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MAISON DE VILLAGE

Bien expiré
VilleAvernes-saint-gourgon, Bosc-renoult, Heugon, Monnai, Saint-aubin-de-bonneval, Saint-germain-d'aunay, Sap (61)
Surface83m²
Coût Total153 770€
Loyer Annuel9 571€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 500 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 054,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

BELLE MAISON IMMOBILIER vous propose à la vente cette maison de village située à 15 min de GACE et 26 km de l'AIGLE. Elle se compose au rez-de-chaussée, d'une cuisine, un séjour spacieux, une salle de douches et un w/c indépendant. A l'étage un palier dessert trois chambres dont une en enfilade et un w/c indépendant. Au deuxième étage vous trouverez un grenier aménageable. Deux dépendances à usage de stockage et de garage. Courette et jardin pour une contenance totale de 638 m2 (en deux parcelles) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://bellemaisonimmobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Avernes-saint-gourgon, Bosc-renoult, Heugon, Monnai, Saint-aubin-de-bonneval, Saint-germain-d'aunay, Sap
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61470
Coordonnées : 48.890683, 0.398397
Total : 153 770€
Prix d'acquisition : 87 500€
Travaux : 59 270€
Valeur du bien : 146 770€
Frais de notaire : 7 000€
Coût estimé : 7 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.41€ - 12.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 798€/mois
Loyer annuel estimé : 9571€/an
Fourchette totale : 615€ - 1035€/mois
Fourchette annuelle : 7375€ - 12419€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :750,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :43,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 793,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 277,61€
Coût de l'assurance :13 070,45€
Taxe foncière : 957,06€/an
Soit par mois : 79,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 797,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 873,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Grenier
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 83 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites finitions
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 270 €(714 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 320€
    Isolation des combles: 83 m² × 40€/m² = 3320€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Chambres:6 750€
    Rénovation chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 798 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 571 €/an
Calcul : 798 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 948 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 770 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 957 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 270 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 698 €
Revenus locatifs : +9 571 €
Charges déductibles : -65 698 €
Résultat foncier Année 1 : -56 127 €(Déficit de 56 127 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 727 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 428 €/an
Revenus locatifs : +9 571 €
Charges déductibles : -6 428 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 143 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34727.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 875 €(65% de 87 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 068 €/an
Calcul : 56 875 € × 3,636% = 2 068 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 571 €65 703 €4 953 €-56 132 €21 400 €34 732 €34 732 €
29 762 €6 299 €4 819 €3 463 €--31 269 €
39 957 €6 160 €4 680 €3 797 €--27 472 €
410 156 €6 017 €4 537 €4 139 €--23 332 €
510 360 €5 869 €4 390 €4 490 €--18 842 €
610 567 €5 717 €4 237 €4 850 €--13 992 €
710 778 €5 559 €4 079 €5 219 €--8 773 €
810 994 €5 396 €3 916 €5 597 €--3 176 €
911 214 €5 228 €3 748 €5 986 €---
1011 438 €5 054 €3 574 €6 384 €---
1111 667 €4 875 €3 395 €6 792 €---
1211 900 €4 689 €3 209 €7 211 €---
1312 138 €4 497 €3 017 €7 641 €---
1412 381 €4 299 €2 819 €8 081 €---
1512 628 €4 095 €2 615 €8 534 €---
1612 881 €3 883 €2 403 €8 998 €---
1713 138 €3 665 €2 185 €9 473 €---
1813 401 €3 439 €1 959 €9 962 €---
1913 669 €3 206 €1 726 €10 463 €---
2013 943 €2 966 €1 486 €10 977 €---
2114 221 €2 717 €1 237 €11 505 €---
2214 506 €2 460 €980 €12 046 €---
2314 796 €2 194 €715 €12 602 €---
2415 092 €1 920 €440 €13 172 €---
2515 394 €1 637 €157 €13 757 €---
TOTAL306 550 €167 545 €71 278 €139 005 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 005 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 571 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 010 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 010 €-6 420 €+8 430 €
2+2 010 €0 €+2 010 €
3+2 010 €0 €+2 010 €
4+2 010 €0 €+2 010 €
5+2 010 €0 €+2 010 €
6+2 010 €0 €+2 010 €
7+2 010 €0 €+2 010 €
8+2 010 €0 €+2 010 €
9+2 010 €+843 €+1 167 €
10+2 010 €+1 915 €+95 €
11+2 010 €+2 038 €-28 €
12+2 010 €+2 163 €-153 €
13+2 010 €+2 292 €-282 €
14+2 010 €+2 424 €-414 €
15+2 010 €+2 560 €-550 €
16+2 010 €+2 699 €-689 €
17+2 010 €+2 842 €-832 €
18+2 010 €+2 989 €-979 €
19+2 010 €+3 139 €-1 129 €
20+2 010 €+3 293 €-1 283 €
21+2 010 €+3 451 €-1 441 €
22+2 010 €+3 614 €-1 604 €
23+2 010 €+3 780 €-1 770 €
24+2 010 €+3 952 €-1 942 €
25+2 010 €+4 127 €-2 117 €
Total+50 250 €+41 702 €+8 548 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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