Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente maison de village à finir de rénover avec jardin, gran

VilleMurasson (12)
Surface84
Coût Total69 560
Loyer Annuel7 019
Rentabilité10.09%
Cashflow/mois+162
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 535,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

A vendre, Murasson / Monts de Lacaune, secteur, maison de hameau à finir de rénover avec jardin attenant et non attenant, grange et garage. 85 m2 habitables, pièce à vivre avec coin cuisine de 42 m2. Possibilité d'installer un pôele, grande baie avec vue sur la campagne environnante. Suite parentale avec sa salle d'eau/wc ouverte sur la chambre de 42 m2. Double vitrage, volets roulants, isolation des murs et de la toiture. Des travaux de finitions et de mise en conformité (bandes à joints, peinture, assainissement indiviuel...) sont à prévoir pour finaliser la rénovation. Grange non attenante de 24 m2 au sol sur deux niveaux avec toiture et planchers à revoir. Garage de 38 m2 (ouverture de 2.39 m) avec toiture refaite en 2002. Terrains de 915 m2 attenants et non attenants. Exposition Est/Ouest, eau par source. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://hpimmo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Murasson
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12370
Coordonnées : 43.760274, 2.763554
Total : 69 560
Prix d'acquisition : 45 000
Travaux : 20 960
Valeur du bien : 65 960
Frais de notaire : 3 600
Coût estimé : 3 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 9.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 585€/mois
Loyer annuel estimé : 7019€/an
Fourchette totale : 432€ - 792€/mois
Fourchette annuelle : 5180€ - 9510€/an
Rentabilité brute :10.09%
Fourchette de rentabilité :7.45% - 13.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :919,05 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :77 200
Prix d'achat :45 000
Décote à l'achat :-32 200 (-41.7%)
Marge achat-revente :7 640€ (9.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :344,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :20,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 364,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 794,29
Coût de l'assurance :6 086,50
Taxe foncière : 701,85€/an
Soit par mois : 58,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 584,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 423,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :161,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 133 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, nécessite une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres sous les combles.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs à rafraîchir et isolation visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs à rafraîchir.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 42 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement.
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Vérification et réparation de la toiture de la grange non attenante.
Quantité: 1 toiture de grange (24 m²)
Raison: Grange à rénover - toiture à revoir.
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation murs
Vérification et réparation des murs de la grange non attenante.
Quantité: 24 m² de murs
Raison: Grange à rénover - murs à revoir.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans la maison.
Quantité: 1 installation électrique
Raison: Nécessaire pour la conformité et la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la maison.
Quantité: 1 installation plomberie
Raison: Nécessaire pour la conformité et la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 960(250 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7500€ = 7500€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 500
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€ (inclut peinture et robinetterie si nécessaire)
  • Salon - Rafraîchissement:1 260
    Peinture murs et plafonds salon: 42 m² × 30€/m² = 1260€ (inclut main d'œuvre)
  • Gros œuvre - Réparation toiture:2 400
    Réparation toiture: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Gros œuvre - Réparation murs:1 800
    Réparation murs: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation électrique × 2000€ = 2000€ (inclut main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:1 500
    Mise aux normes plomberie: 1 installation plomberie × 1500€ = 1500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Murasson (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 585 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 019 €/an
Calcul : 585 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 335 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 560 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 243 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 702 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 240
Revenus locatifs : +7 019
Charges déductibles : -24 240
Résultat foncier Année 1 : -17 222(Déficit de 17 222 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 522
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 280 €/an
Revenus locatifs : +7 019
Charges déductibles : -3 280
Résultat foncier Années 2+ : 3 738 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6521.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 01924 2432 337-17 22410 700 €6 524 €6 524 €
27 1593 2202 2753 938--2 586 €
37 3023 1562 2114 146---
47 4483 0902 1454 358---
57 5973 0212 0764 576---
67 7492 9502 0054 799---
77 9042 8771 9315 028---
88 0622 8001 8555 262---
98 2232 7221 7765 502---
108 3882 6401 6955 748---
118 5562 5561 6116 000---
128 7272 4691 5246 258---
138 9012 3791 4336 522---
149 0792 2851 3406 794---
159 2612 1891 2447 072---
169 4462 0891 1447 357---
179 6351 9861 0417 649---
189 8281 8799347 949---
1910 0241 7698238 256---
2010 2251 6547098 570---
2110 4291 5365918 893---
2210 6381 4144689 224---
2310 8511 2873429 564---
2411 0681 1562119 912---
2511 2891 0207510 268---
TOTAL224 80678 38733 794146 41910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 419
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 019 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 474 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 474-3 210+4 684
2+1 4740+1 474
3+1 474+468+1 006
4+1 474+1 307+167
5+1 474+1 373+101
6+1 474+1 440+34
7+1 474+1 508-34
8+1 474+1 579-105
9+1 474+1 650-176
10+1 474+1 724-250
11+1 474+1 800-326
12+1 474+1 877-403
13+1 474+1 957-483
14+1 474+2 038-564
15+1 474+2 122-648
16+1 474+2 207-733
17+1 474+2 295-821
18+1 474+2 385-911
19+1 474+2 477-1 003
20+1 474+2 571-1 097
21+1 474+2 668-1 194
22+1 474+2 767-1 293
23+1 474+2 869-1 395
24+1 474+2 973-1 499
25+1 474+3 081-1 607
Total+36 850+43 926+-7 076
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →