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Détails du bien

Bien expiré
VilleHavre (76)
Surface59m²
Coût Total77 580€
Loyer Annuel8 192€
Rentabilité10.56%
Cashflow/mois+203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 118,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À vendre Appartement T3 lumineux à Graville Idéal investisseur Au sein d'une petite coprorpiété, découvrez ce bel appartement de type T3 de 59 m²,situé au 1er étage, bénéficiant d'une exposition plein sud. L'appartement se compose de deux grandes chambres, un séjour/salon de 20 m² avec accès sur le balcon, une cuisine ( à rafaraichir), une salle de douche, un WC indépendant. Excellente opportunité pour un investissement locatif ou une première acquisition.

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76610
Total : 77 580€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 6 300€
Valeur du bien : 72 300€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 683€/mois
Loyer annuel estimé : 8192€/an
Fourchette totale : 515€ - 905€/mois
Fourchette annuelle : 6176€ - 10866€/an
Rentabilité brute :10.56%
Fourchette de rentabilité :7.96% - 14.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 124,62 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 353 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-353€ (-0.5%)
Marge achat-revente :-11 227€ (-16.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :388,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :22,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 411,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 935,13€
Coût de l'assurance :6 788,25€
Taxe foncière : 819,16€/an
Soit par mois : 68,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 682,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 479,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :203,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 301 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux éléments, plan de travail et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 300 €(107 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 300€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6300€ = 6300€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 300€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 683 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 192 €/an
Calcul : 683 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 681 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 580 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 272 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 819 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 072 €
Revenus locatifs : +8 192 €
Charges déductibles : -10 072 €
Résultat foncier Année 1 : -1 880 €(Déficit de 1 880 €)
Imputable sur revenu global : 1 880 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 772 €/an
Revenus locatifs : +8 192 €
Charges déductibles : -3 772 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 420 €/an
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 192 €10 074 €2 684 €-1 883 €1 883 €--
28 355 €3 704 €2 613 €4 651 €---
38 523 €3 631 €2 541 €4 891 €---
48 693 €3 556 €2 465 €5 137 €---
58 867 €3 478 €2 387 €5 389 €---
69 044 €3 397 €2 306 €5 647 €---
79 225 €3 313 €2 223 €5 912 €---
89 410 €3 227 €2 136 €6 183 €---
99 598 €3 137 €2 046 €6 461 €---
109 790 €3 044 €1 953 €6 746 €---
119 985 €2 947 €1 857 €7 038 €---
1210 185 €2 848 €1 757 €7 337 €---
1310 389 €2 744 €1 654 €7 644 €---
1410 597 €2 638 €1 547 €7 959 €---
1510 809 €2 527 €1 436 €8 282 €---
1611 025 €2 412 €1 321 €8 613 €---
1711 245 €2 293 €1 203 €8 952 €---
1811 470 €2 170 €1 080 €9 300 €---
1911 700 €2 043 €952 €9 657 €---
2011 934 €1 911 €820 €10 022 €---
2112 172 €1 775 €684 €10 398 €---
2212 416 €1 633 €542 €10 783 €---
2312 664 €1 487 €396 €11 177 €---
2412 917 €1 335 €244 €11 582 €---
2513 176 €1 178 €87 €11 998 €---
TOTAL262 378 €72 502 €38 935 €189 876 €1 883 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 565 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 876 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 192 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 720 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 720 €-565 €+2 285 €
2+1 720 €+1 395 €+325 €
3+1 720 €+1 467 €+253 €
4+1 720 €+1 541 €+179 €
5+1 720 €+1 617 €+103 €
6+1 720 €+1 694 €+26 €
7+1 720 €+1 774 €-54 €
8+1 720 €+1 855 €-135 €
9+1 720 €+1 938 €-218 €
10+1 720 €+2 024 €-304 €
11+1 720 €+2 111 €-391 €
12+1 720 €+2 201 €-481 €
13+1 720 €+2 293 €-573 €
14+1 720 €+2 388 €-668 €
15+1 720 €+2 485 €-765 €
16+1 720 €+2 584 €-864 €
17+1 720 €+2 686 €-966 €
18+1 720 €+2 790 €-1 070 €
19+1 720 €+2 897 €-1 177 €
20+1 720 €+3 007 €-1 287 €
21+1 720 €+3 119 €-1 399 €
22+1 720 €+3 235 €-1 515 €
23+1 720 €+3 353 €-1 633 €
24+1 720 €+3 475 €-1 755 €
25+1 720 €+3 599 €-1 879 €
Total+43 000 €+56 963 €+-13 963 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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