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Jolie maison habitable de suite avec jardin, grange et dépendances

Bien expiré
VilleSaint-Dizier-la-Tour (23)
Surface100
Coût Total127 315
Loyer Annuel7 742
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-87
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 500 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 715 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Jolie maison habitable de suite avec jardin, grange et dépendances - Dans un hameau paisible à 10 minutes de JARNAGES et de CHENERAILLES, 15 minutes de GOUZON, un bel ensemble immobilier comprenant :

  • Une maison principale d'habitation habitable de suite avec au rez-de-chaussée : une véranda d'environ 10m², un séjour d'environ 28m² avec une cheminée insert, une cuisine aménagée d'environ 10,37m², une buanderie d'environ 5m², une salle d'eau/WC d'environ 4,46m², une chaufferie d'environ 3,51m² avec une chaudière électrique pour le chauffage central, un dégagement d'environ 4m² ; au premier étage : un palier d'environ 2,43m², trois chambres : une d'environ 11m² et deux d'environ 14m² ; un grenier au-dessus ; une cave voûtée sous partie ;
  • Attenante une deuxième maison d'environ 73m² habitables, soit à rénover, soit à convertir en atelier, remises et comprenant au rez-de-chaussée : deux pièces en enfilade d'environ 24m², un dégagement d'environ 5m², une autre pièce d'environ 13m² ; au premier étage : un petit palier et deux pièces en enfilade pour 25m² ;
  • Une cour d'environ 110m² fermée et en grande partie dallée sur le devant de ces deux maisons avec une petite dépendance à usage de remise :
  • Un jardin sur l'arrière d'environ 1.000m² avec une grange d'environ 100m² au sol et des dépendances en face pour environ 23m² au sol.
Ville : Saint-Dizier-la-Tour
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23130
Coordonnées : 46.144250, 2.142040
Total : 127 315
Prix d'acquisition : 71 500
Travaux : 50 095
Valeur du bien : 121 595
Frais de notaire : 5 720
Coût estimé : 5 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 645€/mois
Loyer annuel estimé : 7742€/an
Fourchette totale : 494€ - 842€/mois
Fourchette annuelle : 5929€ - 10109€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 315
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :629,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :38,19€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 668,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 649,82
Coût de l'assurance :11 458,35
Taxe foncière : 774,18€/an
Soit par mois : 64,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 645,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 732,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière électrique actuelle
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans toute la maison
Quantité: 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 095(501 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:9 000
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 90€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant meubles, équipements et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 535
    Parquet flottant: 39 m² × 65€/m² = 2535€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 560
    Peinture murs et plafonds: 39 m² × 40€/m² = 1560€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:10 000
    Mise aux normes électricité: 100 m² × 100€/m² = 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 742 €/an
Calcul : 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 261 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 315 à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 774 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 095
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 589
Revenus locatifs : +7 742
Charges déductibles : -55 589
Résultat foncier Année 1 : -47 847(Déficit de 47 847 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 447
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 494 €/an
Revenus locatifs : +7 742
Charges déductibles : -5 494
Résultat foncier Années 2+ : 2 248 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26446.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 74255 5934 265-47 85121 400 €26 451 €26 451 €
27 8975 3844 1522 512--23 938 €
38 0555 2674 0342 788--21 151 €
48 2165 1463 9133 070--18 081 €
58 3805 0203 7883 360--14 721 €
68 5484 8903 6583 657--11 063 €
78 7194 7563 5233 963--7 101 €
88 8934 6173 3844 276--2 825 €
99 0714 4733 2414 598---
109 2524 3253 0924 928---
119 4374 1712 9385 266---
129 6264 0122 7795 614---
139 8183 8472 6155 971---
1410 0153 6772 4446 338---
1510 2153 5012 2686 714---
1610 4193 3192 0867 101---
1710 6283 1301 8987 498---
1810 8402 9351 7037 905---
1911 0572 7341 5018 324---
2011 2782 5251 2938 753---
2111 5042 3091 0779 195---
2211 7342 0868549 648---
2311 9691 85562310 113---
2412 2081 61738410 592---
2512 4521 36913711 083---
TOTAL247 973142 55861 650105 41521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 415
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 742 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 626 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 626-6 420+8 046
2+1 6260+1 626
3+1 6260+1 626
4+1 6260+1 626
5+1 6260+1 626
6+1 6260+1 626
7+1 6260+1 626
8+1 6260+1 626
9+1 626+532+1 094
10+1 626+1 478+148
11+1 626+1 580+46
12+1 626+1 684-58
13+1 626+1 791-165
14+1 626+1 901-275
15+1 626+2 014-388
16+1 626+2 130-504
17+1 626+2 249-623
18+1 626+2 372-746
19+1 626+2 497-871
20+1 626+2 626-1 000
21+1 626+2 758-1 132
22+1 626+2 894-1 268
23+1 626+3 034-1 408
24+1 626+3 177-1 551
25+1 626+3 325-1 699
Total+40 650+31 624+9 026
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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