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Maison à vendre

VilleMazeyrat-d'Allier (43)
Surface70m²
Coût Total101 420€
Loyer Annuel5 878€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 628,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 3 chambres, Entrée séparée, calme

Maison de village à rénover ? Proche Langeac ? Bord de l'Allier

Située dans un petit village à proximité immédiate de Langeac, cette maison de village à rénover offre un beau potentiel dans un environnement calme, à deux pas de l'Allier tout en étant hors zone inondable.

La maison se compose :

Au rez-de-chaussée :

une entrée

une salle à manger

un salon

une cuisine

une salle d'eau avec WC

Au premier étage :

trois chambres

une salle d'eau

Au deuxième étage :

combles non aménageables, pouvant servir de rangement.

En sous-sol :

une cave.

À proximité immédiate de la maison se trouve également une grange non attenante, idéale pour stockage, atelier ou projet d'aménagement.

Maison sans terrain, située dans un cadre agréable proche de la rivière et de la nature, tout en restant à quelques minutes des commerces et services de Langeac.

Bien idéal pour résidence principale, maison secondaire ou projet locatif, pour les amateurs de rénovation.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, merci de nous contacter

Ville : Mazeyrat-d'Allier
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43300
Coordonnées : 45.129007, 3.528848
Total : 101 420€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 53 900€
Valeur du bien : 97 900€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 490€/mois
Loyer annuel estimé : 5878€/an
Fourchette totale : 355€ - 676€/mois
Fourchette annuelle : 4257€ - 8117€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 029,17 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :72 042 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :-28 042€ (-38.9%)
Marge achat-revente :-29 378€ (-40.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 524,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 172,49€
Coût de l'assurance :8 874,25€
Taxe foncière : 587,84€/an
Soit par mois : 48,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 489,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 573,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 605 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine usée nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs en papier peint usé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - décor ancien nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 900 €(770 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€/fenêtre = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 50€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazeyrat-d'Allier (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 878 €/an
Calcul : 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 273 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 420 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 588 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 116 €
Revenus locatifs : +5 878 €
Charges déductibles : -58 116 €
Résultat foncier Année 1 : -52 238 €(Déficit de 52 238 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 838 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 216 €/an
Revenus locatifs : +5 878 €
Charges déductibles : -4 216 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 662 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30837.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 878 €58 120 €3 277 €-52 241 €21 400 €30 841 €30 841 €
25 996 €4 131 €3 188 €1 865 €--28 976 €
36 116 €4 040 €3 097 €2 076 €--26 900 €
46 238 €3 945 €3 002 €2 293 €--24 607 €
56 363 €3 847 €2 905 €2 516 €--22 091 €
66 490 €3 746 €2 804 €2 744 €--19 347 €
76 620 €3 642 €2 699 €2 978 €--16 369 €
86 752 €3 535 €2 592 €3 218 €--13 151 €
96 887 €3 423 €2 480 €3 464 €--9 687 €
107 025 €3 308 €2 366 €3 717 €--5 970 €
117 166 €3 190 €2 247 €3 976 €--1 994 €
127 309 €3 067 €2 124 €4 242 €---
137 455 €2 940 €1 997 €4 515 €---
147 604 €2 809 €1 866 €4 795 €---
157 756 €2 674 €1 731 €5 083 €---
167 912 €2 534 €1 591 €5 378 €---
178 070 €2 389 €1 447 €5 680 €---
188 231 €2 240 €1 297 €5 991 €---
198 396 €2 086 €1 143 €6 310 €---
208 564 €1 926 €984 €6 637 €---
218 735 €1 762 €819 €6 973 €---
228 910 €1 592 €649 €7 318 €---
239 088 €1 416 €473 €7 672 €---
249 270 €1 234 €292 €8 035 €---
259 455 €1 047 €104 €8 408 €---
TOTAL188 287 €124 643 €47 172 €63 644 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 878 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 234 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 234 €-6 420 €+7 654 €
2+1 234 €0 €+1 234 €
3+1 234 €0 €+1 234 €
4+1 234 €0 €+1 234 €
5+1 234 €0 €+1 234 €
6+1 234 €0 €+1 234 €
7+1 234 €0 €+1 234 €
8+1 234 €0 €+1 234 €
9+1 234 €0 €+1 234 €
10+1 234 €0 €+1 234 €
11+1 234 €0 €+1 234 €
12+1 234 €+1 273 €-39 €
13+1 234 €+1 355 €-121 €
14+1 234 €+1 439 €-205 €
15+1 234 €+1 525 €-291 €
16+1 234 €+1 613 €-379 €
17+1 234 €+1 704 €-470 €
18+1 234 €+1 797 €-563 €
19+1 234 €+1 893 €-659 €
20+1 234 €+1 991 €-757 €
21+1 234 €+2 092 €-858 €
22+1 234 €+2 195 €-961 €
23+1 234 €+2 302 €-1 068 €
24+1 234 €+2 411 €-1 177 €
25+1 234 €+2 522 €-1 288 €
Total+30 850 €+19 692 €+11 158 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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