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T4 13013

VilleMarseille 13e (13)
Surface80m²
Coût Total183 600€
Loyer Annuel13 598€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 170 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 125 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T4 refait à neuf dans residence calme et sécurisée.

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.323090, 5.440470
Total : 183 600€
Prix d'acquisition : 170 000€
Valeur du bien : 170 000€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1133€/mois
Loyer annuel estimé : 13598€/an
Fourchette totale : 885€ - 1451€/mois
Fourchette annuelle : 10621€ - 17410€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 329,64 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 371 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-16 371€ (-8.8%)
Marge achat-revente :2 771€ (1.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :914,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :73,44€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 987,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 668,66€
Coût de l'assurance :22 032,00€
Taxe foncière : 1 359,82€/an
Soit par mois : 113,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 133,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 100,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 133 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 598 €/an
Calcul : 1 133 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 254 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 600 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 881 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 360 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 8 495 €/an
Revenus locatifs : +13 598 €
Charges déductibles : -8 495 €
Résultat foncier : 5 103 €/an
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 598 €8 501 €6 260 €5 097 €---
213 870 €8 336 €6 095 €5 534 €---
314 148 €8 165 €5 924 €5 982 €---
414 431 €7 988 €5 747 €6 442 €---
514 719 €7 805 €5 564 €6 914 €---
615 014 €7 616 €5 375 €7 398 €---
715 314 €7 420 €5 179 €7 894 €---
815 620 €7 217 €4 976 €8 403 €---
915 932 €7 006 €4 765 €8 926 €---
1016 251 €6 789 €4 548 €9 462 €---
1116 576 €6 564 €4 323 €10 012 €---
1216 908 €6 331 €4 090 €10 577 €---
1317 246 €6 090 €3 849 €11 156 €---
1417 591 €5 840 €3 599 €11 751 €---
1517 943 €5 582 €3 341 €12 361 €---
1618 301 €5 314 €3 073 €12 987 €---
1718 667 €5 037 €2 796 €13 630 €---
1819 041 €4 751 €2 510 €14 290 €---
1919 422 €4 454 €2 213 €14 967 €---
2019 810 €4 147 €1 906 €15 663 €---
2120 206 €3 830 €1 589 €16 377 €---
2220 610 €3 501 €1 260 €17 110 €---
2321 023 €3 160 €919 €17 862 €---
2421 443 €2 808 €567 €18 635 €---
2521 872 €2 443 €202 €19 429 €---
TOTAL435 556 €146 696 €90 669 €288 859 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 859 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 598 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 856 €+1 529 €+1 327 €
2+2 856 €+1 660 €+1 196 €
3+2 856 €+1 795 €+1 061 €
4+2 856 €+1 933 €+923 €
5+2 856 €+2 074 €+782 €
6+2 856 €+2 219 €+637 €
7+2 856 €+2 368 €+488 €
8+2 856 €+2 521 €+335 €
9+2 856 €+2 678 €+178 €
10+2 856 €+2 839 €+17 €
11+2 856 €+3 004 €-148 €
12+2 856 €+3 173 €-317 €
13+2 856 €+3 347 €-491 €
14+2 856 €+3 525 €-669 €
15+2 856 €+3 708 €-852 €
16+2 856 €+3 896 €-1 040 €
17+2 856 €+4 089 €-1 233 €
18+2 856 €+4 287 €-1 431 €
19+2 856 €+4 490 €-1 634 €
20+2 856 €+4 699 €-1 843 €
21+2 856 €+4 913 €-2 057 €
22+2 856 €+5 133 €-2 277 €
23+2 856 €+5 359 €-2 503 €
24+2 856 €+5 590 €-2 734 €
25+2 856 €+5 829 €-2 973 €
Total+71 400 €+86 658 €+-15 258 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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