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Appartement à vendre

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface97m²
Coût Total214 840€
Loyer Annuel12 619€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 155 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 597,94 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, 2 parkings: place de stationnement, Garage, Balcon

particulier vend F3 dans résidence de standing très lumineux entrée securisée nombreux rangements parking et garage suite parentale balcon 15m2 cuisine équipée local vélo et poussette stores electriques

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.780523, 3.098670
Total : 214 840€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 47 440€
Valeur du bien : 202 440€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1052€/mois
Loyer annuel estimé : 12619€/an
Fourchette totale : 821€ - 1347€/mois
Fourchette annuelle : 9852€ - 16162€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 084,15 €/m²
Basé sur :473 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :202 163 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-47 163€ (-23.3%)
Marge achat-revente :-12 677€ (-6.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 069,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :85,94€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 155,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 096,16€
Coût de l'assurance :25 780,80€
Taxe foncière : 1 261,88€/an
Soit par mois : 105,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 051,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 260,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-209,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour répondre aux normes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par des fenêtres à double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique avec remplacement des fenêtres.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement de la peinture.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement de la peinture.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 440 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture chambres: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 052 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 619 €/an
Calcul : 1 052 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 318 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 840 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 031 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 262 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 052 €
Revenus locatifs : +12 619 €
Charges déductibles : -57 052 €
Résultat foncier Année 1 : -44 433 €(Déficit de 44 433 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 033 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 612 €/an
Revenus locatifs : +12 619 €
Charges déductibles : -9 612 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 007 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23032.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 619 €57 058 €7 325 €-44 440 €21 400 €23 040 €23 040 €
212 871 €9 425 €7 132 €3 446 €--19 594 €
313 129 €9 225 €6 932 €3 903 €--15 690 €
413 391 €9 018 €6 725 €4 373 €--11 318 €
513 659 €8 804 €6 511 €4 855 €--6 463 €
613 932 €8 582 €6 289 €5 350 €--1 113 €
714 211 €8 353 €6 060 €5 858 €---
814 495 €8 115 €5 822 €6 380 €---
914 785 €7 869 €5 576 €6 916 €---
1015 081 €7 615 €5 322 €7 466 €---
1115 382 €7 351 €5 058 €8 031 €---
1215 690 €7 079 €4 786 €8 611 €---
1316 004 €6 797 €4 503 €9 207 €---
1416 324 €6 504 €4 211 €9 819 €---
1516 650 €6 202 €3 909 €10 448 €---
1616 983 €5 889 €3 596 €11 094 €---
1717 323 €5 565 €3 272 €11 758 €---
1817 669 €5 230 €2 937 €12 439 €---
1918 023 €4 883 €2 590 €13 140 €---
2018 383 €4 524 €2 231 €13 860 €---
2118 751 €4 152 €1 859 €14 599 €---
2219 126 €3 767 €1 474 €15 359 €---
2319 508 €3 369 €1 076 €16 140 €---
2419 899 €2 957 €663 €16 942 €---
2520 297 €2 530 €237 €17 767 €---
TOTAL404 185 €210 864 €106 096 €193 321 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 321 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 650 €-6 420 €+9 070 €
2+2 650 €0 €+2 650 €
3+2 650 €0 €+2 650 €
4+2 650 €0 €+2 650 €
5+2 650 €0 €+2 650 €
6+2 650 €0 €+2 650 €
7+2 650 €+1 424 €+1 226 €
8+2 650 €+1 914 €+736 €
9+2 650 €+2 075 €+575 €
10+2 650 €+2 240 €+410 €
11+2 650 €+2 409 €+241 €
12+2 650 €+2 583 €+67 €
13+2 650 €+2 762 €-112 €
14+2 650 €+2 946 €-296 €
15+2 650 €+3 134 €-484 €
16+2 650 €+3 328 €-678 €
17+2 650 €+3 527 €-877 €
18+2 650 €+3 732 €-1 082 €
19+2 650 €+3 942 €-1 292 €
20+2 650 €+4 158 €-1 508 €
21+2 650 €+4 380 €-1 730 €
22+2 650 €+4 608 €-1 958 €
23+2 650 €+4 842 €-2 192 €
24+2 650 €+5 083 €-2 433 €
25+2 650 €+5 330 €-2 680 €
Total+66 250 €+57 996 €+8 254 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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