 €0 €+2 205 €
11+2 205 €+1 489 €+716 €
12+2 205 €+2 204 €+1 €
13+2 205 €+2 355 €-150 €
14+2 205 €+2 510 €-305 €
15+2 205 €+2 669 €-464 €
16+2 205 €+2 833 €-628 €
17+2 205 €+3 001 €-796 €
18+2 205 €+3 174 €-969 €
19+2 205 €+3 351 €-1 146 €
20+2 205 €+3 533 €-1 328 €
21+2 205 €+3 720 €-1 515 €
22+2 205 €+3 912 €-1 707 €
23+2 205 €+4 110 €-1 905 €
24+2 205 €+4 312 €-2 107 €
25+2 205 €+4 520 €-2 315 €
Total+55 125 €+41 274 €+13 851 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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