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Maison à vendre

VilleMamers (72)
Surface76m²
Coût Total104 620€
Loyer Annuel6 585€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 644,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse

Idéal premier achat ou investissement locatif.

À proximité des commerces et des écoles, découvrez cette maison de ville à rafraîchir. Sur 2 étages, ce bien complet présente également un grenier aménageable, une cave et une cour intérieure. Un bâtiment à usage de garage à proximité peut être inclus.

Au rez de chaussée : Une entrée sur couloir, un séjour / salon avec cheminée en marbre, une cuisine et par extension une terrasse couverte avec WC.

A l’étage : Un palier avec WC, deux chambres avec cheminée et une salle d’eau.

Chauffage central au gaz de ville.

Toiture et isolation refaite à neuf. Maison saine et façade propre. Fenêtres en double vitrage. Seuls des travaux de rafraîchissement et d’électricité sont à prévoir.

Les taxes foncières pour 2025 s’élèvent à 632€.

Ville : Mamers
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72600
Coordonnées : 48.355980, 0.368057
Total : 104 620€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 51 700€
Valeur du bien : 100 700€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.86€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 549€/mois
Loyer annuel estimé : 6585€/an
Fourchette totale : 446€ - 676€/mois
Fourchette annuelle : 5348€ - 8108€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :896,54 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 137 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-19 137€ (-28.1%)
Marge achat-revente :-36 483€ (-53.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :524,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 555,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 842,57€
Coût de l'assurance :9 154,25€
Taxe foncière : 632,00€/an
Soit par mois : 52,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 548,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 608,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en double vitrage existantes
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de décoration et des installations
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais décoration vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la décoration et des finitions dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - décoration vieillissante
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: installation complète pour 76 m²
Raison: Électricité à mettre aux normes pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 700 €(680 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1800€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Rafraîchissement parquet: 24 m² × 150€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:11 400€
    Mise aux normes électricité: 76 m² × 150€/m² = 11400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mamers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 549 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 585 €/an
Calcul : 549 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 637 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 620 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 632 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 335 €
Revenus locatifs : +6 585 €
Charges déductibles : -56 335 €
Résultat foncier Année 1 : -49 750 €(Déficit de 49 750 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 350 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 635 €/an
Revenus locatifs : +6 585 €
Charges déductibles : -4 635 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 950 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28349.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 585 €56 338 €3 640 €-49 753 €21 400 €28 353 €28 353 €
26 717 €4 543 €3 545 €2 174 €--26 180 €
36 851 €4 445 €3 446 €2 406 €--23 773 €
46 988 €4 343 €3 344 €2 645 €--21 128 €
57 128 €4 237 €3 239 €2 891 €--18 237 €
67 270 €4 127 €3 129 €3 143 €--15 094 €
77 416 €4 014 €3 016 €3 402 €--11 693 €
87 564 €3 897 €2 898 €3 667 €--8 025 €
97 715 €3 775 €2 777 €3 940 €--4 085 €
107 870 €3 649 €2 651 €4 221 €---
118 027 €3 518 €2 520 €4 508 €---
128 188 €3 383 €2 385 €4 804 €---
138 351 €3 243 €2 245 €5 108 €---
148 518 €3 098 €2 100 €5 420 €---
158 689 €2 948 €1 950 €5 741 €---
168 862 €2 793 €1 794 €6 070 €---
179 040 €2 631 €1 633 €6 408 €---
189 220 €2 465 €1 466 €6 756 €---
199 405 €2 292 €1 294 €7 113 €---
209 593 €2 113 €1 114 €7 480 €---
219 785 €1 927 €929 €7 858 €---
229 981 €1 735 €737 €8 245 €---
2310 180 €1 536 €538 €8 644 €---
2410 384 €1 330 €332 €9 054 €---
2510 591 €1 117 €118 €9 475 €---
TOTAL210 916 €129 497 €52 843 €81 420 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 420 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 585 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 383 €-6 420 €+7 803 €
2+1 383 €0 €+1 383 €
3+1 383 €0 €+1 383 €
4+1 383 €0 €+1 383 €
5+1 383 €0 €+1 383 €
6+1 383 €0 €+1 383 €
7+1 383 €0 €+1 383 €
8+1 383 €0 €+1 383 €
9+1 383 €0 €+1 383 €
10+1 383 €+41 €+1 342 €
11+1 383 €+1 353 €+30 €
12+1 383 €+1 441 €-58 €
13+1 383 €+1 532 €-149 €
14+1 383 €+1 626 €-243 €
15+1 383 €+1 722 €-339 €
16+1 383 €+1 821 €-438 €
17+1 383 €+1 922 €-539 €
18+1 383 €+2 027 €-644 €
19+1 383 €+2 134 €-751 €
20+1 383 €+2 244 €-861 €
21+1 383 €+2 357 €-974 €
22+1 383 €+2 474 €-1 091 €
23+1 383 €+2 593 €-1 210 €
24+1 383 €+2 716 €-1 333 €
25+1 383 €+2 842 €-1 459 €
Total+34 575 €+24 426 €+10 149 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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