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T4 VALENDONS Dijon Sud

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface75m²
Coût Total160 420€
Loyer Annuel10 896€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-244€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 129 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 720 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

AGENCES IMMOBILIÈRES S'ABSTENIR Merci.

Copropriété de 80 lots entourées d'espaces verts dans un quartier calme, proche du tramway, de commerces, d'écoles et d'un collège. Stationnement au pied de la résidence (Parking collectif) Pas de gros travaux prévus à la dernière AG de 2025. Appartement très lumineux (expo sud/ouest) au 4e et dernier étage (très calme, pas de passage) et sans ascenseur. Cuisine aménagée et fermée (possibilité de manger à 4) avec balcon Grande salle à manger avec grande baie vitrée et grand balcon. 3 chambres (11m2 / 10m2/ 9m2) Salle de bain spacieuse (douche) avec placards Entrée avec nombreux rangements. Chauffage urbain, repartiteurs et vannes thermostatiques sur radiateurs 1 cave, 1 séchoir et 1 local vélo Charges annuelles 2400 euros/an (chauffage, eau froide et chaude) Impôts fonciers : 1354 euros DPE du 27/02/2026

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.305900, 5.009120
Total : 160 420€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 21 100€
Valeur du bien : 150 100€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 908€/mois
Loyer annuel estimé : 10896€/an
Fourchette totale : 723€ - 1140€/mois
Fourchette annuelle : 8680€ - 13677€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :792,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 839,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 423,94€
Coût de l'assurance :14 036,75€
Taxe foncière : 1 354,00€/an
Soit par mois : 112,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 907,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 152,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-244,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage urbain avec repartiteurs et vannes thermostatiques
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations électriques et plomberie si nécessaire, peinture des murs
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification des installations électriques et plomberie, peinture des murs si nécessaire
Quantité: salle de bain (5 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet, stratifié ou carrelage) dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour le salon sans photo - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé pour le salon sans photo - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 100 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Remplacement système chauffage urbain: 1 système × 7500€ = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 120€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Pose revêtement sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 908 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 896 €/an
Calcul : 908 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 353 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 420 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 561 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 354 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 769 €
Revenus locatifs : +10 896 €
Charges déductibles : -30 769 €
Résultat foncier Année 1 : -19 873 €(Déficit de 19 873 €)
Imputable sur revenu global : 19 873 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 669 €/an
Revenus locatifs : +10 896 €
Charges déductibles : -9 669 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 227 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 896 €30 774 €5 358 €-19 878 €19 878 €--
211 114 €9 531 €5 216 €1 583 €---
311 336 €9 383 €5 068 €1 953 €---
411 563 €9 231 €4 915 €2 332 €---
511 794 €9 073 €4 758 €2 721 €---
612 030 €8 910 €4 594 €3 120 €---
712 271 €8 741 €4 425 €3 530 €---
812 516 €8 566 €4 251 €3 950 €---
912 766 €8 386 €4 070 €4 381 €---
1013 022 €8 199 €3 883 €4 823 €---
1113 282 €8 005 €3 690 €5 277 €---
1213 548 €7 805 €3 490 €5 742 €---
1313 819 €7 599 €3 283 €6 220 €---
1414 095 €7 385 €3 069 €6 710 €---
1514 377 €7 164 €2 848 €7 213 €---
1614 664 €6 935 €2 619 €7 730 €---
1714 958 €6 698 €2 383 €8 260 €---
1815 257 €6 453 €2 138 €8 804 €---
1915 562 €6 200 €1 885 €9 362 €---
2015 873 €5 938 €1 623 €9 935 €---
2116 191 €5 667 €1 352 €10 524 €---
2216 515 €5 387 €1 072 €11 128 €---
2316 845 €5 097 €782 €11 748 €---
2417 182 €4 797 €482 €12 384 €---
2517 525 €4 487 €172 €13 038 €---
TOTAL348 999 €206 411 €77 424 €142 588 €19 878 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 963 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 588 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 896 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 288 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 288 €-5 963 €+8 251 €
2+2 288 €+475 €+1 813 €
3+2 288 €+586 €+1 702 €
4+2 288 €+700 €+1 588 €
5+2 288 €+816 €+1 472 €
6+2 288 €+936 €+1 352 €
7+2 288 €+1 059 €+1 229 €
8+2 288 €+1 185 €+1 103 €
9+2 288 €+1 314 €+974 €
10+2 288 €+1 447 €+841 €
11+2 288 €+1 583 €+705 €
12+2 288 €+1 723 €+565 €
13+2 288 €+1 866 €+422 €
14+2 288 €+2 013 €+275 €
15+2 288 €+2 164 €+124 €
16+2 288 €+2 319 €-31 €
17+2 288 €+2 478 €-190 €
18+2 288 €+2 641 €-353 €
19+2 288 €+2 809 €-521 €
20+2 288 €+2 981 €-693 €
21+2 288 €+3 157 €-869 €
22+2 288 €+3 338 €-1 050 €
23+2 288 €+3 524 €-1 236 €
24+2 288 €+3 715 €-1 427 €
25+2 288 €+3 911 €-1 623 €
Total+57 200 €+42 776 €+14 424 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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