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Détails du bien

Bien expiré
VilleCluses (74)
Surface48m²
Coût Total136 820€
Loyer Annuel9 363€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 500 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 802,08 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Aux portes de l'agréable zone pavillonnaire de la Sardagne, proches commerces et commodités, dans une résidence dotée d'un vaste parc arboré, prenez possession de ce très lumineux T2 traversant de 48m2 (42m2 carrez) au 3ème et dernier étage de cet immeuble. Dès l'entrée vous plongez dans une pièce à vivre baignée de soleil de 16m2 ouverte en baie vitrée sur un balcon à la vue imprenable sur la chaîne des Aravis, plein sud. La cuisine séparée, en menuiserie traditionnelle de très belle qualité offre de belles dimensions, favorisant l'aménagement. Vous profiterez d'une grande chambre également lumineuse, tandis que la salle d'eau dispose quant à elle d'une large buanderie pouvant abriter lave-linge et sèche-linge. WV indépendant. Une grande cave, très saine, complète efficacement ce bien. Stationnement libre et non problématique sur la résidence. Une très belle opportunité pour une première acquisition ou de l' investissement locatif. Une exclusivité Foncia.

Ville : Cluses
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Total : 136 820€
Prix d'acquisition : 86 500€
Travaux : 43 400€
Valeur du bien : 129 900€
Frais de notaire : 6 920€
Coût estimé : 6 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 19.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9363€/an
Fourchette totale : 635€ - 959€/mois
Fourchette annuelle : 7614€ - 11513€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :676,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 716,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 033,81€
Coût de l'assurance :11 971,75€
Taxe foncière : 936,29€/an
Soit par mois : 78,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 780,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 794,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 862 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Ponçage et vitrification du parquet usé dans le salon
Quantité: salon (environ 16 m²)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 400 €(904 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:800€
    Ponçage et vitrification parquet: 16 m² × 50€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cluses (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 363 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 566 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 820 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 936 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 381 €
Revenus locatifs : +9 363 €
Charges déductibles : -49 381 €
Résultat foncier Année 1 : -40 018 €(Déficit de 40 018 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 618 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 981 €/an
Revenus locatifs : +9 363 €
Charges déductibles : -5 981 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 382 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18617.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 225 €(65% de 86 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 045 €/an
Calcul : 56 225 € × 3,636% = 2 045 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 363 €49 385 €4 570 €-40 022 €21 400 €18 622 €18 622 €
29 550 €5 863 €4 448 €3 687 €--14 935 €
39 741 €5 738 €4 322 €4 004 €--10 932 €
49 936 €5 607 €4 192 €4 329 €--6 603 €
510 135 €5 473 €4 058 €4 662 €--1 941 €
610 337 €5 334 €3 918 €5 004 €---
710 544 €5 190 €3 774 €5 355 €---
810 755 €5 041 €3 625 €5 715 €---
910 970 €4 886 €3 471 €6 084 €---
1011 190 €4 727 €3 312 €6 463 €---
1111 413 €4 562 €3 147 €6 851 €---
1211 642 €4 392 €2 977 €7 250 €---
1311 874 €4 215 €2 800 €7 659 €---
1412 112 €4 033 €2 618 €8 079 €---
1512 354 €3 844 €2 429 €8 510 €---
1612 601 €3 649 €2 234 €8 952 €---
1712 853 €3 447 €2 032 €9 406 €---
1813 110 €3 238 €1 823 €9 872 €---
1913 373 €3 022 €1 607 €10 350 €---
2013 640 €2 799 €1 384 €10 841 €---
2113 913 €2 568 €1 153 €11 345 €---
2214 191 €2 329 €914 €11 862 €---
2314 475 €2 082 €667 €12 393 €---
2414 764 €1 826 €411 €12 938 €---
2515 060 €1 562 €147 €13 498 €---
TOTAL299 897 €144 813 €66 034 €155 085 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 085 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 363 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 966 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 966 €-6 420 €+8 386 €
2+1 966 €0 €+1 966 €
3+1 966 €0 €+1 966 €
4+1 966 €0 €+1 966 €
5+1 966 €0 €+1 966 €
6+1 966 €+919 €+1 047 €
7+1 966 €+1 606 €+360 €
8+1 966 €+1 714 €+252 €
9+1 966 €+1 825 €+141 €
10+1 966 €+1 939 €+27 €
11+1 966 €+2 055 €-89 €
12+1 966 €+2 175 €-209 €
13+1 966 €+2 298 €-332 €
14+1 966 €+2 424 €-458 €
15+1 966 €+2 553 €-587 €
16+1 966 €+2 686 €-720 €
17+1 966 €+2 822 €-856 €
18+1 966 €+2 962 €-996 €
19+1 966 €+3 105 €-1 139 €
20+1 966 €+3 252 €-1 286 €
21+1 966 €+3 403 €-1 437 €
22+1 966 €+3 559 €-1 593 €
23+1 966 €+3 718 €-1 752 €
24+1 966 €+3 881 €-1 915 €
25+1 966 €+4 049 €-2 083 €
Total+49 150 €+46 525 €+2 625 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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