Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleCarignan (08)
Surface176m²
Coût Total226 730€
Loyer Annuel14 591€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 250 €
Surface : 176 m²
Prix au m² : 865,06 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon, Non meublé

Un immeuble de rapport comprenant :

  • Au rez-de-chaussée : un local commercial
  • Au premier et second étage : un appartement comprenant chacun une entrée, un séjour, une cuisine, deux chambres, une salle de bains avec W.C.
  • Au dessus : un grenier. Caves sous le sol.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1940.00 euros et 2710.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Carignan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08110
Coordonnées : 49.639836, 5.166353
Total : 226 730€
Prix d'acquisition : 152 250€
Travaux : 62 300€
Valeur du bien : 214 550€
Frais de notaire : 12 180€
Coût estimé : 12 180€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176m²
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 8.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1216€/mois
Loyer annuel estimé : 14591€/an
Fourchette totale : 943€ - 1569€/mois
Fourchette annuelle : 11310€ - 18824€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 201,24 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 418 €
Prix d'achat :152 250 €
Décote à l'achat :-59 168€ (-28.0%)
Marge achat-revente :-15 312€ (-7.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 148,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :90,69€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 239,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 815,06€
Coût de l'assurance :27 207,60€
Taxe foncière : 1 459,10€/an
Soit par mois : 121,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 215,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 360,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 176 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, carrelage et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine avec installations datées nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des prises électriques
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 300 €(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carignan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 216 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 591 €/an
Calcul : 1 216 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 084 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 730 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 088 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 459 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 931 €
Revenus locatifs : +14 591 €
Charges déductibles : -72 931 €
Résultat foncier Année 1 : -58 340 €(Déficit de 58 340 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 940 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 631 €/an
Revenus locatifs : +14 591 €
Charges déductibles : -10 631 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 960 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36940.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 152 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 963 €(65% de 152 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 599 €/an
Calcul : 98 963 € × 3,636% = 3 599 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 591 €72 939 €8 091 €-58 348 €21 400 €36 948 €36 948 €
214 883 €10 430 €7 883 €4 453 €--32 495 €
315 180 €10 213 €7 666 €4 967 €--27 528 €
415 484 €9 989 €7 442 €5 495 €--22 033 €
515 794 €9 756 €7 209 €6 037 €--15 995 €
616 110 €9 515 €6 968 €6 595 €--9 401 €
716 432 €9 265 €6 718 €7 167 €--2 234 €
816 760 €9 006 €6 458 €7 755 €---
917 096 €8 737 €6 189 €8 359 €---
1017 438 €8 458 €5 911 €8 979 €---
1117 786 €8 169 €5 622 €9 617 €---
1218 142 €7 870 €5 322 €10 272 €---
1318 505 €7 559 €5 012 €10 946 €---
1418 875 €7 237 €4 690 €11 638 €---
1519 252 €6 904 €4 356 €12 349 €---
1619 638 €6 558 €4 010 €13 080 €---
1720 030 €6 199 €3 652 €13 831 €---
1820 431 €5 827 €3 280 €14 604 €---
1920 839 €5 442 €2 894 €15 398 €---
2021 256 €5 042 €2 495 €16 214 €---
2121 681 €4 628 €2 081 €17 053 €---
2222 115 €4 198 €1 651 €17 917 €---
2322 557 €3 753 €1 206 €18 804 €---
2423 008 €3 292 €744 €19 717 €---
2523 469 €2 813 €266 €20 656 €---
TOTAL467 353 €243 800 €117 815 €223 553 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 553 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 591 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 064 €-6 420 €+9 484 €
2+3 064 €0 €+3 064 €
3+3 064 €0 €+3 064 €
4+3 064 €0 €+3 064 €
5+3 064 €0 €+3 064 €
6+3 064 €0 €+3 064 €
7+3 064 €0 €+3 064 €
8+3 064 €+1 656 €+1 408 €
9+3 064 €+2 508 €+556 €
10+3 064 €+2 694 €+370 €
11+3 064 €+2 885 €+179 €
12+3 064 €+3 082 €-18 €
13+3 064 €+3 284 €-220 €
14+3 064 €+3 491 €-427 €
15+3 064 €+3 705 €-641 €
16+3 064 €+3 924 €-860 €
17+3 064 €+4 149 €-1 085 €
18+3 064 €+4 381 €-1 317 €
19+3 064 €+4 619 €-1 555 €
20+3 064 €+4 864 €-1 800 €
21+3 064 €+5 116 €-2 052 €
22+3 064 €+5 375 €-2 311 €
23+3 064 €+5 641 €-2 577 €
24+3 064 €+5 915 €-2 851 €
25+3 064 €+6 197 €-3 133 €
Total+76 600 €+67 066 €+9 534 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →