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Appartement 4 pièces 83 m²

VilleManosque (04)
Surface83
Coût Total189 160
Loyer Annuel10 670
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-204
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 650,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 83 m²

'VOTRE BIEN, VOTRE AGENCE IMMOBILIÈRE » vous propose en vente à MANOSQUE cet Appartement T4 situé au 3ème et dernier étage d'une résidence calme offrant une surface de 83 m². Ce bien se compose d'un séjour lumineux avec accès sur la terrasse, d'une cuisine indépendante pouvant être ouverte selon vos envies, de trois chambres, d'une salle de bain et de WC séparés. L'appartement bénéficie d'une belle luminosité d'une vue dégagée et d'un agencement fonctionnel idéal pour une famille Une cave vient compléter ce bien ainsi qu'une place de stationnement. Proche des commodités des écoles et des transports ce bien offre un cadre de vie agréable et pratique. Idéal résidence principale ou investissement locatif. Prenez Rendez- vous avec vos Conseillères, Virginie et Marie dans votre agence immobilière « VOTRE BIEN » pour une première visite de cet appartement.

Surface : 83 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 68 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/07/2024

Consommation énergie primaire : 235 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 123 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 840 € et 2 510 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Manosque
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04100
Coordonnées : 43.843067, 5.764692
Total : 189 160
Prix d'acquisition : 137 000
Travaux : 41 200
Valeur du bien : 178 200
Frais de notaire : 10 960
Coût estimé : 10 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 10.71€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 13.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 889€/mois
Loyer annuel estimé : 10670€/an
Fourchette totale : 700€ - 1130€/mois
Fourchette annuelle : 8394€ - 13563€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 389,09 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :198 294
Prix d'achat :137 000
Décote à l'achat :-61 294 (-30.9%)
Marge achat-revente :9 134€ (4.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :949,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :55,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 004,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 542,92
Coût de l'assurance :16 551,50
Taxe foncière : 1 067,00€/an
Soit par mois : 88,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 889,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 093,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 200(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Manosque (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 889 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 670 €/an
Calcul : 889 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 575 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 160 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 662 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 067 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 504
Revenus locatifs : +10 670
Charges déductibles : -49 504
Résultat foncier Année 1 : -38 834(Déficit de 38 834 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 434
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 304 €/an
Revenus locatifs : +10 670
Charges déductibles : -8 304
Résultat foncier Années 2+ : 2 366 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17434.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 67049 5106 581-38 84021 400 €17 440 €17 440 €
210 8838 1386 4092 745--14 695 €
311 1017 9606 2313 141--11 555 €
411 3237 7766 0473 547--8 007 €
511 5507 5855 8563 965--4 043 €
611 7817 3875 6584 394---
712 0167 1825 4534 834---
812 2576 9705 2415 287---
912 5026 7505 0215 752---
1012 7526 5224 7936 230---
1113 0076 2864 5576 721---
1213 2676 0424 3137 225---
1313 5325 7884 0597 744---
1413 8035 5263 7978 277---
1514 0795 2553 5268 824---
1614 3604 9733 2449 387---
1714 6484 6822 9539 966---
1814 9414 3802 65110 560---
1915 2394 0682 33911 172---
2015 5443 7442 01511 800---
2115 8553 4091 68012 446---
2216 1723 0621 33213 111---
2316 4962 70297313 794---
2416 8262 32960014 496---
2517 1621 94321415 219---
TOTAL341 764179 97095 543161 79521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 795
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 670 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 241 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 241-6 420+8 661
2+2 2410+2 241
3+2 2410+2 241
4+2 2410+2 241
5+2 2410+2 241
6+2 241+105+2 136
7+2 241+1 450+791
8+2 241+1 586+655
9+2 241+1 726+515
10+2 241+1 869+372
11+2 241+2 016+225
12+2 241+2 168+73
13+2 241+2 323-82
14+2 241+2 483-242
15+2 241+2 647-406
16+2 241+2 816-575
17+2 241+2 990-749
18+2 241+3 168-927
19+2 241+3 351-1 110
20+2 241+3 540-1 299
21+2 241+3 734-1 493
22+2 241+3 933-1 692
23+2 241+4 138-1 897
24+2 241+4 349-2 108
25+2 241+4 566-2 325
Total+56 025+48 538+7 487
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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