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Maison à vendre

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface278.4m²
Coût Total485 020€
Loyer Annuel46 839€
Rentabilité9.66%
Cashflow/mois+943€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 400 000 €
Surface : 278.4 m²
Prix au m² : 1 436,78 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cheminée, 5 chambres, Entrée séparée, Jardin, Terrasse, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Piscine, Pas de balcon

À 5 minutes d'Ancenis et 30 Minutes des portes de Nantes ! Gare d'Ancenis à 7 minutes ! Envie d'espace et de confort ! Venez découvrir ce bien atypique discret à l'extérieur et surprenant à l'intérieur ! Vous découvrirez au rez-de-chaussée une entrée avec rangement, donnant accès à la cuisine aménagée et équipée (meubles avec plan de travail, ilot central, un four, une plaque à induction, une hotte et spots intégrés), ouverte sur le salon séjour avec cheminée foyer ouvert et poêle à pellets programmable, pièce agrémentée d'un meuble TV sur mesure et de son espace bureau ! Pièce de vie de plus de 120 m² au style loft ! De plus une buanderie, un espace nuit, avec une première chambre équipée de sa penderie et d'un point d'eau, un dégagement desservant une salle d'eau, un WC et une grande chambre parentale d'environ 34 m², avec son espace dressing, sa grande baie vitrée donnant accès à la terrasse exposée SUD ! L'étage peut-être consacré aux vos enfants ! un palier avec placard desservant 3 chambres avec placard, dont une agrémentée d'une baie vitrée donnant accès au balcon, de plus un accès à la salle de bains équipée d'une baignoire, d'un meuble deux vasques avec miroirs et d'un WC. De plus en accès direct de la maison à un atelier ou garage pour véhicules et camping-car d'une superficie de 140 m², une piscine couverte de 10 mètres par 4 mètres, avec terrasse intèrieur et terrasse extérieure en bois avec stores motorisés. Terrain clos et sans vis-à-vis ! Raccordée au tout-à-l'égout ! N'hésitez pas à contacter Yoann TOUBLANC Mandataire indépendant RCS : 532593613.

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44000
Coordonnées : 47.235111, -1.548144
Total : 485 020€
Prix d'acquisition : 400 000€
Travaux : 53 020€
Valeur du bien : 453 020€
Frais de notaire : 32 000€
Coût estimé : 32 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 278.4m²
Loyer prédit : 14.02€/m²/mois
Fourchette : 9.80€ - 20.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 3903€/mois
Loyer annuel estimé : 46839€/an
Fourchette totale : 2728€ - 5585€/mois
Fourchette annuelle : 32733€ - 67022€/an
Rentabilité brute :9.66%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 13.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 848,48 €/m²
Basé sur :123 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 349 817 €
Prix d'achat :400 000 €
Décote à l'achat :-949 817€ (-70.4%)
Marge achat-revente :864 797€ (64.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :485 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 428,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :141,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 569,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :243 417,33€
Coût de l'assurance :42 439,25€
Taxe foncière : 4 683,86€/an
Soit par mois : 390,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 903,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 959,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :943,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 278.4 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 278.4 m²
Raison: DPE C - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols et peinture des murs dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de l'électricité si nécessaire
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 020 €(190 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 600€ = 20400€ (installation incluse)
  • Isolation:13 920€
    Isolation toiture/combles: 278.4 m² × 50€/m² = 13920€ (installation incluse)
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:400€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500€
    Rafraîchissement chambres: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 46 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 903 €/mois
Revenus locatifs annuels : 46 839 €/an
Calcul : 3 903 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 763 €/an
Base de calcul : Emprunt de 485 020 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 698 €/an
Calcul : 141 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 684 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 164 €
Revenus locatifs : +46 839 €
Charges déductibles : -76 164 €
Résultat foncier Année 1 : -29 326 €(Déficit de 29 326 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 926 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 144 €/an
Revenus locatifs : +46 839 €
Charges déductibles : -23 144 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 694 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7925.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 400 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 260 000 €(65% de 400 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 455 €/an
Calcul : 260 000 € × 3,636% = 9 455 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
146 839 €76 180 €16 779 €-29 342 €21 400 €7 942 €7 942 €
247 775 €22 721 €16 339 €25 055 €---
348 731 €22 265 €15 884 €26 465 €---
449 705 €21 794 €15 413 €27 911 €---
550 700 €21 306 €14 924 €29 394 €---
651 714 €20 800 €14 419 €30 913 €---
752 748 €20 277 €13 895 €32 471 €---
853 803 €19 735 €13 353 €34 068 €---
954 879 €19 173 €12 792 €35 706 €---
1055 976 €18 592 €12 210 €37 385 €---
1157 096 €17 990 €11 608 €39 106 €---
1258 238 €17 366 €10 985 €40 871 €---
1359 403 €16 721 €10 339 €42 682 €---
1460 591 €16 052 €9 671 €44 538 €---
1561 802 €15 360 €8 978 €46 443 €---
1663 039 €14 643 €8 261 €48 396 €---
1764 299 €13 900 €7 519 €50 399 €---
1865 585 €13 131 €6 750 €52 454 €---
1966 897 €12 335 €5 954 €54 562 €---
2068 235 €11 511 €5 129 €56 724 €---
2169 600 €10 657 €4 275 €58 943 €---
2270 992 €9 772 €3 391 €61 219 €---
2372 411 €8 857 €2 475 €63 555 €---
2473 860 €7 908 €1 527 €65 951 €---
2575 337 €6 926 €545 €68 411 €---
TOTAL1 500 253 €455 973 €243 417 €1 044 280 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 044 280 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 839 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 836 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 836 €-6 420 €+16 256 €
2+9 836 €+5 134 €+4 702 €
3+9 836 €+7 940 €+1 896 €
4+9 836 €+8 373 €+1 463 €
5+9 836 €+8 818 €+1 018 €
6+9 836 €+9 274 €+562 €
7+9 836 €+9 741 €+95 €
8+9 836 €+10 220 €-384 €
9+9 836 €+10 712 €-876 €
10+9 836 €+11 215 €-1 379 €
11+9 836 €+11 732 €-1 896 €
12+9 836 €+12 261 €-2 425 €
13+9 836 €+12 805 €-2 969 €
14+9 836 €+13 362 €-3 526 €
15+9 836 €+13 933 €-4 097 €
16+9 836 €+14 519 €-4 683 €
17+9 836 €+15 120 €-5 284 €
18+9 836 €+15 736 €-5 900 €
19+9 836 €+16 369 €-6 533 €
20+9 836 €+17 017 €-7 181 €
21+9 836 €+17 683 €-7 847 €
22+9 836 €+18 366 €-8 530 €
23+9 836 €+19 066 €-9 230 €
24+9 836 €+19 785 €-9 949 €
25+9 836 €+20 523 €-10 687 €
Total+245 900 €+313 284 €+-67 384 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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