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Immeuble 4 pièces 110 m²

VilleTulle (19)
Surface110
Coût Total151 940
Loyer Annuel11 580
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+61
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 981,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble composé de deux T3, garages, cave, terrasse, à finir de rénover 19000 TULLE

Immeuble à finir de rénover, à Tulle, composé au rez de chaussée : une cave et trois garages.

Au premier étage, un appartement type T3, avec l'isolation, fenêtres pvc double vitrage, porte pvc et évacuation des eaux usées, réalisés. A prévoir, électricité, plomberie, doublage et aménagement cuisine et salle d'eau, un grand balcon.

Au deuxième étage, un appartement type T3, isolation, fenêtres pvc double vitrage, porte pvc, évacuations et plomberie, électricité, radiateurs circuit d'eau, réalisés. A prévoir aménagements sols, murs, équipements cuisine et salle d'eau. Une terrasse complète ce niveau.

La toiture refaites à neuf avec gouttières.

Ce bien est idéal pour un investisseur souhaitant un bon rapport (possibilité d'aménager les combles), un couple ou une famille voulant une maison familiale car les niveaux peuvent facilement être ouverts.

Contactez Carine Open Immobilier

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : CT-2c69c7a6 Prix hors honoraires : 100 000 €

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.260555, 1.757683
Total : 151 940
Prix d'acquisition : 108 000
Travaux : 35 300
Valeur du bien : 143 300
Frais de notaire : 8 640
Coût estimé : 8 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110
Loyer prédit : 8.77€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 965€/mois
Loyer annuel estimé : 11580€/an
Fourchette totale : 752€ - 1238€/mois
Fourchette annuelle : 9028€ - 14855€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :958,9 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 479
Prix d'achat :108 000
Décote à l'achat :+2 521 (+2.4%)
Marge achat-revente :-46 461€ (-44.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :763,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 807,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 988,28
Coût de l'assurance :13 294,75
Taxe foncière : 1 158,02€/an
Soit par mois : 96,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 965,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 903,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec installation de nouveaux meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (2 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 assumé - salon en très mauvais état (pas de photo fournie)
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale avec vérification du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 installation pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale, y compris les évacuations.
Quantité: 1 installation pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 300(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (2 m²) × 2000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 800
    Rénovation complète 2 chambres (24 m²): 24 m² × 200€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:6 000
    Rénovation complète salon (30 m²): 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:1 200
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 965 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 580 €/an
Calcul : 965 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 940 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 158 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 286
Revenus locatifs : +11 580
Charges déductibles : -42 286
Résultat foncier Année 1 : -30 706(Déficit de 30 706 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 306
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 986 €/an
Revenus locatifs : +11 580
Charges déductibles : -6 986
Résultat foncier Années 2+ : 4 594 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9306.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 58042 2915 301-30 71121 400 €9 311 €9 311 €
211 8126 8535 1634 959--4 352 €
312 0486 7105 0205 338---
412 2896 5614 8715 728---
512 5356 4084 7186 127---
612 7856 2484 5586 537---
713 0416 0834 3936 958---
813 3025 9124 2237 390---
913 5685 7354 0457 833---
1013 8395 5523 8628 288---
1114 1165 3623 6728 754---
1214 3995 1653 4759 233---
1314 6874 9613 2729 725---
1414 9804 7503 06010 230---
1515 2804 5312 84210 748---
1615 5854 3052 61511 281---
1715 8974 0702 38011 827---
1816 2153 8272 13712 388---
1916 5393 5751 88512 964---
2016 8703 3141 62413 556---
2117 2083 0441 35414 164---
2217 5522 7641 07414 788---
2317 9032 47478415 429---
2418 2612 17448416 087---
2518 6261 86317316 764---
TOTAL370 918154 53476 988216 38421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 384
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 580 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 432 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 432-6 420+8 852
2+2 4320+2 432
3+2 432+296+2 136
4+2 432+1 718+714
5+2 432+1 838+594
6+2 432+1 961+471
7+2 432+2 087+345
8+2 432+2 217+215
9+2 432+2 350+82
10+2 432+2 486-54
11+2 432+2 626-194
12+2 432+2 770-338
13+2 432+2 918-486
14+2 432+3 069-637
15+2 432+3 225-793
16+2 432+3 384-952
17+2 432+3 548-1 116
18+2 432+3 716-1 284
19+2 432+3 889-1 457
20+2 432+4 067-1 635
21+2 432+4 249-1 817
22+2 432+4 436-2 004
23+2 432+4 629-2 197
24+2 432+4 826-2 394
25+2 432+5 029-2 597
Total+60 800+64 915+-4 115
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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