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Appartement à vendre

VilleMulhouse (68)
Surface79m²
Coût Total104 960€
Loyer Annuel9 639€
Rentabilité9.18%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 189,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, Non meublé

Situé en centre-ville de Mulhouse, cet appartement de 99 m² représente une opportunité intéressante pour un investissement locatif. Proposé à la vente au prix de 106 000 euros, il bénéficie d'un emplacement stratégique au cœur de la ville.

Ce bien en bon état se compose de quatre pièces principales, offrant un agencement fonctionnel et confortable. L'appartement comprend trois chambres, une salle de bain, ainsi qu'une cuisine équipée, permettant une rentabilité immédiate. Un balcon complète les espaces de vie, apportant une ouverture extérieure appréciable.

Le chauffage collectif est au gaz, garantissant un confort thermique adapté. Une place de parking est également incluse, un atout non négligeable en centre-ville. Le logement est loué à 750 euros .

Ce bien constitue une solution pertinente pour un investisseur recherchant un produit avec un bon potentiel locatif dans un secteur central. Pour toute information complémentaire ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à nous contacter. Bien soumis au statut de la copropriété, 124 logements, procédure en cours : aucune, 229 lots, Charges budget prévisionnel annuel 2 300 euros.

Annonce publiée par Souad Ouahabi (EI) votre agent commercial en immobilier LF immo à Mulhouse, 68200 immatriculé au RSAC de MULHOUSE sous le n°502 529 936 000 28. Consultez nos tarifs sur le site LF immo.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68200
Coordonnées : 47.759390, 7.320649
Total : 104 960€
Prix d'acquisition : 94 000€
Travaux : 3 440€
Valeur du bien : 97 440€
Frais de notaire : 7 520€
Coût estimé : 7 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 803€/mois
Loyer annuel estimé : 9639€/an
Fourchette totale : 617€ - 1045€/mois
Fourchette annuelle : 7408€ - 12542€/an
Rentabilité brute :9.18%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 11.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 557,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 014,30€
Coût de l'assurance :9 184,00€
Taxe foncière : 963,92€/an
Soit par mois : 80,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 191,67€/mois
Soit par an : 2 300,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 803,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage collectif au gaz est en place et conforme.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 440 €(44 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le chauffage collectif au gaz est en place et conforme.
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Remplacement robinetterie: 450€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs 2 chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m², incluant la fourniture et la pose.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 803 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 639 €/an
Calcul : 803 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 648 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 960 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 964 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 300 €/an
Calcul : 192 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 720 €
Revenus locatifs : +9 639 €
Charges déductibles : -10 720 €
Résultat foncier Année 1 : -1 081 €(Déficit de 1 081 €)
Imputable sur revenu global : 1 081 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 280 €/an
Revenus locatifs : +9 639 €
Charges déductibles : -7 280 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 359 €/an
Prix d'achat du bien : 94 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100 €(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 639 €10 723 €3 652 €-1 084 €1 084 €--
29 832 €7 188 €3 556 €2 644 €---
310 029 €7 089 €3 458 €2 940 €---
410 229 €6 987 €3 355 €3 243 €---
510 434 €6 881 €3 249 €3 553 €---
610 642 €6 771 €3 139 €3 872 €---
710 855 €6 657 €3 026 €4 198 €---
811 072 €6 539 €2 908 €4 533 €---
911 294 €6 417 €2 786 €4 877 €---
1011 520 €6 291 €2 659 €5 229 €---
1111 750 €6 160 €2 529 €5 590 €---
1211 985 €6 024 €2 393 €5 961 €---
1312 225 €5 884 €2 252 €6 341 €---
1412 469 €5 738 €2 107 €6 731 €---
1512 719 €5 588 €1 956 €7 131 €---
1612 973 €5 432 €1 800 €7 542 €---
1713 233 €5 270 €1 639 €7 963 €---
1813 497 €5 102 €1 471 €8 395 €---
1913 767 €4 929 €1 298 €8 838 €---
2014 043 €4 749 €1 118 €9 293 €---
2114 323 €4 563 €932 €9 760 €---
2214 610 €4 371 €739 €10 239 €---
2314 902 €4 171 €540 €10 731 €---
2415 200 €3 964 €333 €11 236 €---
2515 504 €3 750 €119 €11 754 €---
TOTAL308 747 €147 237 €53 014 €161 509 €1 084 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 325 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 509 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 639 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 024 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 024 €-325 €+2 349 €
2+2 024 €+793 €+1 231 €
3+2 024 €+882 €+1 142 €
4+2 024 €+973 €+1 051 €
5+2 024 €+1 066 €+958 €
6+2 024 €+1 162 €+862 €
7+2 024 €+1 260 €+764 €
8+2 024 €+1 360 €+664 €
9+2 024 €+1 463 €+561 €
10+2 024 €+1 569 €+455 €
11+2 024 €+1 677 €+347 €
12+2 024 €+1 788 €+236 €
13+2 024 €+1 902 €+122 €
14+2 024 €+2 019 €+5 €
15+2 024 €+2 139 €-115 €
16+2 024 €+2 262 €-238 €
17+2 024 €+2 389 €-365 €
18+2 024 €+2 518 €-494 €
19+2 024 €+2 651 €-627 €
20+2 024 €+2 788 €-764 €
21+2 024 €+2 928 €-904 €
22+2 024 €+3 072 €-1 048 €
23+2 024 €+3 219 €-1 195 €
24+2 024 €+3 371 €-1 347 €
25+2 024 €+3 526 €-1 502 €
Total+50 600 €+48 453 €+2 147 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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