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Appartement T3 au cœur de Cahors

VilleCahors (46)
Surface60m²
Coût Total121 270€
Loyer Annuel6 779€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 316,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 au cœur de Cahors - Vend un appartement T3 de 60 m², idéalement situé en plein centre-ville de Cahors, à proximité de la place de la Libération et de toutes les commodités.

L’appartement :

  • 60m2 (trois pièces : une grande cuisine, un salon et une chambre séparée)
  • 2ème étage
  • Lumineux
  • Chauffage électrique
  • Travaux de rafraîchissement à prévoir

L’immeuble :

  • Petit immeuble de 5 lots
  • Résidence sécurisée par interphone
  • Faibles charges de copro (bénévole)
  • Pas de travaux à prévoir : façade récente, toiture va être réalisée à l’automne 2026)

Idéal pour une résidence principale (personne seule ou couple) ou pour faire du locatif.

Le bien est vendu non loué.

Prix de vente : 79 000€

Visites possibles dès le dimanche 26 juillet.

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.448120, 1.441690
Total : 121 270€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 35 950€
Valeur du bien : 114 950€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 565€/mois
Loyer annuel estimé : 6779€/an
Fourchette totale : 457€ - 699€/mois
Fourchette annuelle : 5479€ - 8387€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 6.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 496,82 €/m²
Basé sur :226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 809 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-10 809€ (-12.0%)
Marge achat-revente :-31 461€ (-35.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :594,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,32€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 624,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 982,92€
Coût de l'assurance :9 095,25€
Taxe foncière : 677,85€/an
Soit par mois : 56,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 564,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 680,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 60 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 950 €(599 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement parquet: 16 m² × 150€/m² = 2400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 565 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 779 €/an
Calcul : 565 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 950 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 270 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 678 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 942 €
Revenus locatifs : +6 779 €
Charges déductibles : -40 942 €
Résultat foncier Année 1 : -34 163 €(Déficit de 34 163 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 763 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 992 €/an
Revenus locatifs : +6 779 €
Charges déductibles : -4 992 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 787 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12763.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 779 €40 946 €3 954 €-34 167 €21 400 €12 767 €12 767 €
26 914 €4 889 €3 848 €2 025 €--10 743 €
37 052 €4 779 €3 738 €2 273 €--8 470 €
47 193 €4 666 €3 624 €2 528 €--5 942 €
57 337 €4 548 €3 507 €2 789 €--3 153 €
67 484 €4 427 €3 385 €3 057 €--96 €
77 634 €4 301 €3 260 €3 332 €---
87 786 €4 172 €3 130 €3 615 €---
97 942 €4 038 €2 996 €3 904 €---
108 101 €3 899 €2 858 €4 202 €---
118 263 €3 756 €2 714 €4 507 €---
128 428 €3 608 €2 567 €4 820 €---
138 597 €3 455 €2 414 €5 142 €---
148 769 €3 297 €2 256 €5 471 €---
158 944 €3 134 €2 092 €5 810 €---
169 123 €2 965 €1 924 €6 158 €---
179 305 €2 791 €1 749 €6 515 €---
189 492 €2 610 €1 569 €6 881 €---
199 681 €2 424 €1 382 €7 257 €---
209 875 €2 232 €1 190 €7 643 €---
2110 073 €2 033 €991 €8 040 €---
2210 274 €1 827 €785 €8 447 €---
2310 479 €1 614 €573 €8 865 €---
2410 689 €1 395 €353 €9 294 €---
2510 903 €1 167 €126 €9 735 €---
TOTAL217 118 €118 974 €56 983 €98 143 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 143 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 779 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 423 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 423 €-6 420 €+7 843 €
2+1 423 €0 €+1 423 €
3+1 423 €0 €+1 423 €
4+1 423 €0 €+1 423 €
5+1 423 €0 €+1 423 €
6+1 423 €0 €+1 423 €
7+1 423 €+971 €+452 €
8+1 423 €+1 084 €+339 €
9+1 423 €+1 171 €+252 €
10+1 423 €+1 261 €+162 €
11+1 423 €+1 352 €+71 €
12+1 423 €+1 446 €-23 €
13+1 423 €+1 542 €-119 €
14+1 423 €+1 641 €-218 €
15+1 423 €+1 743 €-320 €
16+1 423 €+1 847 €-424 €
17+1 423 €+1 954 €-531 €
18+1 423 €+2 064 €-641 €
19+1 423 €+2 177 €-754 €
20+1 423 €+2 293 €-870 €
21+1 423 €+2 412 €-989 €
22+1 423 €+2 534 €-1 111 €
23+1 423 €+2 660 €-1 237 €
24+1 423 €+2 788 €-1 365 €
25+1 423 €+2 921 €-1 498 €
Total+35 575 €+29 443 €+6 132 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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