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Ligueil - Maison T5

Bien expiré
VilleLigueil (37)
Surface161m²
Coût Total186 050€
Loyer Annuel15 282€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 000 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 695,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 161 m², 5 pièces, 224 m² de terrain, 1 garage

Val Touraine Habitat vous propose une maison T5 de 115 m² dans la commune de Ligueil.

Composition : salon-séjour, cuisine, 3 chambres, salle de bain, 2 wc, rangement, cave, garage et jardin de 108 m².

Travaux à prévoir.

Classe énergétique : D – consommation : 160 kWh/m²/an

Classe climatique : D - émission Ges : 32 kg CO2/m²/an

Estimation des dépenses annuelles d'énergie : 1 330 € - 1 840 € (base 2021)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Visite sur rendez-vous le lundi au vendredi au O2

Offre d'achat à transmettre par mail : [Coordonnées masquées]

Au plus tard le

Vente soumise aux dispositions de l'article L443-11 du Cch

Ville : Ligueil
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37240
Coordonnées : 47.043380, 0.817430
Total : 186 050€
Prix d'acquisition : 112 000€
Travaux : 65 090€
Valeur du bien : 177 090€
Frais de notaire : 8 960€
Coût estimé : 8 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1273€/mois
Loyer annuel estimé : 15282€/an
Fourchette totale : 983€ - 1649€/mois
Fourchette annuelle : 11800€ - 19790€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :919,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 973,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 793,82€
Coût de l'assurance :16 279,38€
Taxe foncière : 1 528,17€/an
Soit par mois : 127,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 273,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 101,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :172,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 161 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 161 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 090 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 270€
    Isolation des combles: 161 m² × 70€/m² = 11270€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 700€/fenêtre = 14000€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ligueil (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 770€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 273 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 282 €/an
Calcul : 1 273 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 208 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 050 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 528 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 090 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 478 €
Revenus locatifs : +15 282 €
Charges déductibles : -73 478 €
Résultat foncier Année 1 : -58 196 €(Déficit de 58 196 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 796 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 388 €/an
Revenus locatifs : +15 282 €
Charges déductibles : -8 388 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 894 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36795.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800 €(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 282 €73 484 €6 214 €-58 202 €21 400 €36 802 €36 802 €
215 587 €8 228 €6 049 €7 359 €--29 443 €
315 899 €8 057 €5 878 €7 842 €--21 601 €
416 217 €7 880 €5 701 €8 337 €--13 264 €
516 541 €7 697 €5 518 €8 844 €--4 419 €
616 872 €7 508 €5 328 €9 365 €---
717 210 €7 312 €5 132 €9 898 €---
817 554 €7 109 €4 930 €10 445 €---
917 905 €6 900 €4 720 €11 005 €---
1018 263 €6 683 €4 504 €11 580 €---
1118 628 €6 459 €4 279 €12 170 €---
1219 001 €6 227 €4 048 €12 774 €---
1319 381 €5 987 €3 808 €13 394 €---
1419 769 €5 739 €3 560 €14 030 €---
1520 164 €5 482 €3 303 €14 681 €---
1620 567 €5 217 €3 038 €15 350 €---
1720 979 €4 943 €2 763 €16 036 €---
1821 398 €4 659 €2 479 €16 739 €---
1921 826 €4 365 €2 186 €17 461 €---
2022 263 €4 061 €1 882 €18 201 €---
2122 708 €3 747 €1 568 €18 961 €---
2223 162 €3 422 €1 243 €19 740 €---
2323 625 €3 086 €907 €20 539 €---
2424 098 €2 738 €559 €21 359 €---
2524 580 €2 379 €199 €22 201 €---
TOTAL489 478 €209 367 €89 794 €280 110 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 110 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 282 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 209 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 209 €-6 420 €+9 629 €
2+3 209 €0 €+3 209 €
3+3 209 €0 €+3 209 €
4+3 209 €0 €+3 209 €
5+3 209 €0 €+3 209 €
6+3 209 €+1 484 €+1 725 €
7+3 209 €+2 969 €+240 €
8+3 209 €+3 133 €+76 €
9+3 209 €+3 302 €-93 €
10+3 209 €+3 474 €-265 €
11+3 209 €+3 651 €-442 €
12+3 209 €+3 832 €-623 €
13+3 209 €+4 018 €-809 €
14+3 209 €+4 209 €-1 000 €
15+3 209 €+4 404 €-1 195 €
16+3 209 €+4 605 €-1 396 €
17+3 209 €+4 811 €-1 602 €
18+3 209 €+5 022 €-1 813 €
19+3 209 €+5 238 €-2 029 €
20+3 209 €+5 460 €-2 251 €
21+3 209 €+5 688 €-2 479 €
22+3 209 €+5 922 €-2 713 €
23+3 209 €+6 162 €-2 953 €
24+3 209 €+6 408 €-3 199 €
25+3 209 €+6 660 €-3 451 €
Total+80 225 €+84 033 €+-3 808 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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