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Achat maison

Bien expiré
VilleNoyers-sur-Cher (41)
Surface142m²
Coût Total153 293€
Loyer Annuel12 671€
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 336 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 608 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 142 m², 5 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, 1 Parking, Terrain de 1187 m², Travaux

Ensemble de deux maison anciennes à rénover avec grange et jardin privatif. Très gros potenciel locatif, première maison de 140m2 avec une cuisine aménagée, très beaux volumes, combles aménageables et une deuxième maison de 120m2 à réabiliter entièrement. A voir absolument

Ville : Noyers-sur-Cher
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41140
Coordonnées : 47.279700, 1.373440
Total : 153 293€
Prix d'acquisition : 86 336€
Travaux : 60 050€
Valeur du bien : 146 386€
Frais de notaire : 6 907€
Coût estimé : 6 907€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 7.44€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1056€/mois
Loyer annuel estimé : 12671€/an
Fourchette totale : 884€ - 1262€/mois
Fourchette annuelle : 10603€ - 15142€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.92% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 293€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 812,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 933,27€
Coût de l'assurance :13 413,14€
Taxe foncière : 1 267,10€/an
Soit par mois : 105,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 055,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 917,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :138,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 142 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain : nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: 15 m²
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3 chambres : revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine : peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 050 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:11 150€
    Isolation combles perdus: 142 m² × 75€/m² = 10650€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 750€ = 13500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€
  • Chambres:9 600€
    Rénovation complète 3 chambres: 48 m² × 200€/m² = 9600€
  • Cuisine:1 800€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 150€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Noyers-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 056 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 671 €/an
Calcul : 1 056 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 298 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 293 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 267 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 152 €
Revenus locatifs : +12 671 €
Charges déductibles : -67 152 €
Résultat foncier Année 1 : -54 481 €(Déficit de 54 481 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 081 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 102 €/an
Revenus locatifs : +12 671 €
Charges déductibles : -7 102 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 569 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33080.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 336 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 118 €(65% de 86 336 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 041 €/an
Calcul : 56 118 € × 3,636% = 2 041 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 671 €67 157 €5 303 €-54 486 €21 400 €33 086 €33 086 €
212 924 €6 968 €5 164 €5 957 €--27 129 €
313 183 €6 824 €5 020 €6 359 €--20 770 €
413 447 €6 675 €4 871 €6 772 €--13 998 €
513 716 €6 521 €4 717 €7 195 €--6 803 €
613 990 €6 361 €4 557 €7 629 €---
714 270 €6 195 €4 392 €8 074 €---
814 555 €6 024 €4 220 €8 531 €---
914 846 €5 847 €4 043 €9 000 €---
1015 143 €5 663 €3 859 €9 480 €---
1115 446 €5 473 €3 669 €9 973 €---
1215 755 €5 275 €3 472 €10 479 €---
1316 070 €5 071 €3 268 €10 998 €---
1416 391 €4 860 €3 056 €11 531 €---
1516 719 €4 641 €2 838 €12 078 €---
1617 054 €4 415 €2 611 €12 639 €---
1717 395 €4 180 €2 376 €13 215 €---
1817 743 €3 937 €2 133 €13 805 €---
1918 097 €3 685 €1 882 €14 412 €---
2018 459 €3 425 €1 621 €15 035 €---
2118 828 €3 155 €1 351 €15 674 €---
2219 205 €2 875 €1 072 €16 330 €---
2319 589 €2 586 €782 €17 003 €---
2419 981 €2 286 €483 €17 695 €---
2520 381 €1 976 €172 €18 405 €---
TOTAL405 857 €182 074 €76 933 €223 783 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 783 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 661 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 661 €-6 420 €+9 081 €
2+2 661 €0 €+2 661 €
3+2 661 €0 €+2 661 €
4+2 661 €0 €+2 661 €
5+2 661 €0 €+2 661 €
6+2 661 €+248 €+2 413 €
7+2 661 €+2 422 €+239 €
8+2 661 €+2 559 €+102 €
9+2 661 €+2 700 €-39 €
10+2 661 €+2 844 €-183 €
11+2 661 €+2 992 €-331 €
12+2 661 €+3 144 €-483 €
13+2 661 €+3 300 €-639 €
14+2 661 €+3 459 €-798 €
15+2 661 €+3 623 €-962 €
16+2 661 €+3 792 €-1 131 €
17+2 661 €+3 964 €-1 303 €
18+2 661 €+4 142 €-1 481 €
19+2 661 €+4 324 €-1 663 €
20+2 661 €+4 510 €-1 849 €
21+2 661 €+4 702 €-2 041 €
22+2 661 €+4 899 €-2 238 €
23+2 661 €+5 101 €-2 440 €
24+2 661 €+5 308 €-2 647 €
25+2 661 €+5 521 €-2 860 €
Total+66 525 €+67 135 €+-610 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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