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Détails du bien

VilleAnnonay (07)
Surface76.1m²
Coût Total139 700€
Loyer Annuel7 614€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 76.1 m²
Prix au m² : 1 248,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Electricité, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Résidence BEL AIR Annonay Appartement avec balcon garage et cave avec projet de rénovation énergétique en cours. Vous y découvrirez une pièce de vie (salle à manger/salon ou chambre), un balcon, une cuisine indépendante avec vue sur les Alpes et cellier, deux chambres, une salle de bain et des toilettes séparées. Il dispose également d'un garage et une cave. Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Bien proposé par Vincent SIMON EI, agent commercial (RSAC 985327170) - https://www.century21-abita-annonay.com/mentions_legales/

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.249126, 4.665098
Total : 139 700€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 37 100€
Valeur du bien : 132 100€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.1m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7614€/an
Fourchette totale : 477€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 5726€ - 10125€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.10% - 7.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 277,17 €/m²
Basé sur :148 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 193 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-2 193€ (-2.3%)
Marge achat-revente :-42 507€ (-43.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :682,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 723,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 977,29€
Coût de l'assurance :12 223,75€
Taxe foncière : 761,43€/an
Soit par mois : 63,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 634,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 786,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 527 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76.1 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 100 €(488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:1 800€
    Mise aux normes plomberie et électricité cuisine, peinture et finitions: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds dans les 2 chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Cuisine
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 614 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 509 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 761 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 859 €
Revenus locatifs : +7 614 €
Charges déductibles : -42 859 €
Résultat foncier Année 1 : -35 245 €(Déficit de 35 245 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 845 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 759 €/an
Revenus locatifs : +7 614 €
Charges déductibles : -5 759 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 855 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13845.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 614 €42 864 €4 513 €-35 250 €21 400 €13 850 €13 850 €
27 767 €5 642 €4 392 €2 125 €--11 725 €
37 922 €5 516 €4 266 €2 406 €--9 319 €
48 080 €5 386 €4 135 €2 695 €--6 624 €
58 242 €5 251 €4 001 €2 991 €--3 633 €
68 407 €5 112 €3 862 €3 295 €--339 €
78 575 €4 969 €3 718 €3 606 €---
88 746 €4 820 €3 570 €3 926 €---
98 921 €4 667 €3 417 €4 254 €---
109 100 €4 509 €3 258 €4 591 €---
119 282 €4 345 €3 095 €4 937 €---
129 467 €4 176 €2 926 €5 291 €---
139 657 €4 001 €2 751 €5 655 €---
149 850 €3 821 €2 571 €6 029 €---
1510 047 €3 635 €2 384 €6 412 €---
1610 248 €3 442 €2 192 €6 806 €---
1710 453 €3 243 €1 993 €7 210 €---
1810 662 €3 037 €1 787 €7 625 €---
1910 875 €2 825 €1 574 €8 050 €---
2011 093 €2 605 €1 355 €8 487 €---
2111 315 €2 379 €1 128 €8 936 €---
2211 541 €2 144 €894 €9 397 €---
2311 772 €1 902 €652 €9 869 €---
2412 007 €1 652 €402 €10 355 €---
2512 247 €1 394 €143 €10 854 €---
TOTAL243 889 €133 337 €64 977 €110 553 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 553 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 614 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 599 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 599 €-6 420 €+8 019 €
2+1 599 €0 €+1 599 €
3+1 599 €0 €+1 599 €
4+1 599 €0 €+1 599 €
5+1 599 €0 €+1 599 €
6+1 599 €0 €+1 599 €
7+1 599 €+980 €+619 €
8+1 599 €+1 178 €+421 €
9+1 599 €+1 276 €+323 €
10+1 599 €+1 377 €+222 €
11+1 599 €+1 481 €+118 €
12+1 599 €+1 587 €+12 €
13+1 599 €+1 697 €-98 €
14+1 599 €+1 809 €-210 €
15+1 599 €+1 924 €-325 €
16+1 599 €+2 042 €-443 €
17+1 599 €+2 163 €-564 €
18+1 599 €+2 287 €-688 €
19+1 599 €+2 415 €-816 €
20+1 599 €+2 546 €-947 €
21+1 599 €+2 681 €-1 082 €
22+1 599 €+2 819 €-1 220 €
23+1 599 €+2 961 €-1 362 €
24+1 599 €+3 107 €-1 508 €
25+1 599 €+3 256 €-1 657 €
Total+39 975 €+33 166 €+6 809 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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