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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleEsclagne (09)
Surface130m²
Coût Total211 060€
Loyer Annuel12 195€
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 500 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 919,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Un petit coin de paradis entre Lavelanet et Mirepoix ! Venez découvrir cette charmante maison de village, idéalement située et sans travaux à prévoir. Elle vous séduira par sa magnifique terrasse de près de 50 m², offrant une vue dégagée. Vous bénéficierez également d'un grand garage. Véritable coup de cœur pour ce bien unique.

Ville : Esclagne
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09600
Coordonnées : 42.981060, 1.849610
Total : 211 060€
Prix d'acquisition : 119 500€
Travaux : 82 000€
Valeur du bien : 201 500€
Frais de notaire : 9 560€
Coût estimé : 9 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1016€/mois
Loyer annuel estimé : 12195€/an
Fourchette totale : 766€ - 1348€/mois
Fourchette annuelle : 9196€ - 16173€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 045,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 105,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 539,16€
Coût de l'assurance :17 940,10€
Taxe foncière : 1 219,51€/an
Soit par mois : 101,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 016,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 206,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-190,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 296 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ElectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement des tuyauteries en plomb, mise aux normes des évacuations.
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 000 €(631 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:7 800€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres (45 m²) × 200€/m² = 9000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries et main d'œuvre)
  • Electricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (incluant vérification, remplacement et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 016 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 195 €/an
Calcul : 1 016 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 085 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 060 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 718 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 220 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 022 €
Revenus locatifs : +12 195 €
Charges déductibles : -91 022 €
Résultat foncier Année 1 : -78 827 €(Déficit de 78 827 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 427 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 022 €/an
Revenus locatifs : +12 195 €
Charges déductibles : -9 022 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 173 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57426.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 675 €(65% de 119 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 825 €/an
Calcul : 77 675 € × 3,636% = 2 825 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 195 €91 029 €7 092 €-78 834 €21 400 €57 434 €57 434 €
212 439 €8 840 €6 903 €3 599 €--53 835 €
312 688 €8 646 €6 708 €4 042 €--49 793 €
412 942 €8 444 €6 507 €4 497 €--45 296 €
513 200 €8 236 €6 298 €4 965 €--40 331 €
613 464 €8 020 €6 083 €5 444 €--34 886 €
713 734 €7 797 €5 860 €5 937 €--28 949 €
814 008 €7 566 €5 629 €6 442 €--22 507 €
914 288 €7 327 €5 390 €6 961 €--15 546 €
1014 574 €7 080 €5 143 €7 494 €--8 052 €
1114 866 €6 824 €4 887 €8 041 €--10 €
1215 163 €6 560 €4 623 €8 603 €---
1315 466 €6 286 €4 349 €9 180 €---
1415 776 €6 003 €4 066 €9 772 €---
1516 091 €5 711 €3 774 €10 380 €---
1616 413 €5 408 €3 471 €11 005 €---
1716 741 €5 094 €3 157 €11 647 €---
1817 076 €4 770 €2 833 €12 306 €---
1917 418 €4 435 €2 498 €12 983 €---
2017 766 €4 088 €2 151 €13 678 €---
2118 121 €3 729 €1 792 €14 392 €---
2218 484 €3 358 €1 421 €15 126 €---
2318 853 €2 974 €1 037 €15 880 €---
2419 230 €2 576 €639 €16 654 €---
2519 615 €2 165 €228 €17 450 €---
TOTAL390 612 €232 967 €102 539 €157 645 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 645 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 561 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 561 €-6 420 €+8 981 €
2+2 561 €0 €+2 561 €
3+2 561 €0 €+2 561 €
4+2 561 €0 €+2 561 €
5+2 561 €0 €+2 561 €
6+2 561 €0 €+2 561 €
7+2 561 €0 €+2 561 €
8+2 561 €0 €+2 561 €
9+2 561 €0 €+2 561 €
10+2 561 €0 €+2 561 €
11+2 561 €0 €+2 561 €
12+2 561 €+2 581 €-20 €
13+2 561 €+2 754 €-193 €
14+2 561 €+2 932 €-371 €
15+2 561 €+3 114 €-553 €
16+2 561 €+3 302 €-741 €
17+2 561 €+3 494 €-933 €
18+2 561 €+3 692 €-1 131 €
19+2 561 €+3 895 €-1 334 €
20+2 561 €+4 103 €-1 542 €
21+2 561 €+4 318 €-1 757 €
22+2 561 €+4 538 €-1 977 €
23+2 561 €+4 764 €-2 203 €
24+2 561 €+4 996 €-2 435 €
25+2 561 €+5 235 €-2 674 €
Total+64 025 €+47 297 €+16 728 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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