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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBéhoust (78)
Surface177m²
Coût Total322 432€
Loyer Annuel30 019€
Rentabilité9.31%
Cashflow/mois+563€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 222 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 1 254,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 25 m²), 2 chambres, Jardin, 4 parkings: Box de stationnement, Garage, 2 parkings, Pas de balcon

BEHOUST Opportunité rare : Maison à rénover entièrement, offrant un fort potentiel avec 177,5 m² habitables et jusqu'à 238 m² exploitables. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée desservant un WC, une salle d'eau, un bureau, une cuisine, un séjour lumineux et une chambre. Attenantes à la maison, une ancienne boutique de 25 m² et une grange de 34 m² offrent de nombreuses possibilités d'aménagement (atelier, espace professionnel, extension…). À l'étage, trois pièces en enfilade (10, 10 et 12 m²) permettent d'imaginer différents espaces de vie selon vos besoins. Un appartement indépendant de 40 m² complète l'ensemble, comprenant un séjour, une cuisine, une salle d'eau et deux chambres, idéal pour un projet locatif ou une activité indépendante. Le tout est implanté sur un terrain de 295 m², au cœur d'un environnement calme et recherché. Un projet à fort potentiel, idéal pour investisseur ou grande famille en quête d'un bien à personnaliser selon ses envies. À visiter sans tarder !

Ville : Béhoust
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78910
Coordonnées : 48.836124, 1.726893
Total : 322 432€
Prix d'acquisition : 222 000€
Travaux : 82 672€
Valeur du bien : 304 672€
Frais de notaire : 17 760€
Coût estimé : 17 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 14.13€/m²/mois
Fourchette : 11.09€ - 18.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 2502€/mois
Loyer annuel estimé : 30019€/an
Fourchette totale : 1963€ - 3188€/mois
Fourchette annuelle : 23553€ - 38260€/an
Rentabilité brute :9.31%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 11.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 432€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 591,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :96,73€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 688,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 101,35€
Coût de l'assurance :29 018,88€
Taxe foncière : 3 001,90€/an
Soit par mois : 250,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 501,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 938,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :562,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 422 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Mise aux normes nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: toute la maison
Raison: DPE G - Maison - Assurer la conformité et l'efficacité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 672 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 200€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13200€ = 13200€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 372€
    Isolation combles: 177 m² × 36€/m² = 6360€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 800€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 900€ = 19800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation lourde chambres: 24 m² × 200€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification et remplacement tuyauterie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Béhoust (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 872€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 502 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 019 €/an
Calcul : 2 502 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 432 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 161 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 002 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 672 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 562 €
Revenus locatifs : +30 019 €
Charges déductibles : -97 562 €
Résultat foncier Année 1 : -67 543 €(Déficit de 67 543 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 143 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 890 €/an
Revenus locatifs : +30 019 €
Charges déductibles : -14 890 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 129 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46142.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 222 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 300 €(65% de 222 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 247 €/an
Calcul : 144 300 € × 3,636% = 5 247 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 019 €97 572 €10 738 €-67 553 €21 400 €46 153 €46 153 €
230 619 €14 614 €10 451 €16 005 €--30 148 €
331 232 €14 318 €10 155 €16 914 €--13 234 €
431 856 €14 012 €9 849 €17 845 €---
532 494 €13 695 €9 532 €18 798 €---
633 143 €13 368 €9 205 €19 776 €---
733 806 €13 029 €8 866 €20 777 €---
834 482 €12 679 €8 516 €21 804 €---
935 172 €12 316 €8 154 €22 856 €---
1035 876 €11 942 €7 779 €23 934 €---
1136 593 €11 554 €7 391 €25 039 €---
1237 325 €11 153 €6 991 €26 172 €---
1338 071 €10 739 €6 576 €27 333 €---
1438 833 €10 310 €6 147 €28 523 €---
1539 609 €9 867 €5 704 €29 743 €---
1640 402 €9 408 €5 246 €30 993 €---
1741 210 €8 934 €4 771 €32 276 €---
1842 034 €8 444 €4 281 €33 590 €---
1942 875 €7 936 €3 774 €34 938 €---
2043 732 €7 412 €3 249 €36 320 €---
2144 607 €6 869 €2 707 €37 738 €---
2245 499 €6 308 €2 145 €39 191 €---
2346 409 €5 728 €1 565 €40 681 €---
2447 337 €5 128 €965 €42 209 €---
2548 284 €4 507 €344 €43 777 €---
TOTAL961 518 €341 840 €155 101 €619 678 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 619 678 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 019 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 304 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 304 €-6 420 €+12 724 €
2+6 304 €0 €+6 304 €
3+6 304 €0 €+6 304 €
4+6 304 €+1 383 €+4 921 €
5+6 304 €+5 640 €+664 €
6+6 304 €+5 933 €+371 €
7+6 304 €+6 233 €+71 €
8+6 304 €+6 541 €-237 €
9+6 304 €+6 857 €-553 €
10+6 304 €+7 180 €-876 €
11+6 304 €+7 512 €-1 208 €
12+6 304 €+7 851 €-1 547 €
13+6 304 €+8 200 €-1 896 €
14+6 304 €+8 557 €-2 253 €
15+6 304 €+8 923 €-2 619 €
16+6 304 €+9 298 €-2 994 €
17+6 304 €+9 683 €-3 379 €
18+6 304 €+10 077 €-3 773 €
19+6 304 €+10 481 €-4 177 €
20+6 304 €+10 896 €-4 592 €
21+6 304 €+11 321 €-5 017 €
22+6 304 €+11 757 €-5 453 €
23+6 304 €+12 204 €-5 900 €
24+6 304 €+12 663 €-6 359 €
25+6 304 €+13 133 €-6 829 €
Total+157 600 €+185 904 €+-28 304 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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